Toestemming om te bouwen in RAN

Wat komt er kijken om te weten wat mogelijk is om te bouwen in een landbouwgebied dat gelegen is in de RAN.

Er is op dit moment een enorme vraag van relatief jonge families met kinderen die een nieuw leven willen beginnen in Portugal. Met name de westelijke Algarve tussen Sagres en Odeceixe is de laatste tijd zeer populair.

Veel mensen hebben naast vrijheidsgevoelens ook een gemeenschappelijke hobby; wave surfen.

De westkust van de Algarve is de laatste 10 jaar een surfersparadijs geworden.

In eerste instantie willen ze allemaal ruimte en geen huisje of villa, dus een oud boerderijtje om te verbouwen met land en dan een B&B, Eco retreat of Camp and/or Glamping site is voor velen het ideaal. (de droom). Daarnaast denken velen dat ze dat wel even zelf kunnen verbouwen, hetgeen ook een misvatting is. Ook de gedachte dat er geen regels zijn of dat het hier makkelijk is, is vals! Portugal is zeer bureaucratisch. Men probeert het wel de verbeteren maar velen noemen het ook we “pais papeis” (het land van de papieren)

De vraag is groot en het aanbod gering. Oude boerderijen worden niet gemaakt. Prijzen schieten de pan uit i.v.m. een aantal jaren geleden.

In principe kan er alleen maar beperkt gebouwd worden als er al een oude boerderij/ruïne staat. Maar ook dat is gelimiteerd. En bedenk wel dat juridisch gezien een ruïne iets anders is dan een oude boerderij of agrarische opstallen.

Er is algemene landelijke regelgeving die toestaan dat er maximaal 200 of 300m2 gebouwd mag worden als er al een oude boerderij staat, maar lokale wetgeving kan dat beperken.

Iedere gemeente heeft plaatselijke regelgeving, een PDM (Plano Diretor Municipal).

Stel dat men een stuk grond vindt waarop een oude ruïne/boerderij staat, dan is dat geen garantie dat hier iets mee gedaan kan worden. Allereerst moeten we gaan kijken hoe het huis geregistreerd staat. Daarna moeten we kijken of de grond ligt in de REN (Ecologisch beschermd) of RAN (Agrarisch beschermd). Daarnaast zijn er speciale regels voor nationale parken (zoals de Costa Vicentina), watergebieden ( zoals stuwmeren – barragems), maritieme gebieden en meer.

Goed; stel dat we iets gevonden dat in de RAN ligt. Veel potentiële kopers weten ondertussen wel dat het verstandig is om dan eerst de gemeente te gaan raadplegen en niet blind af te gaan of wat een Makelaar zegt. Wat velen niet weten is dat in een dergelijk geval de gemeentes hier slechts beperkte bevoegdheden hebben en dat er altijd een hogere autoriteit eerst geraadpleegd dient te worden. Dat is in ons geval de CCDRA (Commissão de Coordenação e Desenvolvimente Regional do Algarve).

Dit is de autoriteit die toestemming moet geven dat een deel van de grond onttrokken mag worden aan hun landbouwbestemming. Niet het meest makkelijke departement.

Stel men ziet een grondstuk met daarop een oud huis met 100m2 en men wil 300m2 bouwen dan moet men toestemming krijgen om een extra 200 m2 te onttrekken. De CCDRA zal daarop wel of niet positief beschikken, afhankelijk van de situatie. Let op! In die 300m2 zit alles. Stel men wil ook een zwembad. Een standaard zwembad is 10m x 5m = 50 m2, maar wil je daarom heen 2m terras dan wordt het al opeens 126 m2 en blijft er maar 174 m2 over voor het huis. Natuurlijk zijn er soms creatieve oplossingen mogelijk! In het Portugees noemen we die “curvas”. Dus pas als we dit document van de CCDRA hebben kan de gemeente een oordeel geven.

Binnen de RAN worden terreinen geclassificeerd afhankelijk van hun agrarisch potentieel. In en rond Aljezur zul je veel terreinen vinden die geclassificeerd worden als Espaços Agricolas. Als dat het geval is dan wordt er opnieuw een indeling gemaakt van klasse A tot F, waarbij A de klasse is met de beste grond en F de slechtse.

Stel dat de grond in klaase A valt, dan mag men in principe 300 m2 bouwen met alleen b.g.g. (1 verdieping) met een maximale hoogte van 3m. En dan nog alleen als men voldoet aan de volgende cumultatieve voorwaarden:

1. Het terrein moet minimaal 5 ha groot zijn ( 50.000 m2 )

2. Het moet onderdeel uitmaken van een agrarische of bosbouw exploitatie, hetgeen bewezen moet worden d.m.v. een verklaring die afgegeven wordt door een daartoe bevoegde instantie. In het geval men een toeristische activiteit wil doen is er specifieke regelgeving van toepassing.

3. Op de resterende landbouwgrond zal men de bestaande regelgeving in acht moeten houden.

4. Infrastructuur, zoals water en elektriciteit, is voor rekening van de eigenaar van het land. De gemeente of andere autoriteiten kan men niet verplichten om daar zorg voor te dragen. Soms is het wel mogelijk om water en elektriciteit aan te vragen maar alle kosten daarvoor zijn voor de eigenaar van het land en dat kan oplopen van duizenden tot tienduizenden Euros. Ook zal de gemeente vaak aangeven dat ze niet verplicht kunnen worden om de toegangswegen naar het terrein te verbeteren, ook al zijn die geclassificeerd als openbare wegen.

5. Het huis dat gebouwd wordt, dient bestemd te zijn voor de eigenaar voor eigen gebruik en permanente bewoning en er zal bewezen moeten worden dat er geen alternatieve huisvesting te vinden is en tevens mag/kan men het niet verkopen gedurende de komende 10 jaar!

Als aanvulling op punt 2.

Veel Makelaars bieden objecten aan met de vermelding dat deze geschikt zouden zijn voor Agro Turismo. Wat is agro toerisme? Volgens de letter van de wet betekent dit dat men op de boerderij mensen tegen betaling mag ontvangen met als doel dat deze kennis op doen of integreren in de activiteit die het bedrijf uitoefent.

Om in aanmerking te komen en goedkeuring te krijgen voor een dergelijk object dient men strikte regelgeving te volgen en is ook nog eens toestemming nodig van een ander departement namelijk het Ministerie van Toerisme (“ Turismo”)

Het proces om hier toestemming voor te krijgen is niet eenvoudig en neemt normaliter al meer tijd dan men hoopt en zeker nu in het Corona tijdperk duurt alles nog langer. We praten niet over processen van maanden maar soms wel jaren voordat men eindelijk kan gaan bouwen. Daarnaast zal men aan moeten tonen dat de agrarische activiteit economisch levensvatbaar is. En het kan dus alleen voor terreinen met meer dan 5ha.

Van tevoren weet men bijna nooit 100% zeker of goedkeuring verkregen kan worden of onder welke voorwaarden de goedkeuring wordt verleend.

Hoe kunnen we meer zekerheid krijgen voordat men koopt of iets wel of niet mag?

Dat kan d.m.v. een aanvraag die we P.I.P. noemen (Pedido de Informação Prévia). Dit is een vooroordeel van de gemeente. Het is een verzoek dat in principe voorbereid dient te worden door een architect en ingediend moet worden door de huidige eigenaar. Maar ook hier kan de gemeente geen oordeel geven als niet eerst de positieve beschikking van de CCDRA verkregen is. U begrijpt het al, tijd, tijd, tijd en ook geduld en geld. Meestal zitten verkoper en koper daar niet op te wachten en vandaar dat men soms overhaast beslissingen neemt die later verkeerd uitpakken.

Stel dat men wel de juiste weg bewandelt en men een positieve beschikking van de gemeente krijgt. Dan krijgt men een Declaração Prévia. Wat voor waarde heeft een dergelijk document? Dit document geeft U als nieuwe koper in principe de mogelijkheid om binnen 12 maanden na goedkeuring een volledig bouwproject (Projeto de Arquitetura) in te dienen bij de gemeente. Houdt men zich aan wat de gemeente heeft toegestaan in de Declaração Prévia dan mag dit goedkeuring niet in de weg staan. Hoelang hert duurt om een dergelijk project goedgekeurd te worden is een ander verhaal.

Onderscheid tussen Agrarisch en een Agrarisch Toerisme project.

Dit zijn 2 verschillende processen.

In het 1e geval moet de eigenaar een proces indienen dat in lijn is met de huidige wetgeving en bewijzen dat er geen alternatief is om ergens anders te wonen.

Stel dat men ergens al een woning heeft op uw naam en zij vinden dat uit dan wordt het afgewezen.

Wil men een aanvraag doen voor een Agro Toerisme project dan moet men een Portugese firma (Lda) opzetten welke alle activiteiten behelst. Maar het hebben van een dergelijke firma brengt ook weer veel kosten met zich mee. Ook dat is een verhaal apart maar wordt behandeld in een ander artikel.


Neem contact met mij op


Delen

Zie ook