realestate-algarve.info home your portugal information source to real estate and living in portugal
  SELECTEER CATEGORIE:

 
   

105-E Offshore situation 2017 : Offshores & Mortgages
103-E Mortgages : Offshores & Mortgages
109-E Buying, Selling & Cost 2016 : Buying & Selling
104-E Changing offshore taxation : Offshores & Mortgages
118-E Building & Architects : Building
107-E Education in Portugal : Education
106-E Tax on Rental Income : Taxation & Succession
120-E Building restrictions in Portugal : Building
110-E SZA-Homecare : Health
124 E Other mortgages : Offshores & Mortgages
134-E Fiscal Representation : Taxation & Succession
100-E Realestate-Algarve INFO : Home
195-E Marriage : Licences
205-E A.I.M.I. Additional Rates Tax : Taxation & Succession
207-E Labour contracts : Labour contracts
000-D More about Us : Home
201-E Divorce in Portugal : General
Austerity and stabiliation package for Portugal : Taxation & Succession
195-E New austerity measures : Taxation & Succession
208-E Is it still worth it? : Offshores & Mortgages
202-E New Local Lodging Regulations : Letting and Rentals
101-E Business profile : About Us
114-E Long term property rentals : Letting and Rentals
204-E Condominium requirements : General
116-E Tax evation & Tax planning : Taxation & Succession
121-E New tax reforms on realestate : Taxation & Succession
111-E Tax on Rental Income : Taxation & Succession
115-E AFPOP : General
117-E Architects : Building
119-E Project Management : Building
122-E Buying or Building : Building
123-E New property tax laws 2004 : Taxation & Succession
201-E Re Valuation of properties in 2012 : Taxation & Succession
200-E Evaluations of older properties : Taxation & Succession
145-E Property licening : News letters
145-E Reversed mortgages : Offshores & Mortgages
144-E Letting your property in Portugal : Letting and Rentals
142-E Legalisation of illegal buildings : Building
146-E Newsletter March 2006 - 1 : News letters
147-E Newsletter March 2006 - 2 : News letters
194-E Inspection Rental Licence : Letting and Rentals
112-E Taxation in Portugal 2009 : About Us
150-E Newsletter March 3 : News letters
151-E Newsletter April 1 Rentals : News letters
152-E Newsletter 2 April 2006 : News letters
153-E Rentals license - the total picture : Letting and Rentals
100-E About Realestate Algarve 2017 : About Us
154-E Property Management : Property Management
198-E Commissions rate : Real Estate
206-E Compensation to staff : Labour contracts
Home : About Us
155-E Again about rentals. : News letters
156-E Rentals and no progress : News letters
157-E Fiscal Number : Taxation & Succession
158-E Possible change in off-shore taxation : Offshores & Mortgages
159-E New Residency Laws : General
190-E Short term rentals : Letting and Rentals
197-E Environmental-friendly houses : Building
199-E Disclosure of assets in Belgium : Offshores & Mortgages
192-E Energy Certificate : Licences
191-E Rental issues again : Letting and Rentals
160-E Documents needed for title Deed (Escritura) : Buying & Selling
161-E Development control : Building
162-E Capital Gains again : Taxation & Succession
164-E Tax on Expatriates : Taxation & Succession
165-E Hunting : Miscellaneous
166-E Villa licensing and no progress : Letting and Rentals
167-E Algarve Resident Feb. 2007 : News letters
168-E ReAct Discretionary Trust : Taxation & Succession
169-E Off-Shores and Trusts : Offshores & Mortgages
170-E Reverse home schemes : Offshores & Mortgages
171-E April 2007 : Letting and Rentals
172-E Tax Amnersty for British off-shore accounth : Taxation & Succession
173-E Off-Shore Bank accounts : Taxation & Succession
174-E Short-term holiday letting : Letting and Rentals
175-E Property Management Agreement : Property Management
176-E Equity release schemes : Offshores & Mortgages
177-E Holiday let licening : Letting and Rentals
178-E English inheritance tax : Taxation & Succession
179-E Holiday lets and Rental Income : Letting and Rentals
180-E Buying off-plan : Buying & Selling
181-E Setting up a company : Business structures in Portugal
182-E Calculation C.G.T. : Taxation & Succession
183-E Trusts : Offshores & Mortgages
117-E Application short term rentals : Letting and Rentals
196-E Importing a car : General
126-E What inheritance law applies in Portugal : Inheritance
210-E Car Issues : Motoring
184-E Tax retuns (IRS) 2007 : Taxation & Succession
185-E New Road Tax : Taxation & Succession
186-E Driving license renewal : General
187-E Valuations : General
188-E New Tourist Rental License : Letting and Rentals
189-E New Car tax system 2008 : Taxation & Succession
203-E Non Habitual Residence (10 years exemption) : Taxation & Succession
125-E Inhertiance Tax in Portugal : Inheritance
193-E Registration of Hydric Resources : Licences
209-E Change in US Registered companies : Offshores & Mortgages

009-D Thuiszorg in de Algarve : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
014-D Sociale Verzekeringen : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
019-D Bouwbeperkingen in de Algarve : Bouwen
011-D AWBZ : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
000-D Introductie : Home
004-D Makelaardij in Portugal : Algemeen
003-D Hypotheken in Portugal : Offshore & Hypotheken
005-D Belastingen in Portugal 2005 : Belastingen & Erfrecht
008-D Veranderingen in offshore per 1/1/02 : Offshore & Hypotheken
015-D Kwalitatief Marktonderzoek : Belastingen & Erfrecht
013-D Ziektekosten verzekering : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
017-D Kopen en Wonen in Portugal : Algemeen
018-D Bouwbegeleiding : Bouwen
007-D A.F.P.O.P. : Diversen
009-D Kopen en verkopen & kosten : Algemeen
024-D Nieuw Nederlands belastingstelsel : Belastingen & Erfrecht
025-D Veranderingen in makelaardij : Algemeen
002-D Makelaars in Portugal : Algemeen
033-D I.M.I. - Onroerende zaak belasting : Belastingen & Erfrecht
037-D Uitwisseling gegevens rentetegoeden : Belastingen & Erfrecht
035-D Erfrecht procedure : Belastingen & Erfrecht
036-D Naheffing in SISA : Belastingen & Erfrecht
038-D Vermogenswinstbelasting 2014 : Belastingen & Erfrecht
078-D Sociale Verzekeringen 2010 : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
080-D Omgekeerde hypotheek : Offshore & Hypotheken
039-D Het Nieuwe Nederlandse Erfrecht : Belastingen & Erfrecht
041-D Sociale lasten onafhankelijke werkers : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
081-D Nederlands onderwijs in de Algarve : Onderwijs
073-D Vergunningen voor waterbronnen. : Vergunningen
075-D Trouwen : Algemeen
076-D Versimpeling Europees erfrecht : Belastingen & Erfrecht
082-D Tweetraps Testamenten : Belastingen & Erfrecht
09-D A.I.M.I. - Aanvullende belasting : Belastingen & Erfrecht
020-D Verbouwen van een boerderij : Bouwen
077-D Inrichting en Binnenhuis Architectuur : Bouwen
083-D Zorgtoeslag : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
082-D Aanvaarding van een erfenis : Belastingen & Erfrecht
087-D Tolheffing in Portugal : Algemeen
084-D Hertaxatie van huizen in 2012 : Belastingen & Erfrecht
089-D Belastingveranderingen 2012-2013 : Belastingen & Erfrecht
090-D Belastingen in Spanje : Belastingen & Erfrecht
100-D Belastingheffing op huurinkomsten : Belastingen & Erfrecht
101-D Beneficiar aanvaarden van een erfenis. : Belastingen & Erfrecht
103-D Woonlandfactor : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
107-D Executeur-Testamentair : Belastingen & Erfrecht
109-D Verhoging van de AOW leeftijd : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
036-D December 2002 : Nieuws uit de kranten
108-D Nieuwe huwelijks recht per 01/01/2018 : Belastingen & Erfrecht
023-D Huren voor een langere termijn : Huur en Verhuur
012-D Belastingontduiking & Belastingplanning : Belastingen & Erfrecht
016-D Veranderingen in onr. goed bel. per 1-1 : Belastingen & Erfrecht
027-D Nieuwe belastingwetgeving 2004 Patrimonium : Belastingen & Erfrecht
003-D Hypotheek Info RABO : Offshore & Hypotheken
028-D Buitenlandse spaartegoeden per 1-1-2005 : Belastingen & Erfrecht
029-D Inkomstenbelasting of I.R.S. : Belastingen & Erfrecht
030-D Belasting vertegenwoordiging : Belastingen & Erfrecht
031-D Nieuwe makelaardij wetgeving : Makelaardij
032-D Ficha Tecnica de Habitação : Bouwen
001-D Meer over Ons : Algemeen
042-D Legalisatie illegale bouw : Bouwen
043-D Een eigen bedrijf in Portugal : Zakenlijk
044-D Verhuur van Uw huis in Portugal : Huur en Verhuur
045-D Aangifte inkomsten uit werkbetrekking : Belastingen & Erfrecht
046-D Belastingaangifte uit arbeid : Belastingen & Erfrecht
072-D CVZ en terugbetaling : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
047-D Wie is belastingplichtig in Portugal : Belastingen & Erfrecht
095-D Over erfrechtzaken : Belastingen & Erfrecht
098-D Schenken tijdens het leven aan kinderen. : Belastingen & Erfrecht
048-D Nieuwe Huurwet 2006 : Huur en Verhuur
049-D Overlijdensakte : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
051-D Is een off-shore nog de moeite waard? : Offshore & Hypotheken
052-D Wat te doen indien U nog een off-shore heeft : Offshore & Hypotheken
053-D Maken van testament en echtscheiding. : Belastingen & Erfrecht
062-D Vermogenswinstbelasting in Spanje : Belastingen & Erfrecht
063-D Medische behandeling in Nederland : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
064-D Korte termijn verhuur : Huur en Verhuur
065-D AOW in het buitenland : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
066-D Wonen en werken buitenland : Algemeen
079-D Importeren van een Auto : Diversen
084-D Rechtzaak Zorgverzekering : Algemeen
093-D Belastingen in Spanje : Belastingen & Erfrecht
104-D Nieuwe wetgeving vakantieverhuur AL : Huur en Verhuur
067-D Energielabel : Vergunningen
068-D Franchise organisaties in Nederland : Algemeen
097-D Nieuwe registratie van Ont. Goed in Loulé : Juridisch-Legaal
094-D Energie label - Nieuwe aanvullende wetgeving : Juridisch-Legaal
069-D Tarieven AOW 2009 : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
054-D Aftrekbare medische kosten voor IRS : Belastingen & Erfrecht
005-D Belasting en Erfrecht 2006 : Belastingen & Erfrecht
055-D Niet of te late betaling van belastingen : Belastingen & Erfrecht
056-D AOW & ANW uitkeringen & Min. Loon : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
057-D Afhandeling erfenis in Portugal : Belastingen & Erfrecht
058-D Huishoudelijk Personeel : Personeel
: Belastingen & Erfrecht
099-D Formulieren sociale zekerheid in Europa : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
102-D Verantwoordelijkheid Makelaar : Makelaardij
059-D Witwassen geld : Belastingen & Erfrecht
060-D Vermogenswinst belasting in EG : Belastingen & Erfrecht
061-D Schenken aan kinderen : Belastingen & Erfrecht
071-D Zorgtoeslag in het buitenland : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
092-D Kopen in Spanje : Makelaardij
085-D Echtscheiding : Belastingen & Erfrecht
001-D Over Ons : Home
110-D Schenking O.G. Portugal aan kinderen : Belastingen & Erfrecht
070-D Zorg in het buitenland : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
074-D Verlaging successierechten : Belastingen & Erfrecht
086-D Uitschrijven uit Nederland : Belastingen & Erfrecht
106-D Aftrekosten I.R.S. 2015 : Belastingen & Erfrecht
088-D Nogmaals Tolwegen : Algemeen

print article003-D Hypotheken in Portugal

Hypotheken in Portugal

 


 

Nederlanders die de Algarve bezoeken en besluiten hier een vakantiehuis of permanente woning te kopen zullen misschien verbaasd zijn te ontdekken dat er hier veel minder mogelijkheden zijn om een hypotheek te krijgen.

Om het anders te stellen denk ik dat het in zijn algemeenheid voor Portugezen moeilijker is om een hypotheek af te sluiten. Tot een paar jaar geleden was het zo dat van alle verkopen er slechts 20% afgesloten werden met een hypotheek. Voordat Portugal toetrad tot de E.E.G. was dat omdat het renteniveau zo ontzettend hoog was dat het in de praktijk niet haalbaar was om de maandelijkse lasten van een hypotheek te dragen.

Nadat Portugal volwaardig lid is geworden van de E.E.G. is ook het rentepercentage op een ongeveer zelfde niveau gekomen als de rest van Europa en dat bedraagt nu afhankelijk van de normale fluctuaties en verschillen tussen banken tussen de 4 en 6%.

Dat wil natuurlijk nog niet zeggen dat nu ook alle verkopen met een hypotheek worden afgesloten, alhoewel het percentage de afgelopen 4 jaar toch van 20% naar dichter bij de 70% is gekomen. We moeten tenslotte ook meewegen dat het gemiddelde loon hier nog 3-4 x zo laag ligt als in Nederland. De huizenprijzen daarentegen zijn zeker in de grote steden zoals Lissabon en Porto en de populaire vakantie bestemmingen als de Algarve behoorlijk hoog.

Dat dit percentage hypotheeknemers zo snel zo omhoog is gegaan komt ook omdat de vorige Portugese regering eerste huiseigenaren wilde stimuleren tot kopen van hun 1e huis en daarom mensen tot 30 jaar de gelegenheid gaf om een aantrekkelijk korting te krijgen (Crédito Jovem). In sommige gevallen betekende dit dat er op de hypotheekrente soms wel 40% korting kon worden verkregen.

En zo als dat ook in Nederland gaat wanneer er na verkiezingen nieuwe politieke partijen aan het bewind komen veranderen er dingen.

De regering nu aan het bewind “de PSD en PP” namen het roer over van de “PS” en vonden een tamelijk ongezonde economische situatie aan. Portugal is het 1e van de 15 landen van de  E.E.G. dat zich niet hield aan de regels gesteld in het stabiliteitspack en had in 2001 een flink begrotingstekort met een cijfer van 4,1% i.p.v. de bovenlimiet van 3%.

Één van de eerste maatregelen die de nieuwe regering nam was het besluit om het Crédito Jovem af te schaffen. Dat is per 1 October 2002 gebeurt. Ongetwijfeld zal dit een grote invloed hebben op de verkoop van huizen aan 1e huizenbezitters. Dat gekoppeld aan een op handen zijnde recessie zal veel faillissementen in de makelaardij en bouw teweeg brengen.

Om het leed wat te verzachten hebben een aantal banken deze maand de regels ingevoerd dat hypotheken afgesloten kunnen worden voor langer dan 30 jaar. In sommige gevallen zelfs 50 jaar er van uitgaande dat men op de einddatum niet ouder is dan 70 jaar.

 

Het zal duidelijk zijn dat als het voor Portugezen niet eenvoudig is, het voor buitenlanders moeilijker zal zijn. In principe kunnen we stellen dat het bijna uitgesloten is dat de gemiddelde Nederlander via een Portugese bank een hypotheek kan krijgen voor een 2e huis. Ik spreek dan in principe over Nederlanders die hier niet permanent wonen en werken en dus ook geen belasting betalen.

Banken in Portugal kijken niet alleen naar de waarde van het object als onderpand maar ook natuurlijk naar het inkomen.  En als we over inkomen praten dan is dat natuurlijk het belastbaar inkomen opgegeven aan de Portugese fiscus. Stel dat men wel in aanmerking komt dan stelt men meestal als aanvullende voorwaarde de vereiste dat er nog iemand “fiador” (borg) moet staan. En voor de meeste buitenlanders zal dat niet eenvoudig zijn om die te vinden.

Voor welk bedrag kan men hypotheek krijgen:

In principe van 75% - 80% van de taxatiewaarde. Deze ligt in zijn algemeenheid een stuk lager dan de marktwaarde.

 

 

Welke mogelijkheden dan wel?

Omdat het via Portugese banken meestal niet mogelijk is, zijn er een aantal buitenlandse banken in dit hypotheekgat gesprongen. Ondanks het feit dat de AMB-AMRO in Portugal een vestiging heeft verstrekken zij geen hypotheken op privé objecten. Wel zijn er een aantal andere buitenlandes banken die de markt domineren; een Engelse, Deense en de buitenlandse tak van een Portugeze bank. Het lijkt er echter op dat de Portugese bank met een vestiging in Nederland de afgelopen maand besloten heeft om hypotheken aan buitenlanders voorlopig te staken. Daarnaast zijn er een aantal onafhankelijk hypotheekbemiddelaars die zullen proberen uw lening onder te brengen o.a. bij Spaanse banken.

Omdat openbare executie zo moeilijk is in Portugal zullen de meeste banken vereisen dat het object gekocht wordt door een off-shore company, waarbij de bank (geldverstrekker) dan de aandelen houdt als onderpand.

Dat is/was een veel gebruikte constructie. Aan deze constructie zitten/zaten echter behoorlijk wat bijkomende en jaarlijks terugkerende kosten. Daar komt bovenop dat één van de laatste maatregelen die de vorige regering nam, was het fiscaal zwaarder belasten van deze off-shore companies. Dat betekent mogelijk de financiële nekslag voor een heleboel potentiële hypotheek gegadigden.

 

Hypotheekrente:

Stel dat men alle voornoemde horden neemt dan zal de rente meestal liggen op 1,5 – 2,0% boven Libor rate. Leningen worden meestal voor maximaal 20 jaar afgesloten, maar moeten meestal afgelost worden voordat de hypotheeknemer 65 jaar wordt. Abbey national maakt daarop een uitzondering.

Ondanks het feit dat leningen vroeger alleen in £ ponden of Us$ afgesloten konden worden is dat nu ook mogelijk in uros. In plaats van een borg zal men meestal een levensverzekering moeten afsluiten. Allemaal extra kosten. Ook hier wordt er meestal hypotheek verstrekt over 75-80% van de taxatiewaarde en dat betekent dat men vaak echt niet meer kan krijgen dan 50% van de marktwaarde. Meestal is dat niet zo’n probleem omdat de meeste buitenlanders in principe meer eigen geld in kunnen brengen dan de gemiddelde Portugees.

 

Aftrekbaarheid:

Een gecompliceerd onderwerp. Zo als we weten is Nederland mogelijk in Europa het enige land waar er volledige aftrekbaarheid van hypotheekrente is. Wat dat betreft staat Portugal helemaal aan de andere kant. Wel is het tegenwoordig in sommige gevallen mogelijk dat in het geval Nederlanders nog in Nederland belasting betalen de hypotheekrente in Nederland kunnen aftrekken als hun huis in Portugal hun eerste en enige huis is. In dat opzicht is het misschien ook interessant om het volgende staatje eens te bekijken.

Dit soort vergelijkingen is altijd moeilijk om te maken omdat ze gezien moeten worden in het licht van het totale belastingstelsel. In het geval van Portugal gaf ik al aan dat men geprobeerd heeft via een inhaalslag het woningbezit onder jonge mensen te vergroten d.m.v. subsidies. Daarnaast is het zo dat er wel OZB (Contribuição Autarquica) betaald moet worden, maar dat er voor mensen voor wie het het eerste huis is en tevens is bestemd voor permanente bewoning men voor een periode van 5-10 jaar geen onroerend goed belasting hoeft te betalen.

 

Land

Aftrek Hypotheek rente

Huurwaarde forfait

BTW op nieuwbouw

Overdrachts-

belasting

OZB Belasting

Nederland

Volledig

0,8%

19%

6%

Variabel

België

Beperkt

Ja

21%

12,5%

Variabel

Denemarken

Beperkt

1%

25%

0,6%

1,6-3,4%

Duitsland

Nee

Nee

Nee

3,5%

0,35%

Frankrijk

Nee

Nee

19,6%

Variabel

Variabel

Ierland

Zeer beperkt

Nee

12,5%

0-9%

Nee

Italië

Beperkt

Ja

4%

3%

0,4-0,7%

Luxemburg

Zeer beperkt

4-6%

12%

Variabel

Variabel

Oostenrijk

Zeer beperkt

Nee

20%

3,5%

0,1%

Spanje

Beperkt

Nee

4%

6%

0,3-0,4%

Gr. Brittanië

Nee

Nee

0%

Variabel

Variabel

Zweden

Beperkt

Nee

25%

1,5%

0-1,5%

Portugal

Zeer beperkt

Nee

19%

0-10%

0,8 – 1,3%

 

 

 

 

 

 

 

In de kolom Portugal geef ik aan dat hypotheekaftrek in Portugal zeer beperkt is. In de praktijk betekent dat 30% van de rente betaald op leningen mag worden afgetrokken echter met een maximum van Î 503,79 per jaar. Daarnaast worden er wel tax credits gegeven op een bepaald aantal spaarvormen zoals b.v. PPH – Planos de Poupança Habitação, maar ook zeer beperkt.

 

Al met al is het dus niet eenvoudig om een hypotheek te krijgen voor Nederlanders.

Daarnaast is het natuurlijk belangrijk om voordat men besluit om een aanvraag te doen om te kijken wat alle bijkomende kosten zijn. Banken zullen alle kosten doorberekenen aan de lener en de kosten zijn over het algemeen behoorlijk wat hoger dan in Nederland.

 

De volgende banken of tussenpersonen zou u kunnen benaderen:

 

Abbey National

Linda Kenny

Edificio Cor de Rosa r/c Esq.

EN 125 Quatro Estrades

8125 Quarteira

Portugal

Tel: +351 289397900

Fax: +351 289397889

E-Mail: abbey@mail.telepac.pt

 

Jyske Bank

Christian B. Andersen

Gilian Palao

76 Main Street, PO, Box 143

Gibraltar

Tel: +350 72782

Fax: +350 72732

E-Mail: christen-a@jyskebank.ltd.gi

 

Banco Totta & Azores

Branch in London:

a.o. Simon Perks

68 Cannon Street

London EC4N 6AQ

United Kingdom

Tel: +44 71 2361515

Fax: +44 71 2367717

 

Branch in Amsterdam

a.o. Sr. Antonio Prazado Alves

Leidsegracht 9

1017NA Amsterdam

Netherlands

Tel: +31 20 6232746

Fax: +31 20 6389941

 

Conti Financial Services (onafhankelijk tussenpersoon)

a.o. Simon L. Conn

204 Church Road

Hove

East Sussex

United Kingdom BN3 2DJ

Tel: +44 1273 772811

Fax: +44 1273 725789

E-Mail: enquiries@conti-financial.com

Web Site: http://www.conti-financial.com

 

 

Voor diegenen die in Portugal wonen zal ik de namen noemen van een aantal bestaande banken:

  • Banco Santander
  • Banco Bilboa Vizcaya Argentaria (BBVA)
  • Banco Commercial Português  (BCP)
  • Banco Espírito Santo (BES)
  • Banco National Credito (BNC)
  • Banco Português Investimento (BPI)
  • Banco Pinto e Sotto Mayor (BPSM)
  • Caixa Geral de Depósitos (CGD)
  • Crédito Predial Português (CPP)
  • Montepio Geral
  • Nova Rede
  • Banco Totta & Azores

 

Datum ingevoerd: 26 December 2002
Voor het laatst bijgewerkt: 08 October 2005
 
In geval van vragen of opmerkingen aangaande dit artikel? email mij

 

print article

 

|

Copyright © 2002-2017 Ricola Algarvia Ldª. All rights reserved. Legal Notices | Privacy Policy
Protected by the copyright laws of the EU and by international treaties.