home your portugal information source to real estate and living in portugal


105-E Offshore situation 2017 : Offshores
103-E Mortgages : Offshores
109-E Buying, Selling & Cost 2018 : Buying & Selling
104-E Changing offshore taxation : Offshores
118-E Building & Architects : Building
107-E Education in Portugal : Education
106-E Tax on Rental Income : Taxation & Succession
120-E Building restrictions in Portugal : Building
110-E SZA-Homecare : Health
124 E Other mortgages : Offshores
134-E Fiscal Representation : Taxation & Succession
100-E Realestate-Algarve INFO : Home
195-E Marriage : Licences
205-E A.I.M.I. Additional Rates Tax : Taxation & Succession
207-E Labour contracts : Labour contracts
229-E Trust 10 years on : Offshores
230-E Rights of a sole trader : Labour contracts
236-E New ID Card for Residents : From the Newpapers
000-D More about Us : Home
201-E Divorce in Portugal : General
Austerity and stabiliation package for Portugal : Taxation & Succession
195-E New austerity measures : Taxation & Succession
208-E Is it still worth it? : Offshores
202-E New Local Lodging Regulations : Rentals and Letting
233-E Earthquakes & Tsunami : General
238-E AIMI TAX : Taxation & Succession
: Offshores
133-E Capital Gains Tax on Rental properties : Taxation & Succession
244-E Income tax Spain 2019 : Taxation & Succession
In the Algarve : Heating and Cooling
250-E Death & Taxes in the Netherlands : Inheritance
251-E Inheritance tax in Spain : Inheritance
101-E Business profile : About Us
114-E Long term property rentals : Rentals and Letting
204-E Condominium requirements : General
116-E Tax evation & Tax planning : Taxation & Succession
121-E New tax reforms on realestate : Taxation & Succession
111-E Tax on Rental Income : Taxation & Succession
115-E AFPOP : General
117-E Architects : Building
119-E Project Management : Building
122-E Buying or Building : Building
123-E New property tax laws 2004 : Taxation & Succession
201-E Re Valuation of properties in 2012 : Taxation & Succession
246-E Income tax Spain on Rental Income : Taxation & Succession
200-E Evaluations of older properties : Taxation & Succession
211-E Portuguese Nominee Company Yes or No : Offshores
232-E I.M.T. - 2018 : Real Estate
Via CTT registration : From the Newpapers
237-E New law for independent workers : Social Security
239-E Capital Gains Tax : Taxation & Succession
245-E Non Habitual Residence : Taxation & Succession
248-E Golden Visa : Taxation & Succession
145-E Property licening : News letters
145-E Reversed mortgages : Offshores
144-E Letting your property in Portugal : Rentals and Letting
142-E Legalisation of illegal buildings : Building
146-E Newsletter March 2006 - 1 : News letters
147-E Newsletter March 2006 - 2 : News letters
194-E Inspection Rental Licence : Rentals and Letting
112-E Taxation in Portugal 2009 : About Us
150-E Newsletter March 3 : News letters
151-E Newsletter April 1 Rentals : News letters
152-E Newsletter 2 April 2006 : News letters
153-E Rentals license - the total picture : Rentals and Letting
100-E About Realestate Algarve 2017 : About Us
154-E Property Management : Property Management
198-E Commissions rate : Real Estate
206-E Compensation to staff : Labour contracts
Home : About Us
155-E Again about rentals. : News letters
156-E Rentals and no progress : News letters
157-E Fiscal Number : Taxation & Succession
158-E Possible change in off-shore taxation : Offshores
159-E New Residency Laws : General
235-E New AL Legislation July 2018 : Rentals and Letting
190-E Short term rentals : Rentals and Letting
215-E Law about Local Lodging (AL) : Rentals and Letting
216-E Health Insurance : Health
217-E Tax on Rental Income : Taxation & Succession
001-D Over Ons : General
219-E Social Security : Social Security
219-E Social Security : Social Security
227-E Bush fire prevention : From the Newpapers
228-E Last day for paying Rates : From the Newpapers
231-E New legislation offshore property companies : Offshores
242-E Register of Beneficial Owners : Offshores
197-E Environmental-friendly houses : Building
241-E Register Effective Beneficiary : Offshores
199-E Disclosure of assets in Belgium : Offshores
225-E Residencia : Moving to Portugal
192-E Energy Certificate : Licences
191-E Rental issues again : Rentals and Letting
249-E Central Registration Benficial Owners : Taxation & Succession
160-E Documents needed for title Deed (Escritura) : Buying & Selling
161-E Development control : Building
162-E Capital Gains again : Taxation & Succession
164-E Tax on Expatriates : Taxation & Succession
165-E Hunting : Miscellaneous
166-E Villa licensing and no progress : Rentals and Letting
167-E Algarve Resident Feb. 2007 : News letters
168-E ReAct Discretionary Trust : Taxation & Succession
169-E Off-Shores and Trusts : Offshores
170-E Reverse home schemes : Offshores
171-E April 2007 : Rentals and Letting
172-E Tax Amnersty for British off-shore accounth : Taxation & Succession
173-E Off-Shore Bank accounts : Taxation & Succession
174-E Short-term holiday letting : Rentals and Letting
175-E Property Management Agreement : Property Management
176-E Equity release schemes : Offshores
177-E Holiday let licening : Rentals and Letting
178-E English inheritance tax : Taxation & Succession
179-E Holiday lets and Rental Income : Rentals and Letting
180-E Buying off-plan : Buying & Selling
181-E Setting up a company : Business structures in Portugal
226-E Owning Spanish Property in a company : Offshores
234-E Stricter laws on local rentals : Rentals and Letting
230-E AL Licence explained : Rentals and Letting
182-E Calculation C.G.T. : Taxation & Succession
215-E Law about Local Lodging : Rentals and Letting
Registration ViaCTT : From the Newpapers
183-E Trusts : Offshores
117-E Application short term rentals : Rentals and Letting
196-E Importing a car : General
126-E What inheritance law applies in Portugal : Inheritance
210-E Car Issues : Motoring
094-E Taxation and Taxes in Spain : Taxation & Succession
213-E Demise of Offshore Property Companies. : From the Newpapers
214-E Delaware not included in black-list : From the Newpapers
240-E Rights of a sole trader : Social Security
184-E Tax retuns (IRS) 2007 : Taxation & Succession
185-E New Road Tax : Taxation & Succession
186-E Driving license renewal : General
187-E Valuations : General
218-E 15 countries from the black list : Offshores
188-E New Tourist Rental License : Rentals and Letting
189-E New Car tax system 2008 : Taxation & Succession
203-E Non Habitual Residence (10 years exemption) : Taxation & Succession
125-E Inhertiance Tax in Portugal : Inheritance
Algarve Events 2017 : From the Newpapers
212-E Bearer Shares : Offshores
193-E Registration of Hydric Resources : Licences
247-E Mortgage process Portugal : Mortgages
Electricity : Utilities
209-E Change in US Registered companies : Offshores
245-E Application Dutch AOW : Health
247-E Non-Habitual Resident : Taxation & Succession
222-E Conveyance : Real Estate

009-D Thuiszorg in de Algarve : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
014-D Sociale Verzekeringen : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
019-D Bouwbeperkingen in de Algarve : Bouwen
011-D AWBZ : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
000-D Introductie : Home
004-D Makelaardij in Portugal : Algemeen
003-D Hypotheken in Portugal : Hypotheken
005-D Belastingen in Portugal 2005 : Belastingen & Erfrecht
008-D Veranderingen in offshore per 1/1/02 : Offshores
015-D Kwalitatief Marktonderzoek : Belastingen & Erfrecht
013-D Ziektekosten verzekering : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
017-D Kopen en Wonen in Portugal : Algemeen
018-D Bouwbegeleiding : Bouwen
007-D A.F.P.O.P. : Diversen
009-D Kopen en verkopen & kosten : Algemeen
024-D Nieuw Nederlands belastingstelsel : Belastingen & Erfrecht
025-D Veranderingen in makelaardij : Algemeen
002-D Makelaars in Portugal : Algemeen
033-D I.M.I. - Onroerende zaak belasting : Belastingen & Erfrecht
037-D Uitwisseling gegevens rentetegoeden : Belastingen & Erfrecht
035-D Erfrecht procedure : Belastingen & Erfrecht
036-D Naheffing in SISA : Belastingen & Erfrecht
038-D Vermogenswinstbelasting 2014 : Belastingen & Erfrecht
078-D Sociale Verzekeringen 2010 : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
080-D Omgekeerde hypotheek : Offshores
039-D Het Nieuwe Nederlandse Erfrecht : Belastingen & Erfrecht
041-D Sociale lasten onafhankelijke werkers : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
081-D Nederlands onderwijs in de Algarve : Onderwijs
073-D Vergunningen voor waterbronnen. : Vergunningen
075-D Trouwen : Algemeen
076-D Versimpeling Europees erfrecht : Belastingen & Erfrecht
082-D Tweetraps Testamenten : Belastingen & Erfrecht
118-D A.I.M.I. - Aanvullende belasting : Belastingen & Erfrecht
142-D Aanvullende AL wetgeving : Huur en Verhuur
020-D Verbouwen van een boerderij : Bouwen
077-D Inrichting en Binnenhuis Architectuur : Bouwen
083-D Zorgtoeslag : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
082-D Aanvaarding van een erfenis : Belastingen & Erfrecht
087-D Tolheffing in Portugal : Algemeen
084-D Hertaxatie van huizen in 2012 : Belastingen & Erfrecht
089-D Belastingveranderingen 2012-2013 : Belastingen & Erfrecht
090-D Belastingen in Spanje : Belastingen & Erfrecht
100-D Belastingheffing op huurinkomsten : Belastingen & Erfrecht
101-D Beneficiar aanvaarden van een erfenis. : Belastingen & Erfrecht
103-D Woonlandfactor : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
107-D Executeur-Testamentair : Belastingen & Erfrecht
109-D Verhoging van de AOW leeftijd : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
136-D Belastingvrij schenken : Belastingen & Erfrecht
151-D Erfenis uit het buitenland : Belastingen & Erfrecht
152-D Belastingschijven 2019 : Belastingen & Erfrecht
Electriciteitstarieven : Home
036-D December 2002 : Nieuws uit de kranten
108-D Nieuwe huwelijks recht per 01/01/2018 : Belastingen & Erfrecht
023-D Huren voor een langere termijn : Huur en Verhuur
012-D Belastingontduiking & Belastingplanning : Belastingen & Erfrecht
016-D Veranderingen in onr. goed bel. per 1-1 : Belastingen & Erfrecht
027-D Nieuwe belastingwetgeving 2004 Patrimonium : Belastingen & Erfrecht
003-D Hypotheek Info RABO : Hypotheken
028-D Buitenlandse spaartegoeden per 1-1-2005 : Belastingen & Erfrecht
029-D Inkomstenbelasting of I.R.S. : Belastingen & Erfrecht
030-D Belasting vertegenwoordiging : Belastingen & Erfrecht
031-D Nieuwe makelaardij wetgeving : Makelaardij
032-D Ficha Tecnica de Habitação : Bouwen
114-D Hoe nu verder met de off-shore - deel 1 : Offshores
Woonvergunning : Vergunningen
001-D Meer over Ons : Algemeen
130-D Wie erft zonder testament? : Belastingen & Erfrecht
135-D Hoeveel AOW per 01-07-2018 : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
131-D Verhuur 2e woning in Spanje : Huur en Verhuur
134-D Belasting op verhuur Spanje : Belastingen & Erfrecht
120-D Belastingplichtig na vertrek? : Belastingen & Erfrecht
042-D Legalisatie illegale bouw : Bouwen
043-D Een eigen bedrijf in Portugal : Zakenlijk
044-D Verhuur van Uw huis in Portugal : Huur en Verhuur
045-D Aangifte inkomsten uit werkbetrekking : Belastingen & Erfrecht
046-D Belastingaangifte uit arbeid : Belastingen & Erfrecht
072-D CVZ en terugbetaling : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
047-D Wie is belastingplichtig in Portugal : Belastingen & Erfrecht
095-D Over erfrechtzaken : Belastingen & Erfrecht
098-D Schenken tijdens het leven aan kinderen. : Belastingen & Erfrecht
048-D Nieuwe Huurwet 2006 : Huur en Verhuur
049-D Overlijdensakte : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
051-D Is een off-shore nog de moeite waard? : Offshores
052-D Wat te doen indien U nog een off-shore heeft : Offshores
053-D Maken van testament en echtscheiding. : Belastingen & Erfrecht
062-D Vermogenswinstbelasting in Spanje : Belastingen & Erfrecht
063-D Medische behandeling in Nederland : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
134-D Flitsscheiding : Belastingen & Erfrecht
140-D Nieuwe verhuurwetgeving (AL) juli 2018 : Huur en Verhuur
064-D Korte termijn verhuur : Huur en Verhuur
119-D Aandelen aan toonder : Offshores
129-D Zwart geld in het buitenland : Nieuws uit de kranten
126-D Wie heeft er recht op AOW : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
123-D Belastingen over 2018 : Belastingen & Erfrecht
127-D DigiD : Belastingen & Erfrecht
139-D Aanmerkelijk belang : Belastingen & Erfrecht
065-D AOW in het buitenland : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
066-D Wonen en werken buitenland : Algemeen
079-D Importeren van een Auto : Diversen
084-D Rechtzaak Zorgverzekering : Algemeen
093-D Belastingen in Spanje : Belastingen & Erfrecht
104-D Nieuwe wetgeving vakantieverhuur AL : Huur en Verhuur
067-D Energielabel : Vergunningen
068-D Franchise organisaties in Nederland : Algemeen
097-D Nieuwe registratie van Ont. Goed in Loulé : Juridisch-Legaal
094-D Energie label - Nieuwe aanvullende wetgeving : Juridisch-Legaal
069-D Tarieven AOW 2009 : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
054-D Aftrekbare medische kosten voor IRS : Belastingen & Erfrecht
005-D Belasting en Erfrecht 2006 : Belastingen & Erfrecht
055-D Niet of te late betaling van belastingen : Belastingen & Erfrecht
056-D AOW & ANW uitkeringen & Min. Loon : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
057-D Afhandeling erfenis in Portugal : Belastingen & Erfrecht
058-D Huishoudelijk Personeel : Personeel
: Belastingen & Erfrecht
099-D Formulieren sociale zekerheid in Europa : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
102-D Verantwoordelijkheid Makelaar : Makelaardij
143-D Aanvragen AOW : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
059-D Witwassen geld : Belastingen & Erfrecht
060-D Vermogenswinst belasting in EG : Belastingen & Erfrecht
061-D Schenken aan kinderen : Belastingen & Erfrecht
071-D Zorgtoeslag in het buitenland : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
113-D Schenken in Spanje : Belastingen & Erfrecht
124-D Hoeveel bedraagt de AOW in 2018 : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
122-D Erfenis uit het buitenland : Belastingen & Erfrecht
092-D Kopen in Spanje : Makelaardij
111-D Erfrecht in Europa : Belastingen & Erfrecht
117-D De Staatsbegroting = OE 2018 : Belastingen & Erfrecht
125-D Residentie kaart : Vestigen in Portugal
085-D Echtscheiding : Belastingen & Erfrecht
001-D Over Ons : Home
110-D Schenking O.G. Portugal aan kinderen : Belastingen & Erfrecht
116-D Hoe nu verder met de offshore - deel 2 : Offshores
121-D Belasting op vermogen in België & Nederland : Belastingen & Erfrecht
128-D Zo regelt U uw erfenis : Belastingen & Erfrecht
070-D Zorg in het buitenland : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
074-D Verlaging successierechten : Belastingen & Erfrecht
133-D ERFRECHT : Belastingen & Erfrecht
115-D Belastingvrij schenken aan een kind. : Belastingen & Erfrecht
132-D Testament in Spanje : Belastingen & Erfrecht
086-D Uitschrijven uit Nederland : Belastingen & Erfrecht
106-D Aftrekosten I.R.S. 2015 : Belastingen & Erfrecht
088-D Nogmaals Tolwegen : Algemeen

print article038-D Vermogenswinstbelasting 2014

038D-Vermogenswinstbelasting of Mais-Valía


Niemand vindt het leuk om belasting te betalen, niet in Nederland en ook niet in Portugal. Toch zal het steeds moeilijker worden om zich daar in Portugal aan te onttrekken. Een Nederlander die hier woont en/of een huis heeft zal te maken kunnen krijgen met o.a. de volgende belastingen:

·        I.R.S. – Inkomstenbelasting indien men hier permanent woont.

·        I.R.S. – Inkomstenbelasting indien men hier niet woont maar inkomsten heeft uit verhuur van een in Portugal gelegen object.

·        I.M.I. – Onroerend goed belasting

·        I.S. – Imposto de Selo. Dit is een een soort zegelbelasting die men betaalt bij b.v. aankopen van onroerend goed. Deze bedraagt nu 0,8%.

·        I.V.A. – Is de B.T.W. van Nederland. Het hoge tarief is nu 23% en gaat naar 23,25% op 1-1-2015.

·        Mais-Valía – Vermogenswinstbelasting.


Over deze laatste belasting wil ik het hier hebben aangezien daar nogal wat misverstanden over bestaan. Portugal kent geen vermogensbelasting welke in Nederland jaarlijks terugkeert maar wel vermogenswinstbelasting indien men bij verkoop winst maakt. In dit artikel beperk ik mij alleen tot winst bij verkoop van onroerend goed want hij geldt ook voor andere zaken zoals bij verkoop van aandelen.

In feite is deze belasting echt goed ingevoerd op 1 Januari 1989 maar de naleving op betaling door de Portugeze fiscus heeft nogal wat te wensen overgelaten in het verleden waardoor mogelijk ten onrechte de indruk is ontstaan dat men niet hoefde te betalen. Zo kan het zijn dat zij die nooit aangifte hebben gedaan daar nooit iets van gehoord hebben. Dat is nu totaal veranderd.  Anders dan U misschien gewend bent ligt de aangifteplicht bij de Contribuinte (belastingbetaler) of zijn/haar fiscale vertegenwoordiger. Net als in vele andere landen kan de fiscus nog na 4 of 5 jaar de aanslag opleggen,


Wie betaalt deze belasting:

Zowel Residenten als geen Residenten.



Residenten of ingezetenen van Portugal waarvan het verkochte object een huis (dus geen land) voor permanente bewoning betrof (dus men betaalt hier inkomstenbelasting over zijn wereldwijde inkomsten) hebben de mogelijkheid om het verkoopbedrag te herinvesteren in een ander object in Portugal[1] of een ander land van de EU waarmee Portugal een belastingverdrag heeft gesloten, maar dan wel eveneens bestemd is voor permanente bewoning. Deze periode loopt vanaf 2 jaar voor en 3 jaar na datum van verkoop (datum van Escritura) van het object waar winst mee wordt gemaakt.

Onroerend goed dat voor 1-1-1989 is verworven, uitgezonderd bouwkavels.


Hoe wordt de winst berekend?

De winst is het verschil tussen de waarde bij verkrijging en de verkoopwaarde zoals vermeld in de verkoopakte.

Let wel!

Men kan deze verkrijgen op verschillende manieren:

·        Door aankoop d.m.v. een aankoopakte (escritura de compra e venda). Hierbij wordt het aankoopbedrag geïndexeerd op inflatiecorrectie en mogen gedocumenteerde kosten voor verwerving en verkoop worden afgetrokken.

·        Maar ook b.v. door vererving of schenking. Bij vererving en schenking wordt de waarbij voor de successieaangifte vastgesteld aan de hand van wat in Portugal de V.T.  waarde (Valor Tributavél) heet. Dit is de waarde vastgesteld door de fiscus en is het bedrag dat ook gebruikt wordt voor de vaststelling van de jaarlijkse I.M.I (Onroerend Zaak Belasting). De waarde zal in de meeste gevallen behoorlijk wat lager uit kunnen komen dan de waarde waarvoor het inderdaad is gekocht of de huidige marktwaarde.


Wat is de situatie als U grond kocht en daar een huis op heeft gebouwd?

Dat is een geheel andere situatie. Ook hier zijn er verschillende scenario mogelijk.

De aankoopprijs van de grond ligt vast bij de Finanças aangezien daar overdrachtsbelasting over betaald is. Dan mogen daar bij opgeteld worden de kosten van de bouw, mits die 100% gedocumenteerd zijn met officiële recibos (ontvangstbewijzen) dus voorzien van Uw belastingnummer en dat van de bouwer of leveranciers, dus met IVA (BTW). Zeker vroeger werd en nog al vaak gebouwd zonder recibo (zwart) of U heeft de betalingsbewijzen nooit gekregen.

Echter deze bonnen kunnen alleen maar gebruikt worden gedurenede een periode van 5 jaar voorafgaande aan de verkoop! In 2016 os deze regel versoepeld en is het nu de laatste 12 jaar geworden.

Is het meer dan 12 jaar geleden dat het huis is gebouwd dan moet U als startwaarde gebruiken de V.T. welke is vastgesteld tijdens de 1e registratie en deze is vaak behoorlijk lager dan de kosten die U aan land en bouw heeft uitgegeven.


Dan is er nog een andere situatie.

Hoe wordt de belasting berekend als U grond bezit. Ook hier weer verschillende situaties:

  • Grond waar een huis op staat
  • Grond zonder huis.


In het eerste geval hebben we het over een Propriedade Misto. Gond en Huis hebben allebei een aparte inschrijving. Hier kan men de opbrengst van de grond niet herinvesteren! Dus hier gebruiken we de waarde van aankoop of de V.T. waarde, de waarde die voor U het meest gunstig is. Het is tussen partijen om te bepalen hoe de verdeling plaats vindt tussen waarde voor grond en waarde voor huis. Voor beide partijen heeft dat nu en in de toekomst gevolgen en dat wordt vaak onderschat.


In het 2e geval is de startwaarde de officiële aankoopsprijs of de V.T. waarde, welke van de 2 de hoogste is.


Over welke aftrekbare kosten hebben we het?

Bij aankoop: De overdrachtsbelasting – Notariskosten – Registratie kosten – Kosten van makelaar indien van toepassing en tevens tegenwoordig de kosten voor het verkrijgen van het “Energie Certificaat


Bij verkoop mogen de kosten van makelaar als aftrekpost gebruikt worden onder voorwaarde dat daarvan in de escritura vermelding van is gemaakt en tevens een officieel betalingsbewijs (Recibo) heeft afgegeven waarop Uw naam en fiscaal nummer vermeld moet staan. Kosten van advocaat die U mogelijk vertegenwoordigde mogen niet gebruikt worden als aftrekpost.

Tijdens bezit: Voorts mogen gedocumenteerde kosten (bonnen op naam + IVA) worden afgetrokken die een verbetering van het object ten gevolgen hebben, b.v. aanleg van centrale verwarming, aan- of bijbouw, groot onderhoud.

Let wel !!! Ook hier mogen alleen kosten gemaakt gedurende de laatste 5 jaar mogen worden afgetrokken. Dus in 2014 is dit veranderd naar 12 jaar!


Een andere methode:

Het komt natuurlijk vaak voor dat men of niet op de hoogte was van de noodzakelijke vereiste om bonnen te bewaren of men heeft ze helemaal nooit gekregen of ze staan niet op de juiste naam gesteld. Het komt namelijk vaak voor dat men b.v. een huis bezit dat in off-shore is en bonnen heeft op eigen naam. Helaas kunnen deze bonnen niet gebruikt worden.

Er is een andere mogelijkheid om de beginwaarde te bepalen, welke ik gaarne in een persoonlijk gesprek wil toelichten.


Wanneer moet U aangifte doen?

Voor ingezetenen, dus zij die hier IRS (Inkomsten belasting) betalen bij de aangifte over het jaar waarin de verkoop plaats vond. Dus verkocht U b.v. in juni 2011 en woont U hier dan dient de verkoop vermeld te  worden bij Uw aangifte IRS over 2011 welke gedaan dient te worden begin tot eind April 2012.

Voor niet-ingezetenen: Vroeger was dat binnen 60 dagen na verkoop, echter de wetgever had hier een probleem.[2] In het verleden had de fiscus het nakijken omdat een buitenlandse verkopers vaak verdwenen met onbekende bestemming. Sinds 2004 verplicht de Portugese wet dat een ieder die hier niet woont en onroerend goed heeft een fiscale vertegenwoordiger aan te stellen (zie mijn artikel over dit onderwerp). Deze vertegenwoordiger is aansprakelijk voor Uw aangifte en zelfs de betaling daarvan. Hij moet namens U aangifte doen voor April van het jaar volgend op de verkoop.


Hoeveel belasting betaalt men?

Voor Portugeze belastingbetalers wordt de winst bij hun inkomen gevoegd en wordt indien U niet herïnvesteert slechts de helft van de winst belast. U betaalt dus nooit meer dan de helft van de maximale belastingschijf welke in 2013 maximaal 48% was en in 2014 hetzelfde blijft. Indien men geen ingezetene hier is betaald U een vast belastingtarief van 25%. Echter let wel:

Over verkopen gedaan gedurende het belastingjaar 2013 betaalt U een extra 3,5% solidariteits heffing i.v.m. de slechte financiële situatie van Portugal. Deze regeling is op dit moment voor onbepaalde tijd van kracht.


Wat indien U geen aangifte doet?

Aangezien alle systemen nu aan elkaar gekoppeld zijn worden alle overdrachten bij enige Notaris in Portugal gedaan, automatisch doorgestuurd naar de lokale belastingauthoriteiten en gemeentes. U of Uw fiscale vertegenwoordiger zal nu automatisch van de belastingdienst een brief ontvangen waarin U vriendelijk wordt herinnert aan het feit dat men op de hoogte is van verkoop en dat U verplicht bent aangifte te doen. Aangezien de Finanças ook Uw adres in het buitenland heeft kunt U daar ook aangepakt worden. De Portugeze fiscus heeft contracten afgesloten met Nederlandse incasso bureaus om deze voor hen te innen.



Het is dus een misvatting zoals veel mensen denken dat ze de winst kunnen herinvesteren indien ze geen Resident zijn.

Men kan slecht de winst herinvesteren van een huis dat Uw permanente woning was (dus winst op land valt daar buiten!) in een ander huis ook bestemt voor permanente bewoning.


In het bovengaande heb ik het alleen over aan- en verkoop van bestaande 2e hands huizen. Heeft men een bouwkavel gekocht en daar een huis op gebouwd of laten bouwen dan is de procedure anders (zie eerder).

En betreft het een erfenis of schenking dan is de startwaarde altijd de V.T. waarde vermeld in de aangifte van successie.


Voor de duidelijkheid doe ik hier even een rekenvoorbeeld bij:


Verkoopsprijs 2013:                                       € 250.000, 00

Aankoopsprijs in 2003:                                                                       100.000, 00

Inflatie coefficient 1,29                                                                29.000, 00

Aankoopkosten:                                                                                       2.500, 00

Verbeteringen  laatste 5 jaar                                                                   10.000, 00           

Verkoopskosten (Makelaar)                                                                   12.500, 00

Energie label                                                                                                350, 00


                                                                       € 154.350, 00

Winst                                                                 95,650, 00


Bent U geen Resident hier dan betaald U over dit bedrag 25%               23.912, 50

+ in 2013 een Solidariteitsheffing  van 3, 5%                                      3.347,75


Totaal te betalen                                                                                  27.260, 25


Bent U wel ingezetene hier en betaalt U  inkomstenbelasting (IRS) en U gaat niet herinvesteren dan wordt in principe slechts de helft v/d winst    47.825, 00 bij Uw belastbare familieinkomen opgeteld.

Stel U heeft al een belastbaar inkomen van € 10.000 uit andere inkomsten (b.v. pensioen) dan wordt Uw belastbaar inkomen nu € 57.825, 00 en zou U in 2013 in schaal 4 = Max. 45%  over die schijf vallen.

Is men getrouwd dan zijn de bedragen weer anders, maar het gaat nu alleen even om het principe.


Wel of slechts gedeeltelijk herinvesteren.

Let wel de Portugese fiscus gaat er bij de berekening tot vaststelling van de aanslag vanuit dat het hele verkoopbedrag dient te worden geherïnvesteerd, dus niet alleen de winst. In het bovenstaande voorbeeld dus de € 250.000 en niet alleen de winst zijnde € 95.650!!

Daarna volgt een ingewikkelde berekening hoe men de winst vaststelt.


Hetzelfde rekenvoorbeeld als hierboven maar nu in geval van vererving:


Verkoopsprijs 2013:                                       € 250.000, 00

Aankoopsprijs in 2003 door b.v. ouders:                                              100.000, 00


D.m.v. erfenis verkregen in 2013

V.T. waarde van dit object is echter slechts                                              50.000, 00

Inflatie coefficient 0,0                                                                                       00, 00

Aankoopskosten:                                                                                           00, 00

Verbeteringen  laatste 5 jaar                                                                           00, 00          

Verkoopskosten (Makelaar)                                                                    12.500, 00

Energie label                                                                                                350, 00


                                                                           62.850, 00

Winst                                                                187.150, 00


Bent U geen Resident hier dan betaalt U over dit bedrag 25%    46.787, 50

+ in 2013 een Solidariteitsheffing van 3, 5%                                        6.550,25


Totaal te betalen                                                                                  53.337, 75



Mocht U vragen hebben n.a.v. van deze materie of Uw persoonlijke situatie nader willen bespreken dan kunt U contact met mij opnemen hetzij via e-mail: of mij bellen op mijn kantoor in Lagos 282 768 821 of mobiel 917 566 931













Jaar van aankoop














































(os coeficientes aplicáveis a 2012 serão divulgados perto do final do ano)





De informatie hier gegeven is naar beste eer en geweten de huidige situatie, er kan echter geen rechtskracht aan ontleend worden.

[1] Portugal is onlangs door een uitspraak van het Europese Hof veroordeeld dat deze wetgeving is strijd is met het Europese gelijkheidsbeginsel. In theorie zou dat betekenen dat men de winst in enig ander land van Europa moet kunnen herinvesteren, of  dat in de praktijk ook zo zal zijn moet blijken..

[2] In mijn optiek zou deze belasting afgerekend moeten worden tegelijkertijd met de betaling van vroeger SISA nu IMT.


Datum ingevoerd: 19 June 2005
Voor het laatst bijgewerkt: 13 May 2006
In geval van vragen of opmerkingen aangaande dit artikel? email mij


print article



Copyright © 2002-2020 Ricola Algarvia Ldª. All rights reserved. Legal Notices | Privacy Policy
Protected by the copyright laws of the EU and by international treaties.