Hypotheken in Portugal

Inzicht in wat er komt kijken bij kopen, verkopen en wonen in Portugal

Nederlanders die de Algarve bezoeken en besluiten hier een vakantiehuis of permanente woning te kopen zullen misschien verbaasd zijn te ontdekken dat er hier veel minder mogelijkheden zijn om een hypotheek te krijgen.

Om het anders te stellen denk ik dat het in zijn algemeenheid voor Portugezen moeilijker is om een hypotheek af te sluiten. Tot een paar jaar geleden was het zo dat van alle verkopen er slechts 20% afgesloten werden met een hypotheek. Voordat Portugal toetrad tot de E.E.G. was dat omdat het renteniveau zo ontzettend hoog was dat het in de praktijk niet haalbaar was om de maandelijkse lasten van een hypotheek te dragen.

Nadat Portugal volwaardig lid is geworden van de E.E.G. is ook het rentepercentage op een ongeveer zelfde niveau gekomen als de rest van Europa en dat bedraagt nu afhankelijk van de normale fluctuaties en verschillen tussen banken tussen de 4 en 6%.

Dat wil natuurlijk nog niet zeggen dat nu ook alle verkopen met een hypotheek worden afgesloten, alhoewel het percentage de afgelopen 4 jaar toch van 20% naar dichter bij de 70% is gekomen. We moeten tenslotte ook meewegen dat het gemiddelde loon hier nog 3-4 x zo laag ligt als in Nederland. De huizenprijzen daarentegen zijn zeker in de grote steden zoals Lissabon en Porto en de populaire vakantie bestemmingen als de Algarve behoorlijk hoog.

Dat dit percentage hypotheeknemers zo snel zo omhoog is gegaan komt ook omdat de vorige Portugese regering eerste huiseigenaren wilde stimuleren tot kopen van hun 1e huis en daarom mensen tot 30 jaar de gelegenheid gaf om een aantrekkelijk korting te krijgen (Crédito Jovem). In sommige gevallen betekende dit dat er op de hypotheekrente soms wel 40% korting kon worden verkregen.

En zo als dat ook in Nederland gaat wanneer er na verkiezingen nieuwe politieke partijen aan het bewind komen veranderen er dingen.

De regering nu aan het bewind “de PSD en PP” namen het roer over van de “PS” en vonden een tamelijk ongezonde economische situatie aan. Portugal is het 1e van de 15 landen van de E.E.G. dat zich niet hield aan de regels gesteld in het stabiliteitspack en had in 2001 een flink begrotingstekort met een cijfer van 4,1% i.p.v. de bovenlimiet van 3%.

Één van de eerste maatregelen die de nieuwe regering nam was het besluit om het Crédito Jovem af te schaffen. Dat is per 1 October 2002 gebeurt. Ongetwijfeld zal dit een grote invloed hebben op de verkoop van huizen aan 1e huizenbezitters. Dat gekoppeld aan een op handen zijnde recessie zal veel faillissementen in de makelaardij en bouw teweeg brengen.

Om het leed wat te verzachten hebben een aantal banken deze maand de regels ingevoerd dat hypotheken afgesloten kunnen worden voor langer dan 30 jaar. In sommige gevallen zelfs 50 jaar er van uitgaande dat men op de einddatum niet ouder is dan 70 jaar.

Het zal duidelijk zijn dat als het voor Portugezen niet eenvoudig is, het voor buitenlanders moeilijker zal zijn. In principe kunnen we stellen dat het bijna uitgesloten is dat de gemiddelde Nederlander via een Portugese bank een hypotheek kan krijgen voor een 2e huis. Ik spreek dan in principe over Nederlanders die hier niet permanent wonen en werken en dus ook geen belasting betalen.

Banken in Portugal kijken niet alleen naar de waarde van het object als onderpand maar ook natuurlijk naar het inkomen. En als we over inkomen praten dan is dat natuurlijk het belastbaar inkomen opgegeven aan de Portugese fiscus. Stel dat men wel in aanmerking komt dan stelt men meestal als aanvullende voorwaarde de vereiste dat er nog iemand “fiador” (borg) moet staan. En voor de meeste buitenlanders zal dat niet eenvoudig zijn om die te vinden.

Voor welk bedrag kan men hypotheek krijgen:

In principe van 75% - 80% van de taxatiewaarde. Deze ligt in zijn algemeenheid een stuk lager dan de marktwaarde.

Welke mogelijkheden dan wel?

Omdat het via Portugese banken meestal niet mogelijk is, zijn er een aantal buitenlandse banken in dit hypotheekgat gesprongen. Ondanks het feit dat de AMB-AMRO in Portugal een vestiging heeft verstrekken zij geen hypotheken op privé objecten. Wel zijn er een aantal andere buitenlandes banken die de markt domineren; een Engelse, Deense en de buitenlandse tak van een Portugeze bank. Het lijkt er echter op dat de Portugese bank met een vestiging in Nederland de afgelopen maand besloten heeft om hypotheken aan buitenlanders voorlopig te staken. Daarnaast zijn er een aantal onafhankelijk hypotheekbemiddelaars die zullen proberen uw lening onder te brengen o.a. bij Spaanse banken.

Omdat openbare executie zo moeilijk is in Portugal zullen de meeste banken vereisen dat het object gekocht wordt door een off-shore company, waarbij de bank (geldverstrekker) dan de aandelen houdt als onderpand.

Dat is/was een veel gebruikte constructie. Aan deze constructie zitten/zaten echter behoorlijk wat bijkomende en jaarlijks terugkerende kosten. Daar komt bovenop dat één van de laatste maatregelen die de vorige regering nam, was het fiscaal zwaarder belasten van deze off-shore companies. Dat betekent mogelijk de financiële nekslag voor een heleboel potentiële hypotheek gegadigden.

Hypotheekrente:

Stel dat men alle voornoemde horden neemt dan zal de rente meestal liggen op 1,5 – 2,0% boven Libor rate. Leningen worden meestal voor maximaal 20 jaar afgesloten, maar moeten meestal afgelost worden voordat de hypotheeknemer 65 jaar wordt. Abbey national maakt daarop een uitzondering.

Ondanks het feit dat leningen vroeger alleen in £ ponden of Us$ afgesloten konden worden is dat nu ook mogelijk in €uros. In plaats van een borg zal men meestal een levensverzekering moeten afsluiten. Allemaal extra kosten. Ook hier wordt er meestal hypotheek verstrekt over 75-80% van de taxatiewaarde en dat betekent dat men vaak echt niet meer kan krijgen dan 50% van de marktwaarde. Meestal is dat niet zo’n probleem omdat de meeste buitenlanders in principe meer eigen geld in kunnen brengen dan de gemiddelde Portugees.

Aftrekbaarheid:

Een gecompliceerd onderwerp. Zo als we weten is Nederland mogelijk in Europa het enige land waar er volledige aftrekbaarheid van hypotheekrente is. Wat dat betreft staat Portugal helemaal aan de andere kant. Wel is het tegenwoordig in sommige gevallen mogelijk dat in het geval Nederlanders nog in Nederland belasting betalen de hypotheekrente in Nederland kunnen aftrekken als hun huis in Portugal hun eerste en enige huis is. In dat opzicht is het misschien ook interessant om het volgende staatje eens te bekijken.

Dit soort vergelijkingen is altijd moeilijk om te maken omdat ze gezien moeten worden in het licht van het totale belastingstelsel. In het geval van Portugal gaf ik al aan dat men geprobeerd heeft via een inhaalslag het woningbezit onder jonge mensen te vergroten d.m.v. subsidies. Daarnaast is het zo dat er wel OZB (Contribuição Autarquica) betaald moet worden, maar dat er voor mensen voor wie het het eerste huis is en tevens is bestemd voor permanente bewoning men voor een periode van 5-10 jaar geen onroerend goed belasting hoeft te betalen.

Land Aftrek Hypotheek rente Huurwaarde forfait BTW op nieuwbouw Overdrachts- belasting OZB Belasting
Nederland Volledig 0,8% 19% 6% Variabel
België Beperkt Ja 21% 12,5% Variabel
Denemarken Beperkt 1% 25% 0,6% 1,6-3,4%
Duitsland Nee Nee Nee 3,5% 0,35%
Frankrijk Nee Nee 19,6% Variabel Variabel
Ierland Zeer beperkt Nee 12,5% 0-9% Nee
Italië Beperkt Ja 4% 3% 0,4-0,7%
Luxemburg Zeer beperkt 4-6% 12% Variabel Variabel
Oostenrijk Zeer beperkt Nee 20% 3,5% 0,1%
Spanje Beperkt Nee 4% 6% 0,3-0,4%
Gr. Brittanië Nee Nee 0% Variabel Variabel
Zweden Beperkt Nee 25% 1,5% 0-1,5%
Portugal Zeer beperkt Nee 19% 0-10% 0,8 – 1,3%

In de kolom Portugal geef ik aan dat hypotheekaftrek in Portugal zeer beperkt is. In de praktijk betekent dat 30% van de rente betaald op leningen mag worden afgetrokken echter met een maximum van Î 503,79 per jaar. Daarnaast worden er wel tax credits gegeven op een bepaald aantal spaarvormen zoals b.v. PPH – Planos de Poupança Habitação, maar ook zeer beperkt.

Al met al is het dus niet eenvoudig om een hypotheek te krijgen voor Nederlanders.

Daarnaast is het natuurlijk belangrijk om voordat men besluit om een aanvraag te doen om te kijken wat alle bijkomende kosten zijn. Banken zullen alle kosten doorberekenen aan de lener en de kosten zijn over het algemeen behoorlijk wat hoger dan in Nederland.

De volgende banken of tussenpersonen zou u kunnen benaderen:

Abbey National Linda Kenny Edificio Cor de Rosa r/c Esq. EN 125 Quatro Estrades 8125 Quarteira Portugal Tel: +351 289397900 Fax: +351 289397889 E-Mail: abbey@mail.telepac.pt

Jyske Bank

Christian B. Andersen Gilian Palao 76 Main Street, PO, Box 143 Gibraltar Tel: +350 72782 Fax: +350 72732 E-Mail: christen-a@jyskebank.ltd.gi

Banco Totta & Azores

Branch in London: a.o. Simon Perks 68 Cannon Street London EC4N 6AQ United Kingdom Tel: +44 71 2361515 Fax: +44 71 2367717

Branch in Amsterdam a.o. Sr. Antonio Prazado Alves Leidsegracht 9 1017NA Amsterdam Netherlands Tel: +31 20 6232746 Fax: +31 20 6389941

Conti Financial Services (onafhankelijk tussenpersoon) a.o. Simon L. Conn 204 Church Road Hove East Sussex United Kingdom BN3 2DJ Tel: +44 1273 772811 Fax: +44 1273 725789 E-Mail: enquiries@conti-financial.com Web Site: http://www.conti-financial.com

Voor diegenen die in Portugal wonen zal ik de namen noemen van een aantal bestaande banken:

  • Banco Santander
  • Banco Bilboa Vizcaya Argentaria (BBVA)
  • Banco Commercial Português (BCP)
  • Banco Espírito Santo (BES)
  • Banco National Credito (BNC)
  • Banco Português Investimento (BPI)
  • Banco Pinto e Sotto Mayor (BPSM)
  • Caixa Geral de Depósitos (CGD)
  • Crédito Predial Português (CPP)
  • Montepio Geral
  • Nova Rede
  • Banco Totta & Azores

Neem contact met mij op


Delen

Zie ook