038D-Vermogenswinstbelasting of Mais-Valía

Niemand vindt het leuk om belasting te betalen, niet in Nederland en ook niet in Portugal. Toch zal het steeds moeilijker worden om zich daar in Portugal aan te onttrekken. Een Nederlander die hier woont en/of een huis heeft zal te maken kunnen krijgen met o.a. de volgende belastingen:

·         I.R.S. – Inkomstenbelasting indien men hier permanent woont.

·         I.R.S. – Inkomstenbelasting indien men hier niet woont maar inkomsten heeft uit verhuur van een in Portugal gelegen object.

·         I.M.I. – Onroerend goed belasting

·         Mais-Valía – Vermogenswinstbelasting.

Over deze laatste belasting wil ik het hebben aangezien daar nogal wat misverstanden over bestaan. Portugal kent dus geen vermogensbelasting welke in Nederland jaarlijkse terugkeert maar wel vermogenswinstbelasting indien men bij verkoop winst maakt. In deze beperk ik mij alleen tot winst bij verkoop van onroerend goed want hij geldt ook voor andere zaken.

In feite is deze belasting echt goed ingevoerd op 1 Januari 1989 maar de naleving op betaling door de Portugeze fiscus heeft nogal wat te wensen overgelaten waardoor mogelijk ten onrechte de indruk is ontstaan dat men niet hoefde te betalen. Zo kan het zijn dat zij die nooit aangifte hebben gedaan daar nooit iets van gehoord hebben. Dat is nu snel aan het veranderen. Daarnaast ligt de aangifteplicht bij de Contribuinte (belastingbetaler)

Wie betaalt deze belasting:

Zowel Residenten als geen Residenten.

Uitzondering.

Residenten of ingezetenen van Portugal waarvan het verkochte object een huis (dus geen land) voor permanente bewoning betreft hebben de mogelijkheid om het verkoopbedrag gedurende 3 jaar te herinvesteren in een ander object in Portugal[1] bestemd voor permanente bewoning. Deze periode loopt vanaf een jaar voor en twee jaar na datum van verkoop van het object waar winst mee wordt gemaakt.

Onroerend goed dat voor 1-1-1989 is verworven, uitgezonderd bouwkavels.

Hoe wordt de winst berekend?

De winst is het verschil tussen aan- en verkoopbedragen zoals vermeldt in de officiële escrituras. Hierbij wordt het aankoopbedrag geïndexeerd op inflatiecorrectie en mogen gedocumenteerde kosten voor verwerving en verkoop worden afgetrokken.

Over welke kosten hebben we het?

Bij aankoop: De overdrachtsbelasting – Notariskosten – Registratie kosten – Kosten advocaat en makelaar indien van toepassing.

Bij verkoop: Mogelijk de kosten van makelaar. Dit is een vreemde zaak maar officieel mogen deze kosten niet afgetrokken worden, alhoewel sommige inspecteurs daar wel positief over beschikken maar men kan hier niet 100% zeker van zijn.[2]  – Kosten van advocaat die U mogelijk vertegenwoordigde.

Tijdens bezit: Voorts mogen gedocumenteerde kosten (bonnen op naam + IVA) worden afgetrokken die een verbetering van het object ten gevolgen hebben, b.v. aanleg van centrale verwarming, aan- of bijbouw, groot onderhoud.

Let wel !!!   Alleen kosten gemaakt gedurende de laatste 5 jaar mogen worden afgetrokken.

Een andere methode:

Het komt natuurlijk vaak voor dat men of niet op de hoogte was van de noodzakelijke vereiste om bonnen te bewaren of men heeft ze helemaal nooit gekregen of ze staan niet op de juiste naam. Het komt namelijk vaak voor dat men b.v. een huis bezit dat in off-shore is en bonnen heeft op eigen naam. Helaas kunnen deze bonnen niet gebruikt worden.

Er is een andere mogelijkheid om de beginwaarde te bepalen, welke ik gaarne in een persoonlijk gesprek wil toelichten.

Wanneer moet U aangifte doen?

Voor ingezetenen, dus zij die hier IRS (Inkomsten belasting) betalen bij de aangifte van het jaar waarin de verkoop plaats vond. Dus verkoopt U in Juni 2005 en woont U hier dan bij Uw aangifte IRS over 2005 welke gedaan dient te worden begin tot eind April 2006.

Voor niet ingezetenen: Vroeger was dat binnen 60 dagen na verkoop, echter de wetgever had hier een probleem.[3] In het verleden had de fiscus het nakijken omdat een buitenlandse verkopers vaak verdwenen met onbekende bestemming. Sinds 2004 verplicht de Portugese wet dat een ieder die hier niet woont en onroerend goed heeft een fiscale vertegenwoordiger aan te stellen (zie mijn artikel over dit onderwerp). Deze vertegenwoordiger is aansprakelijk voor Uw aangifte en zelfs de betaling daarvan. Hij moet namens U aangifte doen voor April van het jaar volgend op de verkoop.

Hoeveel belasting betaalt men?

Voor Portugeze belastingbetalers wordt het bij hun inkomen gevoegd en wordt indien U niet herïnvesteert slechts de helft van de winst belast. U betaalt dus nooit meer dan de helft van de maximale belastingschijf welke op tot 2005 40% is. In de nieuwe plannen van de huidige regering is de hoogste schijf in 2006 opgetrokken naar 42% voor inkomens boven € 60.000.

Wat indien U geen aangifte doet?

Aangezien alle systemen nu aan elkaar gekoppeld zijn worden alle overdrachten bij enige Notaris in Portugal gedaan, automatisch doorgestuurd naar de lokale belastingauthoriteiten en gemeentes. U of Uw fiscale vertegenwoordiger zal nu automatisch van de belastingdienst een brief ontvangen waarin U vriendelijk wordt herinnert aan het feit dat men op de hoogte is van verkoop en dat U verplicht bent aangifte te doen.

Misvatting(en):

Het is dus een misvatting zoals veel mensen denken dat ze de winst kunnen herinvesteren indien ze geen Resident zijn.

Men kan slecht de winst herinvesteren van een huis dat Uw permanente woning was (dus winst op land valt daar buiten!) in een ander huis voor permanente bewoning.

In het bovengaande heb ik het alleen over aan- en verkoop van bestaande 2e hands huizen. Heeft men een bouwkavel gekocht en daar een huis op gebouwd of laten bouwen dan is de procedure anders.

Voor de duidelijkheid doe ik hier even een rekenvoorbeeld bij:

Verkoopsprijs 2005:                                      € 250.000, 00

Aankoopsprijs in 1996:                                                                     € 100.000, 00

Inflatie coefficient 1,26                                                                    €    26.000, 00

Aankoopkosten:                                                                                €      2.500, 00

Verbeteringen                                                                                   €    10.000, 00           

Verkoopskosten                                                                                €    10.000, 00

                                                                                                          ------------------

                                                                       € 148.500, 00

Winst                                                             € 101,500, 00

Bent U geen Resident hier dan betaald U over dit bedrag 25%      €   25.375, 00

Bent U wel ingezetene hier en betaalt U  inkomstenbelasting (IRS) en U gaat niet herinvesteren dan wordt in principe slechts de helft v/d winst  €  50.750, 00 bij Uw belastbare familieinkomen opgeteld.

Stel U heeft al een belastbaar inkomen van € 10.000 uit andere inkomsten (b.v. pensioen) dan wordt Uw belastbaar inkomen nu € 60.750 en zou U in 2005 in de 40% schaal vallen.

Wel of slechts gedeeltelijk herinvesteren.

Let wel de Portugese fiscus gaat er bij de berekening tot vaststelling van de aanslag vanuit dat het hele verkoopbedrag dient te worden geherïnvesteerd, dus niet alleen de winst. In het bovenstaande voorbeeld dus de € 250.000 en niet alleen de winst zijnde € 101.500!!

Daarna volgt een ingewikkelde berekening hoe men de winst vaststelt.

Mocht U vragen hebben n.a.v. van deze materie of Uw persoonlijke situatie nader willen bespreken dan kunt U contact met mij opnemen hetzij via e-mail:

rs@realestate-algarve.info of mij bellen op mijn kantoor in Lagos 282 768 821 of  mobiel 917 566 931