Kopen in Spanje

Inzicht in wat er komt kijken bij kopen, verkopen en wonen in Portugal

INTERPROPERTIES heeft inzicht in nagenoeg alle appartementen, villa’s en townhouses aan de Costa del Sol. Zowel in nieuwbouwprojecten alsmede bestaande woningen. Het aanbod van woningen aan de Costa del Sol is over het algemeen erg verwarrend samengesteld. Wij beschikken over een geavanceerd systeem met het aanbod van praktisch alle aangeboden woningen en nieuwbouwprojecten in ons uitgebreide werkgebied. Start vandaag nog met zoeken en gebruik onze gratis zoekopdracht. Een zoekopdracht kunt u aangeven via onze website en is kosteloos. U ontvang van ons dan wekelijks het nieuwe aanbod van beschikbare woningen of nieuwbouwprojecten welke voldoen aan de door u opgegeven criteria.

Informatie ontvangen

Indien uw interessante objecten en/of projecten heeft ontvangen, dan verzorgt INTERPROPERTIES de nadere informatievoorziening. Voordat de woningen en/of projecten worden bezocht, verzorgen wij voor een 1e uitgebreide informatie. Zo ontstaan er geen verassingen achteraf.

Bezichtigen

De door u geselecteerde woningen en/of projecten zullen gepland worden voor een afspraak voor bezichtigen. Omdat u op voorhand van ons uitgebreide informatie heeft ontvangen, zijn de ins en outs van de woningen en/of projecten u reeds bekend. U geeft zelf aan in welk tijdsvlak u de woningen wenst te bezoeken. Bij de bezichtiging beoordelen wij de woningen op: bouwkundige staat, taxatiewaarde, locatie, juridische status en eventuele exploitatiemogelijkheden. Na afloop van de bezichtigingen worden de woningen geavalueerd en eventueel worden uw wensen bijgesteld.

Reservering van de woning

Wanneer de juiste woning is gevonden, zullen wij in overleg met u de onderhandeling starten. Als basis voor deze onderhandeling zullen de hiervoor genoemde beoordelingen als uitgangspunt dienen. Indien er een prijsovereenstemming is, zal er een reserveringsovereenkomst met de verkopende partij worden opgesteld. Hierbij kan de woning door de verkoper niet meer aan derden worden aangeboden. Een dergelijke overeenkomst is in Spanje gebruikelijk en heeft jurische kracht. Bij de reservering dient er een bedrag worden aanbetaald. Het bedrag dat betaald dient te worden bedraagt is afhankelijk van de woning en het aankoopbedrag. Meestal varieert dit bedrag tussen de € 2.000 en de € 10.000. Dit bedrag zal worden gestort op de derdenrekening van de betreffende verkopend makelaar of op rekening van de advocaat. Na de aanbetaling zal de advocaat het onderzoek naar de onroerende zaak opstarten. Indien de onroerende zaak wordt goedgekeurd wordt het (reserverings)bedrag naar de eigenaar of projectontwikkelaar doorgestord en zal deze als aanbetaling dienen. Mocht u als koper uiteindelijk besluiten om de aankoop niet door te laten gaan, dan vervalt het reserveringsbedrag (in de meeste gevallen) aan de verkopende partij. Indien de verkoper echter besluit van de koopovereenkomst af te zien, dan is deze wettelijk verplicht het betaalde reserveringsbedrag te verdubbelen en aan u terug te betalen. Op deze wijze ontstaat er dus over en weer een z.g. “stok achter de deur” voor het nakomen van de wederzijdse verplichtingen.

Koopakte

De koopakte zal zo spoedig mogelijk na het reserveren van de woning worden opgesteld. In de koopakte worden de hoofdlijnen en overeengekomen details schriftelijk vastgelegd. Tevens wordt in deze fase door uw advocaat, samen met de eventuele advocaat van de verkoper, de (hypotheek)schulden in kaart gebracht zodat de woning bij de notaris vrij van hypotheek en beslagen geleverd kan worden. Ook wordt door de advocaat de koopakte gecontroleerd op juistheid en of deze is opgesteld conform de afgesproken voorwaarden. Daarnaast worden de te betalen kosten, rechten en belastingen door de notaris onderzocht zodat ook deze door de betreffende partij worden voldaan op of voor de datum van notariële levering.

Bij de notaris in Spanje

Een notariële overdracht dient op de afgesproken datum plaats te vinden. Gewoonlijk vindt deze overdracht bij bestaande woningen plaats binnen 2 á 3 maanden na overeenstemming tot koop. Na de notariële overdracht zal de notaris de akte en notariële stukken inschrijven in het register. Naast uw advocaat zal in het geval van een hypotheek ook een vertegenwoordiger van de betreffende bank aanwezig zijn bij het tekenen van de overdrachtsakte.

Indien u nieuwbouw heeft gekocht kan de oplevering hiervan soms langer duren. De wet schrijft tot maximaal 18 maanden voor, echter wel onder bepaalde voorwaarden en vaak enigszins flexibel voor de ontwikkelaar. Mocht een ontwikkelaar aantoonbaar de afgesproken opleverdatum overschrijden, dan is deze een boete aan de kopende partij verschuldigd. Ook hier zijn uiteraard voorwaarden aan verbonden. INTERPROPERTIES legt u graag uit hoe deze regelgeving in elkaar zit. De betalingen voor de woning in geval van nieuwbouw worden gedurende de bouw gedaan in stadia van 2-4 maanden tot aan de oplevering. Bij sommige projecten betaalt u 30% aan het begin en de rest pas bij oplevering. Meestal wordt 40%-50% tijdens de bouw betaald en de rest bij oplevering (al dan niet met een hypotheek). Verschillende projecten hebben verschillende betalingswijzen. Indien u bijvoorbeeld een investeringsproject zoekt waarbij u niet meer dan 25% dient te betalen voor de oplevering, dan zal INTERPROPERTIES u daarin graag adviseren.

In de laatste jaren is het veiliger en aantrekkelijker geworden om te investeren in onroerend goed in Spanje, doordat er enkele wetwijzigingen zijn doorgevoerd. Zo is de bouwer verplicht een bankgarantie te stellen wat inhoudt dat de koper altijd de garantie heeft dat het project zal worden afgebouwd ook al gaat de bouwer failliet. Daarnaast is het verplicht dat de bouwer u een garantie op de constructie aanbiedt van 10 jaar. INTERPROPERTIES gaat bij aankoop van elk nieuwbouwproject na of deze bankgarantie is gesteld.

After Sales

Onze cliënt kunnen gebruik maken op onze uitgebreide full service. Wat o.a. inhoud dat wij voor u de navolgende zaken, indien gewenst, voor u verzorgen: schoonmaak-/reparatie-/onderhoud- en toezichtservice, interieurverzorging evenals de verhuur en beheer van uw woning. Zowel voor uw intrek of tijdens uw verblijf.

Kosten Koper in Spanje

Net als in Nederland bestaat er in Spanje ook “Kosten Koper”. Dit is tussen de 9% en 10% van de aankoopprijs. Het grootste deel hiervan bestaat uit 7% omzetbelasting. Daarnaast zijn er de notariskosten, advocaatkosten en kadasterkosten. Dit zijn overigens alle kosten die van uw kant vergoed dienen te worden. Uiteraard heeft de verkoper zijn eigen kosten zoals de makelaarskosten (wordt niet door de koper betaald) en vermogenswinstbelasting. Hieronder volgt een meer gedetailleerde uiteenzetting.

Makelaarskosten

Wij als makelaar worden betaald door de verkopende partij, dus de koper heeft geen makelaarskosten. Het is in Spanje gebruikelijk dat de verkoper de makelaar betaald voor het verkopen van de onroerende zaak. Volledige transparantie, ook in het commissie traject, is voor ons een vanzelfsprekend gegeven. Hierdoor kunnen wij volledige objectiviteit garanderen. Een werkwijze welke uniek te noemen is en waarbij u als koper dus extra voordeel geniet. Daarnaast kunt u volledig gebruik kunt maken van onze Nederlandstalige begeleiding en uitgebreide service.

Belastingen

Bij het aankopen van onroerend goed krijgt u als koper te maken met de navolgende belastingen:

  • Onroerend goed / zaak belasting (Impuesto sobre bienes inmeubles) De eigenaar van het onroerend goed betaalt tussen de 0,3% en 0,6% onroerend goed belasting. De percentages zijn per gemeente verschillend. Ook niet-residenten betalen deze belasting.

  • IVA (Spaanse BTW) Impuesto sobre el Valor Añadido 7% op de koopprijs. IVA bent u verschuldigd op alle nieuwbouw. Het tarief is 7% wanneer U koopt van iemand die beroepsmatig onroerend goed verkoopt. Als u al 10 jaar eigenaar van het onroerend goed bent en u besluit te verbouwen, dan is het tarief 16%. Tevens betaalt u 16% indien u de grond koopt van een projectontwikkelaar of een eigenaar welke de grond op bedrijfsmatige wijze u de grond verkoop. Besluit u direct na aankoop tot een verbouwing over te gaan, dan betaalt u 7%. De percentages die de Spaanse overheid berekend kunnen dus verschillen.

  • ITP (eigendomsoverdrachtskosten) Impuesto de Transmisiones Patrimoniales 7% op de koopprijs. I.T.P. bent u verschuldigd bij de aanschaf van al bestaande woningen.

  • A.J.D. (zegelrecht) 1% op de koopprijs. A.J.D. bent u verschuldigd op nieuwbouw.

  • Notariskosten Ongeveer 0,6% tot 1 % op de koopprijs.

  • Registratierechten Ongeveer 0,3% tot 0.7% op de koopprijs.

Plusvalia: Dit is een gemeentelijke belasting en verschilt dus naar gelang het gebied waar de woning zich bevindt. Men kijkt hierbij naar de getaxeerde waardestijging van de grond, vergeleken met de laatste verkoop. De hoogte van deze belasting is daarom afhankelijk van hoe lang geleden de laatste overdracht heeft plaatsgevonden evenals de gemeente waar de grond is gelegen en de waardestijging die wordt toegekend.

De Plusvalia zal aanmerkelijk hoger liggen bij de verkoop van een huis met een groot stuk grond, welke lange tijd van een enkele eigenaar is geweest, dan bij een appartement van recente bouw. In het laatste geval zal deze belasting meestal niet hoger zijn dan enkele honderden Euro’s. Overigens wordt er geen belasting betaald over een periode van meer dan 20 jaar. Indien de woning bijvoorbeeld 22 jaar oud is, wordt slechts over 20 jaar belasting geheven. Verder is het zo dat de verkoper meestal deze belasting betaalt.

Overige belastingen, servicekosten en nutsvoorzieningen

Onderstaande kosten komen periodiek voor uw rekening indien u een woning bezit in Spanje. Het is van belang om onderstaande kosten duidelijk ik beeld te hebben alvorens u een (bestaande) woning koopt in Spanje. Een deel van de kosten en belastingen dienen dan al betaald te zijn door de verkoper van het object.

  • Cuota de communidad Dit zijn de kosten die wij in Nederland vaak omschrijven als “Servicekosten”. Dit omvat het onderhoud en kosten van gemeenschappelijke delen zoals bijvoorbeeld tuinen, zwembaden, straatverlichting, bewaking, etc. Deze kosten zijn sterk afhankelijk van het aantal bewoners en de zaken die gemeenschappelijk zijn, maar liggen over het algemeen tussen € 150,– en € 500,-

  • Patrimonio Dit is de welzijnsbelasting en is afhankelijk van de koopprijs van het object. 0,2% van de koopprijs indien deze lager is of gelijk aan € 110.000,– 0,3% van de koopprijs indien deze hoger is dan € 110.000,–

  • IBA Dit is de onroerend goed belasting en bedraagt ongeveer 0,4% tot 0,8% van de belastbare waarde van uw eigendom (valor catasral).

  • Afvalwater en huisvuil. Dit is sterk gemeente afhankelijk, maar deze belasting bedraagt gemiddeld € 60,- per maand.

  • Gezamenlijke kosten zoals overpad, gezamenlijke weg etc.

  • Overige vaste kosten zoals verzekeringen en gas en licht etc.

Registratiekosten

De inschrijvingskosten in het “Registro de la Propiedad” bedragen ongeveer 0,2% van de aankoopsom.

Kosten voor de verkoper

De eigenaar dient bij verkoop twee belastingen te betalen. De eerste betreft een vermogenswinstbelasting welke wordt berekend over het verschil tussen de verkoopwaarde en de aankoopwaarde. Het percentage belasting over deze waardestijging is 18% ongeacht of u resident bent of niet. Hierbij wordt de winst gecorrigeerd voor inflatie en van de winst mogen ook een aantal kosten worden afgetrokken. Daarnaast betaalt de verkoper meestal de Plusvalia (zie hiervoor). Er dient als “voorloper” op deze belasting een bedrag ter grootte van 3% van de verkoopprijs ingehouden door de verkoper. De koper is juridisch verantwoordelijk voor afdracht door de verkoper van deze zg. voorbelasting. Laat u hierbij goed adviseren door uw makelaar en advocaat.

Nota Simple en Eigendom

Het Registro de la Propiedad (Kadaster) is de instantie in Spanje welke alle grondstukken en woningen registreert. Via de Nota Simple kan men inzicht krijgen wie de eigenaar is van een woning of stuk grond. Tevens beschrijft dit document of er bijvoorbeeld een beslag op de woning rust of een hypotheek aan de woning gekoppeld is. Tevens komen uit dit document juridische problemen naar voren indien van toepassing.

De Advocaat en Notaris

In Spanje wordt de advocaat meestal gezien als degene die dezelfde functie heeft als in Nederland de Notaris. Aangezien de functie van de Spaanse Notaris niet zo uitgebreid is als in Nederland verdient de aanbeveling een advocaat aan te stellen. De Spaanse notaris heeft bijvoorbeeld geen onderzoeksplicht, zoals dat in Nederland wel het geval is.

Interproperties werkt samen met een aantal zeer gerenommeerde advocatenkantoren die u hierin professioneel kunnen begeleiden. Uw advocaat zal onderzoek doen en eventuele problemen of niet betaalde rekeningen voor u kunnen achterhalen. Ook indien er bijvoorbeeld nog een hypotheek rust op de woning zal uw advocaat daarover informatie verkrijgen (In Spanje wordt de hypotheek gekoppeld aan de woning, niet aan de persoon). De meeste advocaten rekenen een bedrag ter grootte van 1 tot 1,5% over het aankoopbedrag. De kosten van de notaris liggen tussen de 0,3% en 0,5% van het aankoopbedrag.

De volgende zaken zijn belangrijk indien u zelf een woning laat bouwen of uw intrek neemt in een zojuist opgeleverde woning welke u gekocht heeft van een projectontwikkelaar:

  1. Licencia de Obras (bouwvergunning). Deze dient bekeken te worden om er zeker van te zijn dat de bouwvergunning is verleend. Het is overigens aan te bevelen dit te doen voordat u enig geld overmaakt.

  2. Declaración de Obra Nueva: Na gereedkomen is dit de bevestiging van registratie van de woning evenals een verklaring dat het gebouwd is zoals beschreven wordt in de bouwvergunning.

  3. Licencia de Primera Ocupación: een soort verklaring dat u als “eerste” de woning officieel mag betrekken.

Fiscaal

Als u een (tweede) woning bezit in Spanje, geldt er meestal een belastingvrijstelling. Nederland heeft met Spanje een verdrag gesloten dat dubbele belastingheffing voorkomt. U kunt hierover het beste informatie inwinnen bij het ministerie van Financiën. Daar kunnen ze u ook vertellen wat de inhoud van het verdrag precies is (tel: 070 342 80 00).

Indien de woning belastbaar is voor de Nederlandse fiscus, dan zijn er een aantal regels. Zodra uw Spaanse woning niet uw hoofdverblijf is, is de hypotheekrente niet meer aftrekbaar en wordt deze belast in box 3. De waarde van uw woning telt mee bij uw bezittingen in box 3. Indien uw vermogen groter is dan 18.146 euro, dan betaalt u daar belasting over. Dit is een vast percentage van 1,2% dat u over de waarde van deze bezittingen dient te betalen. U kunt overigens de kosten die u maakt, zoals rente en onderhoudskosten niet aftrekken voor de Nederlandse belasting.

De inkomsten die u genereert uit huur hoeft u niet op te geven voor de Nederlandse Fiscus. Zoals reeds eerder vermeld belast de Spaanse fiscus uw Spaanse huurinkomsten officieel met 25% belasting indien u het aangeeft.Het is echter zeer ongebruikelijk deze belasting te betalen en 90% van de eigenaren doet in Spanje dan ook geen opgave. Als u een (hypothecaire) lening heeft afgesloten om uw Spaanse woning te financieren, wordt die tevens geplaatst in box 3.

Hieronder volgt een simpele uiteenzetting hoe u de belasting in box 3 berekent.

  1. Bepaal de waarde van uw bezittingen op 1 januari.

  2. Bepaal de waarde van uw schulden op 1 januari (min de drempel van EUR 2.500) en breng dit in mindering op de bezittingen. Wat er nu overblijft is de rendementsgrondslag op 1 januari.

  3. Bepaal de waarde van uw bezittingen op 31 december.

  4. Bepaal de waarde van uw schulden op 31 december (min de drempel van EUR 2.500) en breng dat in mindering op de bezittingen. Wat er nu overblijft is de rendementsgrondslag op 31 december.

  5. Tel de rendementsgrondslag op 1 januari en op 31 december bij elkaar op en deel dit door 2. Hieruit volgt de gemiddelde rendementsgrondslag.

  6. Hiervan trekt u af uw heffingvrij vermogen. En tenslotte berekent u daarover de vastgestelde 1,2%.

Erfrecht

Helaas dient er ook in Spanje belasting te worden betaald indien de eigenaar van de onroerende zaak overlijdt. Dit wordt berekend over alle bezittingen. Dit geldt zowel met als zonder testament en het maakt evenmin uit of u hier resident bent (geweest) of niet. Van belang is hierbij te weten dat het Onroerend Goed niet mag worden verkocht voordat de belasting is betaald. De termijn waarbinnen betaald dient te worden is 6 maanden.

Uiteraard zijn er manieren om problemen te ondervangen. Bij woningen in de hogere prijsklasse bestaat de kans dat de eigenaar al geadviseerd is om de woning te kopen op een bedrijf (-snaam) waarvan de aandelen in handen zijn van een bedrijf dat niet is gevestigd in Spanje. De opstartkosten hiervan zijn echter behoorlijk en daarnaast kunnen de jaarlijkse kosten tot € 10.000 oplopen (voor registratie, accountancy, statutaire belastingen etc.). Dit is vooral aan te raden voor Onroerend Goed vanaf € 1.500.000.

In Spanje wordt erfbelasting geheven over de NETTOwaarde van de woning. Daarom kan het ook interessant zijn om een speciale hypotheek op de woning te zetten welke volledig in mindering wordt gebracht op de waarde. Het bedrag dat dan overblijft wordt de belastinggrondslag en kan aldus geminimaliseerd worden. Bij deze hypotheek wordt alleen interest betaald en het bedrag dat vrijkomt in dit scenario wordt naar het buitenland gezonden alwaar het belegd kan worden om de hypotheek af te betalen en vaak zelfs eveneens een redelijk rendement te verschaffen. Hierbij wordt de belastinggrondslag sterk verminderd en soms zelfs tot nul gereduceerd. Het is een opzet welke al is goedgekeurd door verschillende grote accountantbureau´s.

Hypotheek

In Spanje zijn diverse Nederlandse banken gevestigd, welke u een hypotheek kunnen aanbieden. Over het algemeen is het vrij eenvoudig om een hypotheek van 70% van de waarde van het onroerend goed te krijgen. In sommige gevallen ligt dit percentage hoger en is 100% financiering van de waarde mogelijk. De hypotheek wordt voor een periode van 15-20 jaar verstrekt afhankelijk van uw leeftijd. In Nederland zijn er banken die vaste rentepercentages aanhouden voor een bepaalde periode, dit is in Spanje niet het geval. U moet rekening houden met een variabele rente welke meestal gesteld wordt op 1,25% boven EURIBOR, met jaarlijkse herziening. U kunt u hypotheek aangaan in de valuta die uw voorkeur heeft.

Benodigde documenten:

  • Bankreferentie, kopie paspoort, aanvraagformulier, en het koopcontract (In geval van een bestaande woning) of een kopie van de “nota simple” en de reserveringsovereenkomst (in het geval van nieuwbouw);

  • Bij een werknemer: het arbeidscontract, een verklaring van de lengte van het dienstverband, de laatste twee salarisstroken en een bewijs van het jaarlijkse netto inkomen;

  • Bij een zelfstandige: de laatste belastingaangifte, een accountantsverklaring en enige documentatie die de inkomenssituatie kan bevestigen.

Nederlandse geldverstrekkers

De mogelijkheden om bij een geldverstrekker in Nederland een huis te financieren in het buitenland zijn beperkt. Daarnaast dient u zich te realiseren dat de hypotheekrente voor een woning in het buitenland in principe niet aftrekbaar is voor de belastingen.

Bij uw hoofdwoning bepaalt de hypotheekverstrekker hoeveel geld u kunt krijgen door te kijken naar de waarde van het huis evenals uw inkomen. In het geval van een tweede woning is dat anders. De meeste Nederlandse geldverstrekkers verlenen geen hypotheek op een tweede woning in het buitenland. En indien zij dat wel doen gelden er strengere normen. U kunt minder geld lenen en er is een veel hogere inbreng van eigen geld vereist (wat overigens ook het geval is bij de Spaanse hypotheekverstrekkers). Daarnaast zijn er vaak afwijkende hypotheekvoorwaarden en/of hogere tarieven (opslag op de rente en/of de afsluitprovisie).

Samenwerkende Banken

Interproperties werkt samen met o.a. de navolgende geldverstrekkers:

  • ABN / AMRO Bank

  • Postbank

  • Solbank

  • Barclays Private Banking

Vraag ons kantoor voor de nadere gegevens en contactpersonen binnen deze banken.

Onderpand / Overwaarde

Een hypothecaire lening wordt verleend op basis van een onderpand. Wanneer er niet kan worden voldaan aan de financiële verplichting, kan de geldverstrekker namelijk aanspraak maken op het onderpand. Wanneer het onderpand in het buitenland staat, kan dit juridisch ingewikkelder zijn voor de bank. Vanwege deze reden zien de meeste geldverstrekkers af van een dergelijk risico. De banken die het wel doen zullen veelal een filiaal of een samenwerkingsovereenkomst hebben met een Spaanse bank om dit risico te verkleinen.

origineel: http://www.interproperties.nl


Neem contact met mij op


Delen

Zie ook