016-D BELASTING WIJZIGINGEN ONROERENDE ZAKEN

Reeds vele jaren beloofd de Portugese regering om drastische belastinghervormingen door te voeren en de bestaande belastingregelingen betreffende onroerend te vervangen door een geheel nieuw systeem.
Het lijkt er nu op dat in een buitengewone vergadering van de Ministerraad op 6 April van dit jaar 2003, gehouden te Ferreira in de Alentejo men tot overeenstemming is gekomen aangaande de volgende belastingen:
1. Sisa =      Overdrachtsbelasting
2. Contribuição Autarquica =    Onroerende zaak belasting
3. Imposto de doações e sucessões =  Schenking en successie belasting

De voorstellen zijn de volgende:

• Sisa en Contribuição Autarquica zullen een nieuwe naam krijgen en schenking- en successie belasting zullen worden afgeschaft zolang het vererving betreft naar wettelijke erfgenamen in de eerste lijn, zijnde de langstlevende partner, kinderen en ouders. In andere gevallen zal de successie belasting vervangen worden door een éénmalige heffing van 10%.
• De Contribuição Autarquica zal worden vervangen door de I.M.I. (Imposto Municipal sobre Imóveis)
• De tarieven en heffingen voor nieuwe huizen zullen worden verminderd terwijl de belasting voor oudere huizen geleidelijk en gematigd zullen worden verhoogd.
• De Sisa wordt vervangen door de I.M.T.  (Imposto Municipal sobre as Transmissões) en de maximale belastingheffing wordt 6%.
• Terwijl er op dit moment een vrijstelling is voor huizen met een waarde van minder dan €  61.000 zal deze worden verhoogd tot €  80.000. 
• Terwijl er nu een maximale belastingdruk van 10% is voor onroerend goed met een waarde van meer dan € 170.000 zal deze laatste waarde worden opgetrokken naar €  500.000, terwijl de maximale te betalen belasting dan 6% is.
• In het geval de belastingdienst denkt dat de opgegeven waarde niet in overeenstemming is met de gemiddelde marktwaarde zal er door hen een taxatie uitgevoerd worden om de juiste waarde vast te stellen. Éénmaal gebrandmerkt door de Finançes, betekent dat de bewijslast om te bewijzen dat de waarde wel de marktwaarde is komt te liggen bij de koper/verkoper.
• Door deze nieuwe maatregelen is het niet ondenkbeeldig dat een huiseigenaar nu meer belasting moet gaan betalen dan hij aan huur ontvangt. De regering zal maatregelen nemen om dat te voorkomen. Één van deze maatregelen zou kunnen zijn om de huren vrij te geven.
• De Contribuição Autarquica ligt op dit moment tussen 0, 7 and 1, 3% van de vergelijkbare huurwaarde (V.T.).  Voor nieuwe woningen zal deze belasting verlaagd worden naar percentages tussen de 0, 2 and 0, 5%. Voor de overige woningen zullen de percentages gaan variëren tussen de 0, 4 and 0, 8% indien nog niet getaxeerd onder een nieuw schema..
• Het is de bedoeling van de regering om de lastendruk voor relatief nieuwe huizen te verlagen. Men denkt daaraan aan huizen gebouwd na de 2e helft van 1980. Huizen gebouwd voor die tijd zullen een geleidelijke en gematigde verhoging te verwerken krijgen. Dit betekent natuurlijk dat net zoals in Nederland is gebeurd alle huizen opnieuw hergewaardeerd zullen moeten worden.
• Om tot een juiste waardebepaling te komen zullen de volgende factoren meegewogen worden:
1. De bouwkosten
2. De grootte
3. De lokatie
4. De kwaliteit en comfort
5. De ouderdom van het object

• Het zal duidelijk zijn dat er een behoorlijke tijd gemoeid zal zijn met de herwaardering van alle objecten in Portugal. De vorige minister Isaltino Morais, net vervangen, dacht dat het mogelijk 15 jaar zou duren. De regering streeft naar een periode van 5 jaar.
• De nieuwe belastingen zullen van kracht worden per 1 Januari 2004. Net als in Nederland betekent overeenstemming in de Ministerraad natuurlijk niet dat deze voorstellen ongeschonden door het Parlement zullen komen. Men zal o.a. eerst moeten overleggen met de vergelijkbare vereniging van gemeentes, want alle belastingen in kwestie zijn lokale gemeentebelastingen. (zie later). Ondertussen zijn alle voorstellen aangenomen door het Parlement en gepubliceerd op 12-11-2004.
• Vanuit verschillende beroepsorganisaties is er nu al kritiek op de voorstellen.

De 9e April 2003

Één week later.
In mijn laatste punt scheef ik reeds dat er kritiek was van bepaalde beroepsorganisaties. Die richtte zich voornamelijk op het voortijdig bekend worden van deze voorstellen die zeker een negatieve invloed zouden hebben op de verkoop volumes voor de rest van het jaar. De meeste potentiële kopers zullen een aankoop uitstellen.
De regering onderkent dit probleem welke in een reeds neergaande economie niet gewenst wordt geacht.
Daarom probeert men een onderdeel van deze belastinghervorming reeds vervroegd van kracht t e laten worden. Het betreft hier de Sisa (overdrachtsbelasting).
In een swift move heeft de regering op 11 april dit onderdeel vervroegd op de agenda van het Parlement (Assembleia) laten zetten om nog deze week in stemming gebracht te worden, met de bedoeling om dit onderdeel reeds per 1 Mei van dit jaar 2002 van kracht te laten worden.

Er is nu ook grotendeels bekend geworden wat de tarieven gaan zijn voor de verschillende onroerende zaken:
De overdrachtsbelasting op landelijke grond (Rústico) nu 8% gaat naar 5%
Zoals het er nu naar uit ziet zal er een vast percentage van 15% komen indien de nieuwe eigenaar of firma gevestigd is in een land met een duidelijk gunstiger belastingsysteem. Men zal hier ongetwijfeld ook bedoelen off-shore companies die op de zogenaamde zwarte lijst staan.
Voor huizen of appartementen bestemd exclusief voor bewoning gaan de volgende tarieven gelden
Van Euros Tot Euros % van toepassing Bedrag af te trekken
 

Voor andere urbane acquisities en ik denk daarbij b.v. aan bouwkavels of commerciële panden gaat de belasting 6, 5% bedragen.

Even een voorbeeld.
Onder het oude systeem zou de overdrachtsbelasting voor een huis met een waarde van € 300.000 10% zijnde € 30.000 bedragen.
Onder het nieuwe systeem
8% over € 300.000 = € 24.000 - € 10.400 = € 13.600 of wel een gem. belasting van 4, 53%

In zijn totaliteit is het zeker voor duurdere objecten mogelijk dat men meer betaald dan vroeger, want 6% over het volle bedrag is nog altijd meer dan 10% over de helft. Daarnaast worden de kosten van Notaris en Registratie die een percentage zijn over de bedragen genoemd in de aankoopakte nu ook opeens hoger.

Op 30 April is over het nieuwe ontwerp gestemd en is aangenomen waarbij de oppositie zich van stemming onthield.

De nieuwe regeling betreffende de Sisa treedt in werking op 1 Juni 2003.