Se vendeu ou está a pensar vender a sua casa, não se esqueça de contar com as mais-valias dessa transação. Contudo, em algumas situações pode beneficiar da isenção das mais-valias.
Quando se processe a venda de uma casa, é preciso considerar as mais-valias dessa transação. De uma forma simples, as mais-valias são o lucro obtido com essa venda (caso não exista lucro nessa transação, então não existem mais-valias). Essas mais-valias têm obrigatoriamente de ser declaradas no IRS, tal como os seus rendimentos de trabalho por conta de outrem ou conta própria. Contudo, existem algumas situações que permitem a isenção desses mais-valias.
Mais-valias imobiliárias – O que são?
Consideram-se mais-valias os ganhos obtidos com a venda de imóveis ou de bens mobiliários. Ou seja, as mais-valias são o lucro que obteve com a venda de um determinado ativo. Como se trata do lucro, é então a diferença entre o valor pelo qual vendeu o ativo e o valor pelo qual o comprou. Lembre-se que nem sempre a diferença pode ser positiva. No caso de ser negativa, classificam-se como “menos-valias”. Esse “ativo” vendido, tanto pode ser um bem físico como produtos financeiros (por exemplo, ações). Neste caso em concreto, falamos aqui de bens imóveis (bem físico).
Em que situações se aplica a isenção das mais-valias?
As mais-valias resultantes da venda de um imóvel estão excluídas de tributação nas seguintes situações:
1) Se reinvestir numa habitação própria e permanente
Pode beneficiar da isenção de mais-valias se reinvestir o valor obtido “na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino”, ou seja, para habitação própria e permanente. Contudo, essa nova compra deve ocorrer “entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização” da venda (Artigo 10.º do Código do IRS).
Com a entrada em vigor do Decreto- Lei n.º 57/2024, de 10 de setembro, foram acrescentados novas regras:
2) Se adquiriu o imóvel antes 1989
As mais-valias geradas pela venda de uma casa adquirida antes de 1 de janeiro de 1989, data em que entrou em vigor o Código do IRS, também ficam isentas de imposto. Contudo, tem na mesma de declarar essa operação em sede de IRS no Anexo G1, que é referente às mais-valias não tributadas.
3) Se é contribuinte reformado ou tem mais de 65 anos
Aplica-se também a isenção das mais-valias para os contribuintes que, na altura da venda de uma habitação própria e permanente, estavam já em situação de reforma ou com mais de 65 anos de idade. Contudo, a isenção só é possível se estes contribuintes reinvestirem o valor da venda do imóvel. Esse reinvestimento pode ser relativo à “aquisição do contrato de seguro financeiro do ramo vida, a adesão individual a um fundo de pensões aberto ou a contribuição para o regime público de capitalização” (Artigo 10.º do Código do IRS). Contudo, o reinvestimento deve acontecer nos seis meses após a venda.
4) Venda de imóveis ao Estado
É atribuída a isenção da tributação das mais-valias, em sede de IRS ou IRC (conforme aplicável), aos proprietários que vendam os seus imóveis ao Estado, bem como às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da Habitação e aos municípios (Artigo 71.º-A da Lei n.º 56/2023 de 6 de outubro).
Esta isenção “aplica-se às mais-valias que decorram da venda de imóveis para habitação, sendo habitação própria e permanente ou habitação secundária”, conforme explica o Governo.
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