A partir de 1 de setembro, entrou em vigor uma das medidas mais emblemáticas do Pacote Fiscal da Habitação: Trata-se do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) que concede isenção total de IRS e IRC aos senhorios. Porém, este regime possui regras mais rígidas e são raros os casos em que ele compensa, comparativamente à nova taxa de IRS de 10% que também já está em vigor. Assim, importa analisar alguns exemplos e verificar afinal para quem compensa o novo benefício fiscal.
Isenção total de IRS/IRC apenas com renda abaixo da mediana
Para obter a referida isenção total de IRS/IRC, o primeiro requisito essencial é o valor máximo da renda. Assim, esta só pode ir até 80% da mediana das rendas em cada concelho, conforme indicado pelo INE (Instituto Nacional de Estatística). Vejamos o caso do concelho de Lisboa, que tem o valor mais elevado do país. Consultando o site do INE, o concelho tem uma mediana de €15,93 por m². Logo, para poder enquadrar-se no arrendamento acessível, o valor máximo é de €12,74 por m².
Em regra, só compensa para imóveis acima de 163 m2 em Lisboa
Imaginemos que um senhorio tem um imóvel em Lisboa que pretende arrendar a €2.300, o valor máximo que pode beneficiar da nova taxa liberatória de 10%. Na prática, iria receber €2.070 depois de IRS. Em que situação compensaria optar pela modalidade do arrendamento acessível? Ora, a resposta não é linear, pois ainda não é conhecida a Portaria com todas as variáveis como a tipologia do imóvel. Assim, em regra, sem contar com essas variáveis, só se o imóvel tivesse 163 m2 é que o senhorio iria receber o mesmo valor líquido (163 m2 x €12,744 = €2.077,27). Assim, na prática, só acima desta dimensão (e conforme os restantes critérios ainda não conhecidos) é que compensaria mais o arrendamento acessível do que a taxa de 10% de IRS.
Naturalmente, os cálculos irão variar de concelho para concelho, mas a conclusão será semelhante: o arrendamento acessível só é mais vantajoso nos imóveis com maior área.
E se for uma empresa senhoria?
Já se o senhorio for uma empresa, esta questão já não se coloca, uma vez que a referida taxa liberatória de 10% apenas se aplica para pessoas singulares. Assim, no caso das empresas, o arrendamento acessível poderá ser uma grande vantagem fiscal.
Atenção ao cálculo do IRS: Isenção afeta outros rendimentos!
Agora que já vimos para quem compensa o arrendamento acessível (senhorios particulares com imóveis de grandes dimensões e senhorios empresas), há outros aspetos a considerar relativamente a este novo regime. Se, por um lado, ambos os sistemas têm durações mínimas de contrato, há uma nuance muito relevante no arrendamento acessível.
Apesar de haver isenção total de IRS, as rendas recebidas são somadas para efeitos de determinação da taxa aplicável aos restantes rendimentos (isenção com progressividade). Por exemplo, um senhorio que tenha rendimentos de rendas e tenha vendido um imóvel, terá uma tributação superior sobre as mais-valias comparativamente à taxa liberatória de 10%.
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