051-D  is een offshore nog de moeite waard?

Gedurende de laatste decennia van de vorige eeuw was het gebruik van een off-shore als eigenaar van een onroerend goed in Portugal heel gewoon en werd het door veel mensen gebruikt omdat het belangrijke belastingvoordelen had.

Ik kom toch nog behoorlijk veel gevallen tegen waar Nederlanders eigenaar zijn van een off-shore maar toch niet helemaal op de hoogte zijn van alle implicaties en hoe het werkt.

Laten we allereerst voorop stellen dat er niets illegaals is aan het hebben van een off-shore mits men aan alle voorwaarden voldoet.

Verkoop gebeurt door het overdragen van de aandelen van deze offshore zonder dat de eigendomstitel wijzigt.

Echter de off-shore als instrument om aanzienlijke belastingvoordelen te behalen is behoorlijk uitgehold en wel door verschillende factoren.

Ik zal hieronder aangeven wat de voordelen waren en welke veranderingen er hebben plaatsgevonden.

1.     Voorheen voorkoming van Portugese successierechten. De tarieven die van kracht waren varieërden voorheen tussen de 0% en 50% afhankelijk van de hoogte van de gift en de familierechtelijke relatie tussen de erflater en erfgenaam. Portugese successierechten zijn verschuldigd bij de dood van de eigenaar van Portugees onroerend goed ongeacht het feit waar de eigenaar belastingplichtig of woonachtig is. Aangezien de maatschappij nooit dood gaat, zal een Portugees onroerend goed eigendom zijnde van een maatschappij niet onderworpen kunnen zijn aan successierechten in Portugal.

2.   De situatie nu. Tijdens de laatste belastinghervorming in Portugal zijn de successierechten voor erfgenamen in de eerste lijn afgeschaft en zijn die voor derden slechts 10% geworden (Imposto de Selo). Of Nederlanders ook nog aangeslagen kunnen worden door de Nederlandse fiscus hangt van vele factoren af. In het geval van Engelsen geldt er op het ogenblik een successie recht tarief van 40% met een mogelijkheid dat de regering dit optrekt naar 50%. In hun geval zal het mogelijk de moeite waard zijn om de aandelen in Trust te laten houden.

3.   Erfrecht. Het is nog steeds een zeer goed middel om eenvoudig de vermogensbestanddelen over te laten gaan in geval versterf mits goed opgezet. B.v. een man en vrouw zijn beiden voor 50% eigenaar van de aandelen. In geval van versterf van één van beiden kunnen de aandelen geruisloos overgaan op de langstlevende. Moet men hier door het Portugese erfrecht heen als individueel persoon dan is dat tegenwoordig niet zo zeer kostbaar maar zeer bureaucratisch en frustrerend qua tijd.

4.   Voorkoming van Portugese vermogenswinst belasting. Portugal belast natuurlijke personen d.m.v. een individuele algemene inkomstenbelasting IRS. Vermogenswinst wordt toegevoegd aan het belastbare inkomen voor de belastingplichtige. Slechts de helft van de vermogenswinst wordt belast indien men hier Resident is en belasting betaalt. De hoogste schijf voor vermogenswinst is nu sinds 2006  42%. Is men geen Resident dan betaald men 25%. Deze belasting kan voorkomen worden d.m.v. het overdragen  van de aandelen van de maatschappij waardoor u er zeker van bent dat er geen belasting geheven wordt.

5.   Besparing op de aankoopkosten. De koper van onroerend goed in Portugal is onderhevig aan de betaling van overdrachtsbelasting die voorheen Sisa werd genoemd en nu I.M.T. heet en tevens zal dit inhouden betalingen aan Notaris en registratiekosten. Sisa werd berekend aan de hand van een schijventarief over de waarde van het onroerend goed, maar was 10% indien het huis duurder was dan ongeveer fl. 300.000, 00. Notaris en registratiekosten waren samen ongeveer nog eens zo’n 2, 5% van de aanschafprijs. In de loop der jaren zijn ook deze kosten veel minder geworden en bedraagt de I.M.T. nu maximaal 6% indien het onroerend goed meer dan € 525.000 kost. De kosten van de Notaris zijn nog steeds ongeveer 1%, maar de kosten van registratie zijn een stuk minder dan voorheen.

6.   Juridische kosten. Daarnaast kan men nog te maken krijgen met kosten van een advocaat of adviseur. Deze kosten kunnen tussen de 1 en 3 % bedragen. Indien de koper in de gelegenheid wordt gesteld om de aandelen van een offshore maatschappij over te nemen zal hij toch wel 1, 0% moeten uittrekken voor titelonderzoek van de firma in het buitenland en van het onroerend goed in Portugal. Indien men een firma overneemt zijn dat natuurlijk de lusten en de lasten.

7.   Gemakkelijke verkoop. Het overdragen van aandelen voorkwam de langdurige en ingewikkelde procedure die nodig was om een nieuwe inschrijving te doen in de boeken van de landregistratie. De aan- en verkoop kon daarom veel sneller, gemakkelijker en goedkoper plaatsvinden. Echter ook dit is veel gecompliceerder geworden bij off-shores en persoonlijk denk ik dat het papierwerk nu meer is dan bij een normale overdracht, maar daar zijn professionele mensen voor om dat te doen.

8.   Mogelijkheden om het onroerend goed te financieren. De aandelen van de offshore maatschappij kunnen soms gebruikt worden als onderpand voor een lening voor de aankoop van het onroerend goed. Normaliter worden de aandelen ter hand gesteld aan de bank in ruil voor een lening gelijk aan een gedeelte van de waarde van het onroerend goed. Alleen een onderpand is natuurlijk niet voldoende, men moet tevens aantonen over voldoende inkomen te beschikken om de aflossingen en rente te betalen. Stonden sommige banken er vroeger op dat het pand in off-shore werd gehouden nu is vaak het omgekeerde het geval.

9.   Geheimhouding, vertrouwelijkheid en de bescherming van bezittingen. Dit waren nog andere voordelen van de offshore maatschappij. Het was tamelijk eenvoudig om de identiteit van de werkelijke eigenaren te verbergen hetgeen voor sommigen voordelen had. Echter tegenwoordig moeten alle firmas die zich bezighouden met het beheer van off-shores en hun vertegenwoordigers volledig op de hoogte zijn van wie de aandeelhouders zijn, waar ze wonen, waar de gelden vandaan komen waarmee men de aandelen koopt etc. Dit noemt men “due diligence”. In principe bestaan aandelen aan toonder ook niet meer.

10.Fiscale situatie. In het verleden werd er vaak niet op gewezen of was men onvoldoende op de hoogte dat ondanks het feit dat het huis niet op eigen naam stond, de fiscus in Nederland U toch als eigenaar van aandelen beschouwt. In principe stelt de Nederlandse fiscus zich op het standpunt dat U de waarde van de aandelen moet aangeven in box 3 en dat de waarde de marktwaarde is van het huis, alhoewel dat moeilijk valt te controleren.

11.  Fiscaal in Portugal. Meestal dient U hier in Portugal iemand te hebben die de off-shore juridisch vertegenwoordigd. Daarnaast is het verplicht om een fiscale vertegenwoordiger te hebben. Dit zijn allemaal kostenverhogende factoren.

Voorts dient men nog rekening te houden met het volgende indien men een off-shore zelf opzet.

1.       De stichtingskosten. Aan het opzetten zijn stichtingskosten verbonden. Deze bedragen ongeveer afhankelijk van de jurisdictie  € 1.000

2.      De onderhoudskosten. Elk jaar moeten er onderhoudskosten betaald worden aan de administratie firma. Deze ook weer afhankelijk van de jurisdictie bedragen ongeveer € 750 – 2.000.

3.      Kosten belastingaangifte. Indien de offshore is gevestigd in Gibraltar en andere jurisdicties bestaat er sinds April 2000 de verplichting om jaarlijks een opgave te doen aan de belastingdienst van Gibraltar. De kosten hiervoor bedragen mogelijk € 250.

4.      Geen vrijstelling van onroerend goed belasting in Portugal. In sommige gevallen kon men in Portugal in aanmerking komen voor vrijstelling van de betaling van onroerend goed belasting voor een periode van 5-10 jaar. Dat is nu 3-6 jaar geworden. Men dient dan wel officiëel resident hier te zijn en het huis dient het eerste te zijn voor eigen bewoning.

5.      Nieuwe belastingheffing. Per 1 Januari 2002 is de Portugese fiscus off shore firmas eigenaar van Onr.Goed in Portugal zwaarder gaan belasten. De Contribuição Autarquica (Onr. Goed Bel.) werd in de meeste gevallen verdubbeld en werd 2% van de Valor Tributável.  Daarnaast werd aangenomen dat de firma een zeker rendiment maakt op zijn investering waarover belasting verschuldigd is. Dit rendiment wordt gesteld op 1/15 van de V.T. (waarde van het object in de boeken van de belastingdienst). De belasting over dit bedrag bedraagt 25%.

6.      Sinds 1-1-2004 is deze maatregel verder aangescherpt en heeft de Portugese fiscus een lijst opgesteld met 83 jurisdicties die op een zogenaamde zwarte lijst staan. De landen op deze lijst hebben in de ogen van de Portugese fiscus een dermate voordelig belastingstelsel t.o.v. Portugal (25%) dat men dit onrechtvaardig vindt. In principe staan landen die een vennootschapsbelasting (IRC) hebben welke minder is dan 60% van het in Portugal geldende tarief op deze lijst. In dat geval is de I.M.I. (Onroerend goed belasting) verhoogd naar 5% van de VT waarde tegen maximaal 0,8% indien op eigen naam of in een witte lijst jurisdictie.

7.      Eigenaren van een off-shore die permanent in Portugal wonen en daardoor ook verplicht zijn om aangifte in de IRS (inkomstenbelasting) te doen kunnen een deel van de huur die ze moeten gaan betalen aan de off-shore opvoeren als aftrekpost.

8.      Belastingaangifte. Wanneer er met het onroerend goed inkomsten verworven worden b.v. uit verhuur dan dienen deze wel degelijk opgegeven te worden aan de Portugese belastingdienst (Finanças) en is men belasting verschuldigd indien het saldo positief is. Afhankelijk van de jurisdictie zal er ook daar aangifte gedaan moeten worden (b.v. Malta) Onderhoudskosten en vaste lasten mogen worden afgetrokken onder overlegging van de betreffende documentatie. Tevens wordt de I.M.I  (onr. zaak bel.) in dit geval beschouwd als een kostenpost. Woont U gewoon als eigenaar-aandeelhouder in Uw huis dan hoeft U geen jaarlijkse aangifte te doen.

9.      Belastingaangifte in Nederland. In principe vallen de aandelen in Nederland in box 3, waarbij de fiscus er in principe van uit gaat dat U 4% rendiment maakt, welke weer tegen 30% wordt belast, dus 1, 2%.

10.   Overname bestaande off-shores. Dit is in sommige gevallen nog steeds een aantrekkelijke optie, alleen zal men heel goed op moeten letten welke fiscale verplichtingen en mogelijke verborgen schulden (vermogenswinstbelasting) men mogelijk overneemt.

11.    Opzetten van een nieuwe off-shore. Zeker als men het van het begin goed regelt en alles correct opgeeft kan het zeker voor bepaalde personen nog voordelen hebben. Zeker als men b.v. onroerend goed koopt met verschillende eigenaren (vrienden-familie) is het makkelijker en minder omslachtig indien men aan elkaar wil verkopen of mogelijk uitkopen.

Robert M.L. Snapper is makelaar o.g. in Lagos. Mocht U vragen hebben n.a.v. van deze materie of Uw persoonlijke situatie nader willen bespreken dan kunt U contact met mij opnemen hetzij via e-mail: rs@realestate-algarve.info  of mij bellen op mijn kantoor in Lagos 282 768 821 of  mobiel 917 566 931