1- Compra e Venda
Conceito e enquadramento
Paradigma dos contratos onerosos, a compra e venda é o negócio mais frequentemente titulado nos cartórios notariais.
“Compra e venda é o contrato pelo qual se transmite a propriedade de uma coisa, ou outro direito, mediante um preço” – Artigo 874.º do Código Civil.
“A compra e venda tem como efeitos essenciais: a) A transmissão da propriedade da coisa ou da titularidade do direito; b) A obrigação de entregar a coisa; c) A obrigação de pagar o preço. – Artigo 879.º do Código Civil.
Diz-se que a compra e venda é um contrato real quanto ao efeito já que, salvas as excepções previstas na lei, a constituição ou transferência do direito, dá-se por mero efeito do contrato – cfr. art. 408º nº1. do Código Civil.
Quando a transferência respeitar a coisa futura ou indeterminada, a frutos naturais ou partes componentes ou integrantes, fica dependente de um facto futuro – cfr. nº2 do referido art. 408º.
As partes podem convencionar que a transmissão do direito fique subordinada a um acontecimento futuro incerto, isto é, que o contrato fique sujeito a condição suspensiva, ou até dependente do pagamento do preço, ou seja, sujeito a uma cláusula de reserva de propriedade.
Porém, tal não significa que seja necessário celebrar outro contrato para que se opere o efeito de transferência do direito. Mesmo nos casos apontados essa transferência é consequência do contrato de compra e venda.
“As normas da compra e venda são aplicáveis aos outros contratos onerosos pelos quais se alienem bens ou se estabeleçam encargos sobre eles, na medida em que sejam conformes com a sua natureza e não estejam em contradição com as disposições legais respectivas” – Artigo 939.º do Código Civil.
Documentos para a instrução da escritura de compra e venda de imóveis *(1)
Comuns:
- Certidão da descrição / não descrição do prédio no registo predial e prova da legitimidade do alienante; - Prova da situação matricial do prédio (inscrição ou omissão na matriz). - Hoje é possível obter via Internet a caderneta predial de prédios urbanos no endereço “www.e-financas.gov.pt” (site da DGCI); - Declaração para liquidação do imposto municipal sobre transmissões onerosas de imóveis (IMT) acompanhada da prova do pagamento ou invocação da isenção do seu pagamento, mediante a apresentação de documento comprovativo, quando exigível.
Para prédios urbanos:
- Licença de utilização (habitabilidade ou ocupação) ou prova da sua dispensa (ou nos casos abrangidos pelo disposto no artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 281/99, de 26 de Julho a licença de construção). - Ficha Técnica da Habitação (FTH). – quando aplicável.
Para edifícios (ou fracções autónomas destes) construídos em lotes:
- Na sua 1.ª transmissão – certidão camarária comprovativa da recepção provisória das obras de urbanização ou de que a caução prestada é suficiente para garantir a boa execução das obras de urbanização.
* (1) Não vão aqui referidos os documentos respeitantes à verificação da identidade dos outorgantes, à prova da qualidade de representantes dos sujeitos das relações jurídicas, os determinados pela aplicação do regime do fraccionamento de prédios rústicos (Decreto-Lei n.º 384/88, de 25 de Outubro e Decreto-Lei n.º 103/90, de 22 de Março), nem os atinentes às excepções previstas no artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro.
2- Permuta
O Código Civil não nos dá o conceito de permuta ou troca. Porém, a este contrato, são aplicáveis as normas da compra e venda, mas nos termos do artigo 939.º do Código Civil Relativamente aos documentos necessários para instrução da escritura dá-se por reproduzido o que acima ficou dito acerca da compra e venda.
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