057-D  Alojamento Local. Vehuur korte termijn.

In het verleden heb ik verschillende artikelen geschreven over de problemen die er de afgelopen jaren zijn gerezen na controles van de ASAE (economische controle dienst).

Zie o.a. mijn artikel 044-D op de website www.realestate-algarve.info

Na veel gepraat en beloftes lijkt het erop dat de Portugese regering eindelijk een oplossing voor dit probleem heeft gevonden. Bij wetsbesluit van 7 Maart van dit jaar is er een wet gepubliceerd die nieuwe regelgeving uitvaardigt waar toeristische objecten in de toekomst moeten voldoen om een vergunning te krijgen.

Verhuur van privé objecten voor langere termijn, 6 maanden en meer, was al geen probleem maar de verhuur op dag of weekbasis was niet (goed) geregeld of de wetgeving die daarop van toepassing was, was dermate stringent dat het onwerkbaar was en onmogelijk om als particulier een vergunning te krijgen.

In lid 2 van artikel 3 van deze wet wordt aangekondigd dat er nieuwe aanvullende regelgeving gaat komen welke de verhuur van particuliere appartementen en huizen verder gaat regelen voor korte termijn verhuur.

Dit type verhuur objecten zullen voortaan worden aangeduid als Alojamento Local (AL)

Artigo 3.º
Alojamento local
1 - Consideram-se estabelecimentos de alojamento local as moradias, apartamentos e estabelecimentos de hospedagem que, dispondo de autorização de utilização, prestem serviços de alojamento temporário, mediante remuneração, mas não reúnam os requisitos para serem considerados empreendimentos turísticos.
2 - Os estabelecimentos de alojamento local devem respeitar os requisitos mínimos de segurança e higiene definidos por portaria conjunta dos membros do Governo responsáveis pelas áreas do turismo e da administração local.
3 - Os estabelecimentos de alojamento local que reúnam os requisitos previstos no presente artigo são obrigatoriamente registados na câmara municipal da respectiva área.
4 - Apenas os estabelecimentos de alojamento local registados nas câmaras municipais da respectiva área podem ser comercializados para fins turísticos quer pelos seus proprietários, quer por agências de viagens e turismo.
5 - As câmaras municipais devem facultar ao Turismo de Portugal, I. P., o acesso informático ao registo do alojamento local.
6 - Os estabelecimentos referidos no presente artigo devem identificar-se como alojamento local, não podendo, em caso algum, utilizar a qualificação turismo e ou turístico, nem qualquer sistema de classificação.

Op 25 Juni van dit jaar (2008) is Portaria (Ministeriële beschikking) 517/2008 gepubliceerd.

Deze beschikking regelt in:

Art. 1 Het object van deze wet.

Het regelt de minimum vereisten waaraan verhuur objecten moeten voldoen

Art. 2 Indeling

Welke objecten vallen onder deze wetgeving:

1. Huizen
2. Appartementen
3. Gasthuizen

Art. 3  Registratie

1. Alle objecten komen hiervoor in aanmerking met uitzonderig van huizen gebouwd voor 7 Augustus 1951. (daarna was een woon of gebruiksvergunning vereist)
2. De vergunningen worden afgegeven door de gemeente waarin het object is gelegen en bij de aanvraag (requerimento) dienen de volgende documenten te worden aangeleverd:
1. Bewijs dat de aanvrager bevoegd is dit te doen. (eigenaar of gevolmachtigde)
2. Een verantwoordelijkheidsverklaring van een technicus dat de electriciteits, gas en warmwaterbronnen voldoen aan de wettelijk gestelde eisen en veilig zijn.
3. Plattegrond van het object waarin wordt aangegeven welke delen voor verhuur beschikbaar worden gesteld.
4. Logboek van de belasting dienst (Caderneta Predial Urbana).

Als de aanvraag door de gemeente is voorzien van een dagstempel dat het is ingediend is dit (voorlopig) bewijs dat er verhuurd mag worden.

Binnen 60 dagen na indiening van de aanvraag kan de Camâra (gemeente) een inspectie doen van het betreffende object om te verifiëren dat aan alle vereisten is voldaan.

In het geval dit niet zo is, zal de aanvrager het gestempelde formulier terug moeten geven en is de vergunning ingetrokken.

Art. 4  Capaciteit

Dit artikel regelt het aantal bedden dat in een object aanwezig mag zijn. In verhuurobjecten is het toegestaan om opklapbedden te plaatsen mits deze het aantal vaste bedden niet te boven gaat en tevens mogen er tijdelijke bedden geplaatst worden.

Art. 5  Algemene regels

Dit artikel regelt waaraan de objecten moeten voldoen:

1)     De te verhuren objecten dienen zowel van binnen als van buiten in goede staat van onderhoud te verkeren.

2)     Ze moeten zijn aangesloten op het gemeentelijk waterleidingnet of anders voorzien zijn van een eigen watervoorziening welke gecontroleerd en legaal (certificaat) dient te zijn.

3)     Ze moeten aangesloten zijn op een gemeentelijk rioleringssysteem of anders een septic tank hebben met voldoende capaciteit voor het maximale aantal gasten.

4)     Voorzien zijn van warm en koud stromend water.

De kamers die verhuurd worden dienen voorzien te zijn van:

                               I.      Een raam of balkon welke direct uitkomt op een buitenmuur zodat de ventilatie van verse lucht is gewaarborgd.

                             II.      Voorzien zijn van goed meubilair

                          III.      Voorzien zijn van gordijnen of een andere mogelijkheid om het te verduisteren.

                           IV.      Voorzien zijn van goede deuren welke afgesloten kunnen worden om de privacy van gasten te waarborgen.

De te verhuren objecten dienen voorzien te zijn van minimaal 1 badkamer voor elke 3 slaapkamers, voorzien van wasbak, urinoir en/of toilet, bad en/of douche.

De badkamers dienen voorzien te zijn van een goede deur met deugdelijk slot zodat de privacy wordt gewaarborgd.

De verhuurders dienen de huurders te voorzien van voldoende informatie hoe alles functioneert in het verhuurobject.

In het geval van individuele kamerverhuur kunnen de lokale gemeentes aanvullende regels stellen.

Art. 6  Vereisten betreffende hygiene.

             I.      Alle verhuurobjecten moeten voldoen aan minimale hygïenische vereisten en dienen schoon te zijn.

           II.      Het schoonmaken van het verhuurobject en het verschonen van handdoeken en beddengoed dient minimaal 1x p/w te gebeuren en natuurlijk bij iedere wisseling van huurders.

Art. 7  Veiligheidsvereisten.

1.      De verhuurobjecten dienen aan alle voorwaarden te voldoen en voorzieningen te hebben om brand te voorkomen.

2.      Objecten met minder dan 50 gasten dienen te beschikken over:

       Brandblussers en branddekens voldoende voor het aantal gasten

       1e hulp verbandkist(en)

       Handleidingen van alle electrische apparaten welke in het verhuurobject aanwezig zijn en indien deze niet aanwezig zijn dan dient er geschreven informatie te zijn hoe deze bedient dienen te worden.

       Indicatie van het Nationale Alarm nummer (112)

Art. 8 Publiciteit.

Indien er reclame wordt gemaakt voor de verhuurobjecten door U persoonlijk of door een commerciële instelling moeten deze voorzien zijn van de naam van het verhuurobject  gevolgd door de toevoeging “Alojamento local” of afgekort AL.

Art. 9 Identificatie bord.

1.      De verhuurobjecten kunnen/moeten aan de buitenkant voorzien worden bij de hoofdingang van een identificatiebord welke verstrekt wordt door de gemeente en welke moet voldoen aan de vereisten gesteld in deze beschikking.

2.      Het bord dient te zijn gemaakt van doorzichtig (transparant) acryl, moet minimaal 10mm. dik zijn en de volgende eigenschappen hebben:

a)     Afmeting 20mm x 20mm

b)     Het lettertype dat gebruikt dient te worden is Arial 200, donkerblauw (pantone 280)

c)     Het dient bevestigd te worden 50mm. vrij van de muur, met roestvrijstalen schroeven met een diameter van8mm.en dienen 60mm. lang te zijn.

Art. 10 Klachtenboek.

1)     Elk verhuurobject dient voorzien te zijn van een klachtenboek zoals beschreven in DL nº 156/2005 van 15 september, inclusief de veranderingen zoals neergelegd in DL nº 371/2007 van 6 November.

2)     Het origineel van de klacht dient toegestuurd te worden naar de ASAE (economische controle dienst), de authoriteit die hier over gaat en welke bevoegd is om proces verbaal op te maken zoals beschreven in voornoemde Wet.

Art. 11 betreft een overgangsregeling.

Is heeft geen betrekking op onze gevallen.

Art. 12 Wanneer wordt de wet van kracht.

De wet wordt van kracht de dag volgend op publicatie in de Staatskrant in dit geval dus op 26 juni 2008.

Sunday, 27 July 2008

Robert Snapper is makelaar o.g. in Lagos.

Tel. 282 768 821 of 917 566 931