Vandaag organiseert Test-Aankoop een seminarie over een nieuwe kredietformule die de banksector maar al te graag zou gerealiseerd zien in België: de omgekeerde hypotheek. Test-Aankoop meent dat de talrijke nadelen niet opwegen tegen het voordeel dat het bedrag dat “vast zit” in de woning, beschikbaar wordt. Immers in de praktijk zal het geleende kapitaal meestal niet hoger zijn dan de helft van de waarde van het huis en gaat de rest naar kosten voor de kredietgever. Daarenboven is het risico reëel dat iemand die het geleende kapitaal volledig heeft opgesoupeerd tegen dat hij/zij naar het rusthuis gaat, op dat ogenblik financieel in de problemen geraakt. Test-Aankoop eist dat een aantal voorwaarden gekoppeld worden aan de omgekeerde hypotheek indien de regering dit product effectief zou willen invoeren, zoals de bedoeling was van de vorige minister van Economie. Zo moet o.a. de kredietgever garanderen dat de kredietnemer levenslang mag blijven wonen, en hij mag de terugbetaling onder geen beding nog voor het overlijden vragen. Dit is essentieel: de betrokken ouderen moeten de garantie krijgen dat ze gedurende de rest van hun leven in hun huis mogen blijven wonen.
Test-Aankoop waarschuwt: zijn huis op gevorderde leeftijd in onderpand geven kan neerkomen op financiële zelfmoord.

Een lovenswaardig idee…

Tijdens de vorige legislatuur werkten de minister van Economie en de banksector de idee uit om een nieuwe kredietformule te lanceren in België: de omgekeerde hypotheek. Dit betekent dat een particulier van de bank een som geld krijgt die neerkomt op een deel van de waarde van zijn woning, zonder dat hij daar in eerste instantie intresten op moet betalen. De bank moet pas worden terugbetaald wanneer de betrokkene overlijdt of naar een rusthuis gaat.
De minister dacht hierbij vooral aan oudere personen die hun woning al hebben afgelost, maar die geld nodig hebben om te leven, en in het bijzonder aan ouderen die bijvoorbeeld omwille van hun slechte gezondheid extra financiële middelen nodig hebben en toch in hun woning kunnen blijven wonen dankzij zulk krediet. De banksector is alvast vragende partij en ziet hierin mede een oplossing voor de vergrijzing. De bedoelingen zijn dus lovenswaardig maar…

Met heel wat nadelen en risico’s!

Test-Aankoop is absoluut geen voorstander van dit product. De voordelen wegen geenszins op tegen de talrijke nadelen. Allereerst is dit een dure formule. In de praktijk zal het geleende kapitaal meestal niet hoger zijn dan de helft van de waarde van het huis en gaat de rest naar kosten voor de kredietgever. Daarenboven is het risico reëel dat iemand die het geleende kapitaal volledig heeft opgesoupeerd tegen dat hij/zij naar het rusthuis gaat, op dat ogenblik financieel in de problemen geraakt.
Een voorbeeld: Mevrouw Marie was 68 jaar en eigenares van een woning die geschat werd op € 220.000. De formule van omgekeerde hypotheek die door de bankier werd voorgesteld onder de vorm van een storting van een eenmalig kapitaal beloopt € 88.000. Mevr. Marie is nu 87 jaar en gaat naar een rusthuis. De schuld wordt als volgt berekend: kapitaal + intresten: € 88.000 + € 290.000 = € 378.000. Mevr. Marie heeft geen geld om deze schuld te betalen en kan zelf haar huis niet binnen de termijn verkopen met een gedwongen verkoop tot gevolg:
€ 380.000. Mevr. Marie ontvangt dan: € 380.000 - € 378.000 = € 2.000. Met andere woorden een zeer hoge kostprijs omwille van het principe van de kapitalisatie van de intresten: de consument betaalt de intresten op een schuld die constant verhoogt. De intresten zijn in dit geval meer dan driemaal zo hoog als het opgenomen kapitaal!

Indien toch, dan onder strikte voorwaarden

De Europese consumentenorganisatie BEUC heeft kritiek op deze formule zoals ze wordt toegepast in Frankrijk, Groot-Brittannië, en bevestigt de gevaren verbonden aan dit product (te hoge kosten, beperkt beschikbaar kapitaal, een “nicheproduct”). Vanuit academische hoek belicht professor J. Pacolet, verbonden aan het Hoger Instituut Voor de Arbeid, KULeuven, de omgekeerde hypotheek vanuit het oogpunt van de juridische bescherming van de (ont-) spaarder. De formule biedt geen antwoord op de kosten van de vergrijzing omdat de meest precaire situatie qua pensioenen bij de ouderen zich precies situeert bij diegenen die geen eigen woning hebben. De formule staat ook haaks op de principes van verzekering tegen de andere kost van de “oude dag” zoals gezondheid en langdurige zorg, omdat die omgekeerd gerelateerd is met het hebben van een eigen woning. Volgens professor Pacolet kan de invoering van de formule helaas ook bijdragen tot een verdere vermindering van de solidariteit tussen de generaties.

Indien de omgekeerde hypotheek dan toch zou worden ingevoerd in België, wil Test-Aankoop daaraan strikte voorwaarden verbinden. De belangrijkste zijn de volgende:
1. De kredietgever moet garanderen dat de kredietnemer levenslang mag blijven wonen, en hij mag de terugbetaling onder geen beding nog voor het overlijden vragen. Dit is essentieel: de betrokken ouderen moeten de garantie krijgen dat ze gedurende de rest van hun leven in hun huis mogen blijven wonen.

2. Als de waarde van de woning niet volstaat om de schuld terug te betalen, mag het tekort niet van de erfgenamen worden geëist. Indien bij verkoop van de woning de verkoopprijs groter is dan het schuldsaldo, dan moet dit verschil ten goede komen aan de erfgenamen in geval van overlijden van de oudere persoon.

3. De kredietgever mag geen overlijdensverzekering opleggen. Een levenslange overlijdensverzekering is een zeer dure zaak en alleszins voor deze doelgroep van oudere personen.

4. Kredietgevers moeten worden verplicht om de kosten van nevenproducten, zoals een woningverzekering, een zichtrekening,… van meet af aan te verrekenen. In het belang van de transparantie zouden zij dus een percentage (all-in) voor het totaalpakket moeten bepalen in plaats van enkel de intrestvoet van de lening.

5. En in het geval de kredietnemer een goede reden heeft om een of ander nevenproduct te vervangen door een goedkoper nevenproduct, mag de intrestvoet niet worden opgetrokken.

6. Indien de oudere persoon naar een rusthuis gaat, mag de schuld nog niet opeisbaar worden en zou het onroerend goed verhuurd mogen worden zodat de betrokkene toch nog over (huur)inkomsten beschikt om het rusthuis te betalen.

7. De kredietnemer moet de mogelijkheid hebben om het schuldsaldo in één keer of in gedeelten terug te betalen en de kosten moeten beperkt blijven (hooguit 3 maanden intresten).

8. Er moeten objectieve criteria worden gebruikt voor de waardebepaling van de woning.