home your portugal information source to real estate and living in portugal


105-E Offshore situation 2017 : Offshores
103-E Mortgages : Offshores
109-E Buying, Selling & Cost 2018 : Buying & Selling
104-E Changing offshore taxation : Offshores
118-E Building & Architects : Building
107-E Education in Portugal : Education
106-E Tax on Rental Income : Taxation & Succession
120-E Building restrictions in Portugal : Building
110-E SZA-Homecare : Health
124 E Other mortgages : Offshores
134-E Fiscal Representation : Taxation & Succession
100-E Realestate-Algarve INFO : Home
195-E Marriage : Licences
205-E A.I.M.I. Additional Rates Tax : Taxation & Succession
207-E Labour contracts : Labour contracts
229-E Trust 10 years on : Offshores
230-E Rights of a sole trader : Labour contracts
236-E New ID Card for Residents : From the Newpapers
000-D More about Us : Home
201-E Divorce in Portugal : General
Austerity and stabiliation package for Portugal : Taxation & Succession
195-E New austerity measures : Taxation & Succession
208-E Is it still worth it? : Offshores
202-E New Local Lodging Regulations : Rentals and Letting
233-E Earthquakes & Tsunami : General
238-E AIMI TAX : Taxation & Succession
: Offshores
133-E Capital Gains Tax on Rental properties : Taxation & Succession
244-E Income tax Spain 2019 : Taxation & Succession
In the Algarve : Heating and Cooling
250-E Death & Taxes in the Netherlands : Inheritance
251-E Inheritance tax in Spain : Inheritance
252-E Bringing it on shore : Offshores
101-E Business profile : About Us
114-E Long term property rentals : Rentals and Letting
204-E Condominium requirements : General
116-E Tax evation & Tax planning : Taxation & Succession
121-E New tax reforms on realestate : Taxation & Succession
111-E Tax on Rental Income : Taxation & Succession
115-E AFPOP : General
117-E Architects : Building
119-E Project Management : Building
122-E Buying or Building : Building
123-E New property tax laws 2004 : Taxation & Succession
201-E Re Valuation of properties in 2012 : Taxation & Succession
246-E Income tax Spain on Rental Income : Taxation & Succession
200-E Evaluations of older properties : Taxation & Succession
211-E Portuguese Nominee Company Yes or No : Offshores
232-E I.M.T. - 2018 : Real Estate
Via CTT registration : From the Newpapers
237-E New law for independent workers : Social Security
239-E Capital Gains Tax : Taxation & Succession
245-E Non Habitual Residence : Taxation & Succession
248-E Golden Visa : Taxation & Succession
145-E Property licening : News letters
145-E Reversed mortgages : Offshores
144-E Letting your property in Portugal : Rentals and Letting
142-E Legalisation of illegal buildings : Building
146-E Newsletter March 2006 - 1 : News letters
147-E Newsletter March 2006 - 2 : News letters
194-E Inspection Rental Licence : Rentals and Letting
112-E Taxation in Portugal 2009 : About Us
150-E Newsletter March 3 : News letters
151-E Newsletter April 1 Rentals : News letters
152-E Newsletter 2 April 2006 : News letters
153-E Rentals license - the total picture : Rentals and Letting
100-E About Realestate Algarve 2017 : About Us
154-E Property Management : Property Management
198-E Commissions rate : Real Estate
206-E Compensation to staff : Labour contracts
Home : About Us
155-E Again about rentals. : News letters
156-E Rentals and no progress : News letters
157-E Fiscal Number : Taxation & Succession
158-E Possible change in off-shore taxation : Offshores
159-E New Residency Laws : General
235-E New AL Legislation July 2018 : Rentals and Letting
190-E Short term rentals : Rentals and Letting
215-E Law about Local Lodging (AL) : Rentals and Letting
216-E Health Insurance : Health
217-E Tax on Rental Income : Taxation & Succession
001-D Over Ons : General
219-E Social Security : Social Security
219-E Social Security : Social Security
227-E Bush fire prevention : From the Newpapers
228-E Last day for paying Rates : From the Newpapers
231-E New legislation offshore property companies : Offshores
242-E Register of Beneficial Owners : Offshores
197-E Environmental-friendly houses : Building
241-E Register Effective Beneficiary : Offshores
199-E Disclosure of assets in Belgium : Offshores
225-E Residencia : Moving to Portugal
254-E What to with with on offshore in 2020 : Offshores
192-E Energy Certificate : Licences
191-E Rental issues again : Rentals and Letting
249-E Central Registration Benficial Owners : Taxation & Succession
160-E Documents needed for title Deed (Escritura) : Buying & Selling
161-E Development control : Building
162-E Capital Gains again : Taxation & Succession
164-E Tax on Expatriates : Taxation & Succession
165-E Hunting : Miscellaneous
166-E Villa licensing and no progress : Rentals and Letting
167-E Algarve Resident Feb. 2007 : News letters
168-E ReAct Discretionary Trust : Taxation & Succession
169-E Off-Shores and Trusts : Offshores
170-E Reverse home schemes : Offshores
171-E April 2007 : Rentals and Letting
172-E Tax Amnersty for British off-shore accounth : Taxation & Succession
173-E Off-Shore Bank accounts : Taxation & Succession
174-E Short-term holiday letting : Rentals and Letting
175-E Property Management Agreement : Property Management
176-E Equity release schemes : Offshores
177-E Holiday let licening : Rentals and Letting
178-E English inheritance tax : Taxation & Succession
179-E Holiday lets and Rental Income : Rentals and Letting
180-E Buying off-plan : Buying & Selling
181-E Setting up a company : Business structures in Portugal
226-E Owning Spanish Property in a company : Offshores
234-E Stricter laws on local rentals : Rentals and Letting
230-E AL Licence explained : Rentals and Letting
182-E Calculation C.G.T. : Taxation & Succession
215-E Law about Local Lodging : Rentals and Letting
Registration ViaCTT : From the Newpapers
183-E Trusts : Offshores
117-E Application short term rentals : Rentals and Letting
196-E Importing a car : General
126-E What inheritance law applies in Portugal : Inheritance
210-E Car Issues : Motoring
094-E Taxation and Taxes in Spain : Taxation & Succession
213-E Demise of Offshore Property Companies. : From the Newpapers
214-E Delaware not included in black-list : From the Newpapers
240-E Rights of a sole trader : Social Security
184-E Tax retuns (IRS) 2007 : Taxation & Succession
185-E New Road Tax : Taxation & Succession
186-E Driving license renewal : General
187-E Valuations : General
218-E 15 countries from the black list : Offshores
188-E New Tourist Rental License : Rentals and Letting
189-E New Car tax system 2008 : Taxation & Succession
203-E Non Habitual Residence (10 years exemption) : Taxation & Succession
125-E Inhertiance Tax in Portugal : Inheritance
Algarve Events 2017 : From the Newpapers
212-E Bearer Shares : Offshores
193-E Registration of Hydric Resources : Licences
247-E Mortgage process Portugal : Mortgages
Electricity : Utilities
209-E Change in US Registered companies : Offshores
245-E Application Dutch AOW : Health
247-E Non-Habitual Resident : Taxation & Succession
222-E Conveyance : Real Estate

009-D Thuiszorg in de Algarve : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
014-D Sociale Verzekeringen : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
019-D Bouwbeperkingen in de Algarve : Bouwen
011-D AWBZ : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
000-D Introductie : Home
004-D Makelaardij in Portugal : Algemeen
003-D Hypotheken in Portugal : Hypotheken
005-D Belastingen in Portugal 2005 : Belastingen & Erfrecht
008-D Veranderingen in offshore per 1/1/02 : Offshores
015-D Kwalitatief Marktonderzoek : Belastingen & Erfrecht
013-D Ziektekosten verzekering : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
017-D Kopen en Wonen in Portugal : Algemeen
018-D Bouwbegeleiding : Bouwen
007-D A.F.P.O.P. : Diversen
009-D Kopen en verkopen & kosten : Algemeen
024-D Nieuw Nederlands belastingstelsel : Belastingen & Erfrecht
025-D Veranderingen in makelaardij : Algemeen
002-D Makelaars in Portugal : Algemeen
033-D I.M.I. - Onroerende zaak belasting : Belastingen & Erfrecht
037-D Uitwisseling gegevens rentetegoeden : Belastingen & Erfrecht
035-D Erfrecht procedure : Belastingen & Erfrecht
036-D Naheffing in SISA : Belastingen & Erfrecht
038-D Vermogenswinstbelasting 2014 : Belastingen & Erfrecht
078-D Sociale Verzekeringen 2010 : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
080-D Omgekeerde hypotheek : Offshores
039-D Het Nieuwe Nederlandse Erfrecht : Belastingen & Erfrecht
041-D Sociale lasten onafhankelijke werkers : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
081-D Nederlands onderwijs in de Algarve : Onderwijs
073-D Vergunningen voor waterbronnen. : Vergunningen
075-D Trouwen : Algemeen
076-D Versimpeling Europees erfrecht : Belastingen & Erfrecht
082-D Tweetraps Testamenten : Belastingen & Erfrecht
118-D A.I.M.I. - Aanvullende belasting : Belastingen & Erfrecht
142-D Aanvullende AL wetgeving : Huur en Verhuur
020-D Verbouwen van een boerderij : Bouwen
077-D Inrichting en Binnenhuis Architectuur : Bouwen
083-D Zorgtoeslag : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
082-D Aanvaarding van een erfenis : Belastingen & Erfrecht
087-D Tolheffing in Portugal : Algemeen
084-D Hertaxatie van huizen in 2012 : Belastingen & Erfrecht
089-D Belastingveranderingen 2012-2013 : Belastingen & Erfrecht
090-D Belastingen in Spanje : Belastingen & Erfrecht
100-D Belastingheffing op huurinkomsten : Belastingen & Erfrecht
101-D Beneficiar aanvaarden van een erfenis. : Belastingen & Erfrecht
103-D Woonlandfactor : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
107-D Executeur-Testamentair : Belastingen & Erfrecht
109-D Verhoging van de AOW leeftijd : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
136-D Belastingvrij schenken : Belastingen & Erfrecht
151-D Erfenis uit het buitenland : Belastingen & Erfrecht
152-D Belastingschijven 2019 : Belastingen & Erfrecht
Electriciteitstarieven : Home
036-D December 2002 : Nieuws uit de kranten
108-D Nieuwe huwelijks recht per 01/01/2018 : Belastingen & Erfrecht
023-D Huren voor een langere termijn : Huur en Verhuur
012-D Belastingontduiking & Belastingplanning : Belastingen & Erfrecht
016-D Veranderingen in onr. goed bel. per 1-1 : Belastingen & Erfrecht
027-D Nieuwe belastingwetgeving 2004 Patrimonium : Belastingen & Erfrecht
003-D Hypotheek Info RABO : Hypotheken
028-D Buitenlandse spaartegoeden per 1-1-2005 : Belastingen & Erfrecht
029-D Inkomstenbelasting of I.R.S. : Belastingen & Erfrecht
030-D Belasting vertegenwoordiging : Belastingen & Erfrecht
031-D Nieuwe makelaardij wetgeving : Makelaardij
032-D Ficha Tecnica de Habitação : Bouwen
114-D Hoe nu verder met de off-shore - deel 1 : Offshores
Woonvergunning : Vergunningen
001-D Meer over Ons : Algemeen
130-D Wie erft zonder testament? : Belastingen & Erfrecht
135-D Hoeveel AOW per 01-07-2018 : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
131-D Verhuur 2e woning in Spanje : Huur en Verhuur
134-D Belasting op verhuur Spanje : Belastingen & Erfrecht
120-D Belastingplichtig na vertrek? : Belastingen & Erfrecht
042-D Legalisatie illegale bouw : Bouwen
043-D Een eigen bedrijf in Portugal : Zakenlijk
044-D Verhuur van Uw huis in Portugal : Huur en Verhuur
045-D Aangifte inkomsten uit werkbetrekking : Belastingen & Erfrecht
046-D Belastingaangifte uit arbeid : Belastingen & Erfrecht
072-D CVZ en terugbetaling : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
047-D Wie is belastingplichtig in Portugal : Belastingen & Erfrecht
095-D Over erfrechtzaken : Belastingen & Erfrecht
098-D Schenken tijdens het leven aan kinderen. : Belastingen & Erfrecht
048-D Nieuwe Huurwet 2006 : Huur en Verhuur
049-D Overlijdensakte : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
051-D Is een off-shore nog de moeite waard? : Offshores
052-D Wat te doen indien U nog een off-shore heeft : Offshores
053-D Maken van testament en echtscheiding. : Belastingen & Erfrecht
062-D Vermogenswinstbelasting in Spanje : Belastingen & Erfrecht
063-D Medische behandeling in Nederland : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
134-D Flitsscheiding : Belastingen & Erfrecht
140-D Nieuwe verhuurwetgeving (AL) juli 2018 : Huur en Verhuur
064-D Korte termijn verhuur : Huur en Verhuur
119-D Aandelen aan toonder : Offshores
129-D Zwart geld in het buitenland : Nieuws uit de kranten
126-D Wie heeft er recht op AOW : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
123-D Belastingen over 2018 : Belastingen & Erfrecht
127-D DigiD : Belastingen & Erfrecht
139-D Aanmerkelijk belang : Belastingen & Erfrecht
065-D AOW in het buitenland : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
066-D Wonen en werken buitenland : Algemeen
079-D Importeren van een Auto : Diversen
084-D Rechtzaak Zorgverzekering : Algemeen
093-D Belastingen in Spanje : Belastingen & Erfrecht
104-D Nieuwe wetgeving vakantieverhuur AL : Huur en Verhuur
067-D Energielabel : Vergunningen
068-D Franchise organisaties in Nederland : Algemeen
097-D Nieuwe registratie van Ont. Goed in Loulé : Juridisch-Legaal
094-D Energie label - Nieuwe aanvullende wetgeving : Juridisch-Legaal
069-D Tarieven AOW 2009 : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
054-D Aftrekbare medische kosten voor IRS : Belastingen & Erfrecht
005-D Belasting en Erfrecht 2006 : Belastingen & Erfrecht
055-D Niet of te late betaling van belastingen : Belastingen & Erfrecht
056-D AOW & ANW uitkeringen & Min. Loon : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
057-D Afhandeling erfenis in Portugal : Belastingen & Erfrecht
058-D Huishoudelijk Personeel : Personeel
: Belastingen & Erfrecht
099-D Formulieren sociale zekerheid in Europa : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
102-D Verantwoordelijkheid Makelaar : Makelaardij
143-D Aanvragen AOW : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
059-D Witwassen geld : Belastingen & Erfrecht
060-D Vermogenswinst belasting in EG : Belastingen & Erfrecht
061-D Schenken aan kinderen : Belastingen & Erfrecht
071-D Zorgtoeslag in het buitenland : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
113-D Schenken in Spanje : Belastingen & Erfrecht
124-D Hoeveel bedraagt de AOW in 2018 : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
122-D Erfenis uit het buitenland : Belastingen & Erfrecht
092-D Kopen in Spanje : Makelaardij
111-D Erfrecht in Europa : Belastingen & Erfrecht
117-D De Staatsbegroting = OE 2018 : Belastingen & Erfrecht
125-D Residentie kaart : Vestigen in Portugal
085-D Echtscheiding : Belastingen & Erfrecht
001-D Over Ons : Home
110-D Schenking O.G. Portugal aan kinderen : Belastingen & Erfrecht
116-D Hoe nu verder met de offshore - deel 2 : Offshores
121-D Belasting op vermogen in België & Nederland : Belastingen & Erfrecht
128-D Zo regelt U uw erfenis : Belastingen & Erfrecht
070-D Zorg in het buitenland : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
074-D Verlaging successierechten : Belastingen & Erfrecht
133-D ERFRECHT : Belastingen & Erfrecht
115-D Belastingvrij schenken aan een kind. : Belastingen & Erfrecht
132-D Testament in Spanje : Belastingen & Erfrecht
086-D Uitschrijven uit Nederland : Belastingen & Erfrecht
106-D Aftrekosten I.R.S. 2015 : Belastingen & Erfrecht
088-D Nogmaals Tolwegen : Algemeen

print article104-D Nieuwe wetgeving vakantieverhuur AL

104-D  Nieuwe wetgeving vakantieverhuur - Alojamento Local.


Het is ondertussen al weer meer dan 6 jaar geleden dat er nieuwe wetgeving kwam die korte termijnverhuur beter regelde. In de praktijk bleek echter dat veel mensen dit te gecompliceerd en te duur vonden. Men was in Lagos b.v. al gauw € 1.000+ kwijt. Daarnaast blijkt nu dat 2008 het jaar was dat de wereldwijde recessie begon en Portugal financieel in zwaar weer raakte. Gevolg daarvan was dat er minder boekingen kwamen en het belastingtarief op huurinkomsten behoorlijk omhoog ging en op dit moment zelfs 28% bedraagt.  Sommige kosten mochten afgetrokken worden maar het systeem had veel hiaten en de naleving was gering.


Onder druk van o.a. de Hotelindustrie moest de regering dus met betere en aantrekkelijker regelgeving komen en deze werd op 29-08-2014 gepubliceerd in de Staatskrant onder nº DL 128/2014. Op verzoek kan ik U een kopie van deze wet in het Portugees doen toekomen.

De wet is op 27 November 2014 van kracht geworden en vanaf deze datum heeft iedereen die al verhuurde met een oude AL vergunning 30 dagen de tijd om zich opnieuw te registreren.

Geruchten gaan dat de Finanças 20.000 extra inspecteurs heeft aangesteld om illegale verhuur (zonder vergunning) op te sporen o.a. door objecten via bekende verhuur web-sites na te gaan trekken.


De nieuwe registratie moet in principe on-line gedaan worden via een electronisch loket van Uw gemeente of via de site van het Ministerie van Toerisme. In sommige gevallen kan/moet de aanvraag echter handmatig geschieden.


De wet maakt onderscheid tussen 3 soorten verhuurobjecten die onder deze nieuwe wetgeving vallen:

  1. Appartementen
  2. Vrijstaande woningen
  3. Pension/Herberg (Hospedagem - Hostal)


Wat is de essentie van deze wet.


  • Dat iedereen die korte termijn verhuur doet (tot 30 dagen) hetzij als individueel hetzij via een firma vanuit een belastingtechnisch oogpunt gezien gaat worden als een soort ZZP-er (kleine zelfstandige). Deze activiteit dient geregistreerd te worden bij de belastingdienst d.m.v. een Inicio de Actividade.
  • Deze activiteit loopt qua (belasting)wetgeving parralel met de wetgeving die van kracht is voor meer dan 90% van de Portugese zelfstandigen. Belastingtechnisch noemt men dit “Contabilidade Simplificada” ( vereenvoudigde boekhouding).
  • Dat houdt in dat men geen officiële boekhouding bij hoeft te houden en dat specifieke kosten niet meer aftrekbaar zijn, maar er wordt slechts over een bepaald percentage (in dit geval 15%) van het totale verhuurbedrag belasting geheven.
  • Een voorbeeld: U heeft b.v. € 8.000 huurinkomsten. U betaalt dan slechts over 15% daarvan, zijnde € 1.200 belasting. Hoeveel dat is hangt af van Uw situatie want men maakt onderscheid tussen mensen die hier permanent wonen (fiscaal ingezetenen) en zij die dat niet zijn en slechts hun vakantiehuis verhuren. In het laatste geval betaalt men een vast percentage dat in principe 25% is. In dit voorbeeld dus 25% van € 1.200 zijnde € 300,00. Totale belastingdruk is dus maar 3,75% (andere kosten mogen dus niet meer afgetrokken worden). Voor mensen die hier al wonen en al belangaangifte doen van hun wereldwijde inkomen kan het percentage zelfs nog lager zijn.
  • Indien de totale bruto verhuuropbrengst per jaar minder dan € 10.000 bedraagt hoeft men geen I.V.A. te berekenen en dus ook niet af te dragen. De meesten zullen hier waarschijnlijk onder blijven.
  • Echter komt men boven dit bedrag dan wordt het een ander (gecompliceerder) verhaal en zult U wel (in dit geval) 6% I.V.A./B.T.W. moeten gaan vragen en moet U dus ook maandelijks of iedere 3 maanden  aangifte van I.V.A. (B.T.W.) doen.
  • In dit geval heeft U dus zeker een belastingconsulent nodig.
  • Men is verplicht om voor iedere klant (huurder) een rekening (Factura) en ontvangstbewijs (Recibo) uit te schrijven. Dit dient te gebeuren middels een officieel geregistreerd bonnenboek (Livro de Facturas) dat aangeschaft dient te worden via daarvoor geauthoriseerde drukkerijen.
  • Alle inkomsten dienen voor de 25e van de maand volgend op de verhuur electronisch aan de belastingdienst te worden doorgegeven!
  • Maar ook is de eigenaar of zijn Manager verplicht om iedere klant te registreren bij de SEF (Immigratie – Vreemdelingenpolitie)!
  • In de maand Mei volgend op het belastingjaar dient men de jaarlijkse aangifte te doen. Dus over 2015 moet men aangifte doen in Mei 2016 en de aanslag dient meestal betaald te worden in de maanden Juli of Augustus.
  • Maar er is meer. Net als alle Portugese zelfstandigen dient U ook sociale lasten te gaan afdragen, dat heet hier Caixa (Segurança Social). Dit betekent dat U in principe verzekerd bent (mocht U dat al niet zijn) en U ook een ouderdomspensioen opbouwt.
  • Maar U kunt vrijstelling krijgen indien U aan bepaalde voorwaarden voldoet:
  1. Iedereen kan vrijgesteld worden voor het 1e jaar indien men dat al niet eerder heeft gehad.
  2. Of U draagt al af in Portugal omdat U hier al werkt als zelfstandige of als wernemer.
  3. Of U draagt al af in Nederland omdat U daar werkt
  4. Of U bent gepensioneerd en ontvangt een ouderdomspensioen. In dat geval heeft U ook vrijstelling.
  • U dient dat wel te bewijzen d.m.v. van het inleveren van een E101 en/of E104 formulier voor werknemers of een E121 als U gepensioneerd bent. (zie mijn artikel 099-D op mijn website )
  • Bovengenoemde verklaring dient ingediend te worden bij de Portugese Seg. Social.
  • Komt U niet in aanmerking voor vrijstelling dan zult U maandelijks een bedrag van € 124,09 (op dit moment) moeten afdragen. Zoals aangegeven bent U dan tevens volledig verzekerd voor ziektekosten en bouwt U een Portugees ouderdomspensioen op. Dus voor sommigen kan dit helemaal geen slechte optie zijn.


Wat is de situatie voor hen die al een vergunning hebben via het oude systeem.


Personen of firmas die al een vergunning hebben onder het oude systeem moeten binnen 30 dagen (dus voor 27 December 2014) hun activiteit bij de belastingsdienst registreren en/of veranderen en deze verandering doorgeven aan de gemeente en/of Toerisme.


De aanvraag en waar moet men aan voldoen


Eigenaren dienen zich dus zich te registreren via de website van Toerisme of van de gemeente.

De aanvraag wordt in principe (voor Portugezen) on-line gedaan d.m.v. een registratieformulier onder bijvoeging van de benodigde documenten die de meesten van U al wel zullen hebben:

  • Kopie van Uw paspoort
  • Inschrijving van de activiteit bij de belastingdienst.
  • Caderneta Predial Urbana (eigendomsbewijs belastingdienst)
  • Certidão de Teor (registratie in Conservatório)
  • Licença de Habitação (woonvergunning)
  • Voorts dient Uw huis/appartement een Energie Certificaat te hebben. (Mensen die de afgelopen jaren kochten hebben dat al want het is 10 jaar geldig). Anders dienen we deze aan te vragen (kosten ongeveer € 250). Dit document heeft U ook nodig bij een eventuele verkoop.
  • In de aanvraag verklaart U als eigenaar tevens dat het te verhuren object veilig is en aan alle bestaande normen en eisen voldoet zoals neergelegd in de oude wetgeving (daarom voeg ik mijn oude artikel hierbij).
  • Dat betekent dat dus U persoonlijk ervoor moet zorgen dragen en ook verantwoordelijk bent dat uw gas en electriciteit installatie aan de normen voldoet en dat de brandveiligheid gewaarborgd is d.m.v. o.a. brandblusser, branddeken etc.


  • Maar naar het nu blijkt is het voor buitenlanders zonder Cartão de Cidadão niet mogelijk om de registratie on-line te doen. Dat betekent dat de persoon/eigenaar of zelf de registratie moet doen in samenwerking met ons kantoor of dat wij een volmacht krijgen om namens hem/haar op te treden.



Wanneer krijg ik de vergunning


Op het moment dat U de aanvraag doet heeft het uitvoeringsorgaan (Toerisme) de verplichting U binnen 30 dagen een ID nummer toe te zenden. Als U dat ontvangen heeft kunt U legaal verhuren!

Daarnaast hebben de gemeentes 30 dagen de tijd om Uw verhuurobject te inspecteren en de benodigde veiligheidscertificaten op te vragen.


Kosten voor deze vergunning.


Één van de essenties van deze wet is dat er in principe geen kosten in rekening worden gebracht door de overheid voor het verkrijgen van de vergunning.


Echter het is ons al gebleken dat b.v. de gemeente Lagos al wel een bedrag van ongeveer € 125 in rekening brengt voor het uitvoeren van de inspectie (Vistoria). Andere gemeentes overwegen dit ook.


Andere kosten


Het lijkt me bijna ondoenlijk voor buitenlanders om de aanvraag zelf te doen aangezien daar specifieke Portugese kennis van de taal voor nodig is.

Nu de meeste ins en outs bekend gaan wij ons aan het beraden over een pakket van diensten welke wij onze klanten kunnen aanbieden maar aangezien de complexiteit van het systeem nog te vaag is houden we nog even slag om de arm.

Mocht U daar belangstelling voor hebben dan kunt U bij ons t.z.t. een aanvraag doen en zullen wij Uw specifieke situatie beoordelen en aan de hand daarvan een  prijsopgaaf doen.


Situatie betreffende off-shores


Veel van onze klanten hebben hun huis ondergebracht in een off-shore.

Deze dienen in principe aan dezelfde voorwaarden als hierboven beschreven te voldoen. Maar onze eerste ervaring is dat we problemen hebben met de registratie omdat 1 van de documenten die we moeten aanleveren in dit geval een uittreksel is uit de Registo Commercial (Handelsregister) dat de firma daar staat ingeschreven.  Maar in Portugal worden off-shores daar niet ingeschreven.

Er wordt aan een oplossing voor dit probleen gewerkt maar naar het zich nu laat aanzien moet de verhuur dan gedaan worden door de Ben. Owner van de off-shore op eigen naam. Nadere informatie kunt U bij mij opvragen.


Verplichtingen en sancties.


Bij iedere vorm van publicatie of promotie van Uw object dient U of hij die namens U optreedt vermelding te maken van Uw AL/ID vergunningsnummer en het bijbehorende logo.


Registratie houdt automatisch in dat er onderlinge uitwisseling is van gegevens tussen Ministerie van Toerisme, lokale gemeentes en de belastingdienst.




Verhuur zonder vergunning of b.v. het vergeten te vermelden van Uw AL/ID nummer op web-sites of in andere bladen waar U mogelijk promotie maakt voor de verhuur van Uw object, zal/kan bestraft gaan worden met boetes van € 25.000 voor individuele personen tot € 35.000 voor firmas en deze boetse kunnen cumulatief oplopen tot € 270.000,00








In het verleden heb ik verschillende artikelen geschreven over de problemen die er de afgelopen jaren zijn gerezen na controles van de ASAE (economische controle dienst).

Zie o.a. mijn artikel 044-D op de website


Na veel gepraat en beloftes lijkt het erop dat de Portugese regering eindelijk een oplossing voor dit probleem heeft gevonden. Bij wetsbesluit van 7 Maart van dit jaar is er een wet gepubliceerd die nieuwe regelgeving uitvaardigt waar toeristische objecten in de toekomst moeten voldoen om een vergunning te krijgen.

Verhuur van privé objecten voor langere termijn, 6 maanden en meer, was al geen probleem maar de verhuur op dag of weekbasis was niet (goed) geregeld of de wetgeving die daarop van toepassing was, was dermate stringent dat het onwerkbaar was en onmogelijk om als particulier een vergunning te krijgen.


In lid 2 van artikel 3 van deze wet wordt aangekondigd dat er nieuwe aanvullende regelgeving gaat komen welke de verhuur van particuliere appartementen en huizen verder gaat regelen voor korte termijn verhuur.

Dit type verhuur objecten zullen voortaan worden aangeduid als Alojamento Local (AL)


Artigo 3.º
Alojamento local
1 - Consideram-se estabelecimentos de alojamento local as moradias, apartamentos e estabelecimentos de hospedagem que, dispondo de autorização de utilização, prestem serviços de alojamento temporário, mediante remuneração, mas não reúnam os requisitos para serem considerados empreendimentos turísticos.
2 - Os estabelecimentos de alojamento local devem respeitar os requisitos mínimos de segurança e higiene definidos por portaria conjunta dos membros do Governo responsáveis pelas áreas do turismo e da administração local.
3 - Os estabelecimentos de alojamento local que reúnam os requisitos previstos no presente artigo são obrigatoriamente registados na câmara municipal da respectiva área.
4 - Apenas os estabelecimentos de alojamento local registados nas câmaras municipais da respectiva área podem ser comercializados para fins turísticos quer pelos seus proprietários, quer por agências de viagens e turismo.
5 - As câmaras municipais devem facultar ao Turismo de Portugal, I. P., o acesso informático ao registo do alojamento local.
6 - Os estabelecimentos referidos no presente artigo devem identificar-se como alojamento local, não podendo, em caso algum, utilizar a qualificação turismo e ou turístico, nem qualquer sistema de classificação.


Op 25 Juni van dit jaar (2008) is Portaria (Ministeriële beschikking) 517/2008 gepubliceerd.


Deze beschikking regelt in:


Art. 1 Het object van deze wet.

Het regelt de minimum vereisten waaraan verhuur objecten moeten voldoen


Art. 2 Indeling

Welke objecten vallen onder deze wetgeving:

  1. Huizen
  2. Appartementen
  3. Gasthuizen


Art. 3  Registratie

  1. Alle objecten komen hiervoor in aanmerking met uitzonderig van huizen gebouwd voor 7 Augustus 1951. (daarna was een woon of gebruiksvergunning vereist)
  2. De vergunningen worden afgegeven door de gemeente waarin het object is gelegen en bij de aanvraag (requerimento) dienen de volgende documenten te worden aangeleverd:
    1. Bewijs dat de aanvrager bevoegd is dit te doen. (eigenaar of gevolmachtigde)
    2. Een verantwoordelijkheidsverklaring van een technicus dat de electriciteits, gas en warmwaterbronnen voldoen aan de wettelijk gestelde eisen en veilig zijn.
    3. Plattegrond van het object waarin wordt aangegeven welke delen voor verhuur beschikbaar worden gesteld.
    4. Logboek van de belasting dienst (Caderneta Predial Urbana).


Als de aanvraag door de gemeente is voorzien van een dagstempel dat het is ingediend is dit (voorlopig) bewijs dat er verhuurd mag worden.

Binnen 60 dagen na indiening van de aanvraag kan de Camâra (gemeente) een inspectie doen van het betreffende object om te verifiëren dat aan alle vereisten is voldaan.

In het geval dit niet zo is, zal de aanvrager het gestempelde formulier terug moeten geven en is de vergunning ingetrokken.


Art. 4  Capaciteit

Dit artikel regelt het aantal bedden dat in een object aanwezig mag zijn. In verhuurobjecten is het toegestaan om opklapbedden te plaatsen mits deze het aantal vaste bedden niet te boven gaat en tevens mogen er tijdelijke bedden geplaatst worden.


Art. 5  Algemene regels

Dit artikel regelt waaraan de objecten moeten voldoen:

1)     De te verhuren objecten dienen zowel van binnen als van buiten in goede staat van onderhoud te verkeren.

2)     Ze moeten zijn aangesloten op het gemeentelijk waterleidingnet of anders voorzien zijn van een eigen watervoorziening welke gecontroleerd en legaal (certificaat) dient te zijn.

3)     Ze moeten aangesloten zijn op een gemeentelijk rioleringssysteem of anders een septic tank hebben met voldoende capaciteit voor het maximale aantal gasten.

4)     Voorzien zijn van warm en koud stromend water.


De kamers die verhuurd worden dienen voorzien te zijn van:

                               I.      Een raam of balkon welke direct uitkomt op een buitenmuur zodat de ventilatie van verse lucht is gewaarborgd.

                             II.      Voorzien zijn van goed meubilair

                          III.      Voorzien zijn van gordijnen of een andere mogelijkheid om het te verduisteren.

                           IV.      Voorzien zijn van goede deuren welke afgesloten kunnen worden om de privacy van gasten te waarborgen.


De te verhuren objecten dienen voorzien te zijn van minimaal 1 badkamer voor elke 3 slaapkamers, voorzien van wasbak, urinoir en/of toilet, bad en/of douche.

De badkamers dienen voorzien te zijn van een goede deur met deugdelijk slot zodat de privacy wordt gewaarborgd.

De verhuurders dienen de huurders te voorzien van voldoende informatie hoe alles functioneert in het verhuurobject.

In het geval van individuele kamerverhuur kunnen de lokale gemeentes aanvullende regels stellen.


Art. 6  Vereisten betreffende hygiene.

             I.      Alle verhuurobjecten moeten voldoen aan minimale hygïenische vereisten en dienen schoon te zijn.

           II.      Het schoonmaken van het verhuurobject en het verschonen van handdoeken en beddengoed dient minimaal 1x p/w te gebeuren en natuurlijk bij iedere wisseling van huurders.


Art. 7  Veiligheidsvereisten.

1.      De verhuurobjecten dienen aan alle voorwaarden te voldoen en voorzieningen te hebben om brand te voorkomen.

2.      Objecten met minder dan 50 gasten dienen te beschikken over:


*       Brandblussers en branddekens voldoende voor het aantal gasten

*       1e hulp verbandkist(en)

*       Handleidingen van alle electrische apparaten welke in het verhuurobject aanwezig zijn en indien deze niet aanwezig zijn dan dient er geschreven informatie te zijn hoe deze bedient dienen te worden.

*       Indicatie van het Nationale Alarm nummer (112)


Art. 8 Publiciteit.

Indien er reclame wordt gemaakt voor de verhuurobjecten door U persoonlijk of door een commerciële instelling moeten deze voorzien zijn van de naam van het verhuurobject  gevolgd door de toevoeging “Alojamento local” of afgekort AL.


Art. 9 Identificatie bord.

1.      De verhuurobjecten kunnen/moeten aan de buitenkant voorzien worden bij de hoofdingang van een identificatiebord welke verstrekt wordt door de gemeente en welke moet voldoen aan de vereisten gesteld in deze beschikking.

2.      Het bord dient te zijn gemaakt van doorzichtig (transparant) acryl, moet minimaal 10mm. dik zijn en de volgende eigenschappen hebben:


a)     Afmeting 20mm x 20mm

b)     Het lettertype dat gebruikt dient te worden is Arial 200, donkerblauw (pantone 280)

c)     Het dient bevestigd te worden 50mm. vrij van de muur, met roestvrijstalen schroeven met een diameter van8mm.en dienen 60mm. lang te zijn.


Art. 10 Klachtenboek.

1)     Elk verhuurobject dient voorzien te zijn van een klachtenboek zoals beschreven in DL nº 156/2005 van 15 september, inclusief de veranderingen zoals neergelegd in DL nº 371/2007 van 6 November.

2)     Het origineel van de klacht dient toegestuurd te worden naar de ASAE (economische controle dienst), de authoriteit die hier over gaat en welke bevoegd is om proces verbaal op te maken zoals beschreven in voornoemde Wet.


Art. 11 betreft een overgangsregeling.

Is heeft geen betrekking op onze gevallen.


Art. 12 Wanneer wordt de wet van kracht.

De wet wordt van kracht de dag volgend op publicatie in de Staatskrant in dit geval dus op 26 juni 2008.



Tuesday, 16 December 2014



Robert Snapper is makelaar o.g. in ruste in Lagos.

Tel. 282 768 821 of 917 566 931




Datum ingevoerd: 14 December 2014
In geval van vragen of opmerkingen aangaande dit artikel? email mij


print article



Copyright © 2002-2020 Ricola Algarvia Ldª. All rights reserved. Legal Notices | Privacy Policy
Protected by the copyright laws of the EU and by international treaties.