048-D NIEUWE  HUURWETGEVING.

Onlangs is de nieuwe huurwet (NRAU = Novo Regime do Arrendamanto Urbano) van kracht geworden. Wat zijn de voornaamste veranderingen en de nieuwe regels?

Huurcontracten kunnen gemaakt worden voor bepaalde of onbepaalde tijd.

Wat betreft de huur anders dan voor permanente bewoning zijn de partijen vrij om de duur van het contract vast te stellen.

Maakt men een contract voor een bepaalde periode dan is minimum duur 5 jaar. Echter als partijen dat willen kan deze periode na afloop verlengd worden met gelijke termijnen.

Maakt men een huurcontract voor onbepaalde tijd, dan wil dat niet zeggen, ondanks het feit dat er geen bepaalde periode wordt afgesproken dat deze huur voor onbepaalde tijd is, of met andere woorden beide partijen kunnen het contract opzeggen met inachtneming van bepaalde termijnen.

De huurder (arrendatário) kan het huurcontract opzeggen zonder enige reden daar voor op te hoeven geven, maar hij moet wel minimaal 120 dagen opzegtermijn in acht nemen, welke kennisgeving aan de eigenaar aangetekend gedaan dient te worden met bevestiging van onvangst.

De verhuurder (O senhorio) kan het contract ook opzeggen maar moet dit minimaal 5 jaar van te voren doen. Echter maximaal 15 maanden en minimaal 12 maanden voor het aflopen van het huurcontract dient hij dat nogmaals schriftelijk te bevestigen, dus ongeveer 4 jaar na de eerste kennisgeving.

De prijzen voor de huur worden vastgesteld aan de hand van de waarde van het verhuurde object. Deze waarde zal bepaald worden door gebruik te maken van dezelfde formule als welke men hanteert om de nieuwe waarde voor de I.M.I. of wel Valor Patrimonial vast te stellen (zie eerdere artikelen). Op deze manier wordt afgezien van de oude methode waarbij de huur werd vastgesteld door de partijen; daarvoor in de plaats komt nu deze uniforme regel die in heel Portugal geldt.

Dit wat betreft het aangaan van nieuwe huurcontracten. Wat gaat er gebeuren met de reeds bestaande huurovereenkomsten. Velen van U die wel eens in b.v. Lissabon zijn geweest zal het zijn opgevallen dat er heel veel achterstallig onderhoud is aan gebouwen. Dit heeft te maken met het feit dat na de revolutie de huren heel lang bevroren zijn geweest  waardoor heel veel mensen in kapitale panden zitten voor een heel lage huurprijs. Het rendement dat eigenaren maken is bijna altijd negatief en dat is geen stimulans om de gebouwen op te knappen of aan te passen an de eisen van deze tijd.

Voor de reeds bestaande huren heeft men een overgangsregeling gemaakt, welke onderscheid maakt tussen huurcontracten van voor 1990 of voor 1995 indien het zakelijke contracten betreft.

In deze gevallen zal de huurprijs gefaseerd worden aangepast gedurende een periode van 5 jaar. Echter deze periode kan verlengd worden tot 10 jaar indien de huuder ouder is dan 65 en voor meer dan 60% invalide is of indien zijn jaarinkomen minder is dan 5x het minimum loon (nu ongeveer € 437,00 p/m = Mimimum salaris x 14 : 12).

De jaarlijkse huur verhoging is gebonden aan een maximum van € 50 p/m voor het 1e jaar en de jaren daarop mag deze niet meer zijn dan € 75 p/m.

Wat gebeurt er met een huurcontract indien de huurder komt te overlijden?

Het huurcontract komt niet ten einde indien zich één van de volgende situaties voordoet:

       De overledene laat een echtgenoot(e) achter die op hetzelfde adres staat ingeschreven.

       De overledene heeft meer dan een jaar samengewoond met een partner (união de facto)

       De overledene laat personen achter met wie hij meer dan een jaar heeft samengewoond en die een economische eenheid vormden.

Indien de verhuurder niet de noodzakelijke onderhoudsverrichtingen uitvoert om het gebouwd in goede staat te onderhouden dan mag de huurder een huurverhoging weigeren, aangezien de wetgeving stelt dat huren van vervallen of in slechte staat verkerende panden niet verhoogd mogen worden.

Huiseigenaren die deze werkzaamheden niet uitvoeren lopen zelfs kans om een verhoging te krijgen van hun jaarlijkse I.M.I. (onroerende zaak belasting).

                                                                                                                      Robert M.L. Snapper

                                                                                                   (Makelaar o.g)