Veranderingen in Makelaardij in Portugal

Aangezien steeds meer mensen overwegen om een 1e of 2e huis in Portugal te kopen is het misschien goed om te weten met wie u wel en met wie u geen zaken moet doen.
De makelaardij in Portugal is pas sinds eind jaren 80 bij de wet geregeld. Sindsdien is de wetgeving verandert en aangepast met als laatste grote wetswijziging de wet van 16 maart 1999, die alle voorgaande regelgeving op dit gebied vervangt. Deze wet staat bekend als DL nº 77/99 van 16.03.

In deze wet wordt geregeld wie zich erkend makelaar mogen noemen, aan welke eisen men moet voldoen om zich makelaar te mogen noemen en welke verplichtingen zij hebben en welke bescherming de klant (koper zo wel als verkoper) wordt geboden.

Grote verandering in deze wetgeving is o.a dat nieuwe makelaars voortaan aan bepaalde vakbekwaamheidseisen moeten voldoen, dat zij een beroepsaansprakelijkheids verzekering moeten afsluiten en tevens dat zij een borgsom moeten storten of een bank garantie moeten afgeven aan het Ministerie dat de vergunningen verstrekt.

In Portugal wordt het vergunningenstelsel voor makelaars en bouwers geregeld door de IMOPPI.  Dit Ministerie geeft vergunningen af aan de makelaars en bouwbedrijven indien aan alle eisen bij de wet gesteld is voldaan. Op dit moment zijn er door dit Ministerie ongeveer 5.500 vergunningen afgegeven waarvan ongeveer 450 in de Algarve. De vergunningen zijn slecht voor 3 jaar geldig waarna ze opnieuw moeten worden aangevraagd en zijn behoorlijk prijzig.

Op het moment dat ik dit schrijf (Mei 2003) zit in Portugal de makelaardij behoorlijk in een neergaande lijn. Het volume van verkopen over 2002 was 30% minder dan het jaar daarvoor.

Gevolg is dat er eigenlijk te veel makelaars zijn. Van de bovengenoemde 5500 afgegeven vergunningen zijn er opt moment nog 3592 actief. 1999 was het jaar waarin de meeste vergunningen werden afgegeven in 1 jaar, nml. 1048. In 2002 waren dat er 418 en in de eerste 3 maanden van 2003 “slechts” 69.

Men denkt dat er op dit moment in Portugal plaats is voor ongeveer 2000 makelaars met een maximum van 2500.

Aangezien vooral de Algarve vanwege zijn klimaat een geliefd gebied is voor buitenlanders om te kopen zal men zeker daar goed op moeten letten of men met een erkend makelaar te doen heeft. Deze kan men herkennen doordat hun makelaarsvergunning zichtbaar aanwezig dient te zijn op de kantoren die u bezoekt. Elke erkende makelaar heeft een nummer, b.v. 1206-AMI, welke afgegeven wordt door de IMOPPI en moet zich ook als zodanig kunnen legitimeren d.m.v. een perssongebonden kaart.

Hoe lager het nummer hoe eerder de vergunning is afgegeven, des te langer de makelaar bestaat en dus ervaring heeft.

Want in alle eerlijkheid dient gezegd te worden dat nu zaken doen met een makelaar die wel wettelijk geregistreerd is niet automatisch inhoudt dat deze makelaar over veel vakbekwaamheid beschikt. De bekwaamheid en de ervaring komt met de jaren. Het is altijd goed om mensen die u mogelijk kent te vragen hoe een bepaalde  makelaar bekend staat.

Daarnaast kunnen alleen erkende makelaars zich aansluiten bij de verschillende Portugese makelaarsverenigingen. De grootste landelijke vereniging is de APEMI, gevestigd in Lissabon, met mogelijk ongeveer 2500 leden. Daarnaast zijn er nog de AMIP (voorheen AMIN) in het Noorden met 675 leden en de AMA (passief op dit moment) in het zuiden.
Naast de erkende makelaars zijn er veel mensen die zich uitgeven voor makelaar maar dat niet zijn. Er wordt wel gesuggereerd dat op elke erkende makelaar er 4 of 5 illegale zijn en dat maakt het er voor de argeloze koper niet makkelijker op. Daarnaast houden o.a. veel taxichauffeurs en barkeepers zich ook bezig met onroerend goed.

Ondanks het feit dat er controle zou moeten zijn van overheidswege laat deze nog veel te wensen over. Gezien het feit dat 80% van de transacties zich afspelen in en rond de grote steden Lissabon en Porto is het logisch dat de controle daar het eerst plaats zal vinden.

De wet van 16 maart 1999 gaf o.a. aan dat er allerlei aanvullende regelgeving zou komen om de verschillende facetten van het vergunningenstelsel te regelen. Dat is in de afgelopen 2 jaar gebeurd d.m.v. van Portarias ( soort Ministeriële Besluiten). Op dit moment zijn er 6 van deze aanvullende regelgevingen gepubliceerd. Onderwerpen die o.a. behandeld zijn:

1. De hoogte van de aansprakelijkheids verzekering
2. De hoogte van de borgsom
3. De opleiding van makelaars met o.a. wie moeten er aanvullende cursussen doen, wat houdt de lesstof in en door wie moeten die cursussen gegeven worden.
4. De juridische vorm waarin een makelaar alleen maar kan optreden.

Ad. 1. De hoogte van de verzekering is gesteld op ongeveer  150.000,00. Iedere erkende makelaar moet in het bezit zijn en op kantoor hebben liggen een Livro de Reclamações (klachten boek). Daar kunt u uw klacht inschrijven mocht u die hebben, waarna de betreffende makelaar binnen een bepaalde periode van deze klacht kennis moet geven aan het Ministerie, die deze dan zal onderzoeken.

Ad. 2.  Deze betreft een borgsom die opeisbaar is indien makelaars ontvangen gelden onterecht vasthouden en niet doorgeven aan de b.v. de verkoper.

Ad. 3.  Wie moeten er (terug) naar school om of een volledige of aanvullende cursus te doen. In principe alle makelaars die een vergunning hebben gekregen of aangevraagd na 17 juni 1999, en op die datum nog geen 3 jaar ervaring hadden.  Dus zij die voor 17 juni 1996 zijn begonnen zijn vrijgesteld. Aangezien de meeste vergunningen de laatste 7 jaar zijn uitgegeven zijn dat dus de meesten. Het zal duidelijk zijn dat het niet eenvoudig is om zoveel makelaars tegelijk en geografisch zo verspreid een opleiding kan laten volgen. De cursus heeft een curriculum van tussen de 40 en 70 uur, afhankelijk van het schoolniveau van de cursist en de makelaars die niet aan deze eis voldoen hebben de tijd tot 31 December 2003 om hun cursus te voltooien. Op dit moment zijn er van de ongeveer 3.500 actieve makelaars slechts 1/3 die aan alle eisen voldoen. Van de makelaars die op 1 Januari 2004 niet aan alle voorwaarden hebben voldaan wordt in principe de vergunning opgeschort.

Ad. 4.  Makelaars zijn verplicht om bij elke correspondentie of reclame voor objecten hun makelaarsnummer te vermelden. Men kan de makelaar ook herkennen doordat de volgende woorden in zijn bedrijfsnaam  dienen voor te komen, b.v.  João Costa – “Mediador Imobiliária”, indien hij hij een éénmanszaak heeft en anders João Costa “(Sociedade) Mediação Imobiliario Ldª”. Dit laatste betekent dat de rechtsvorm een BV is, waardoor natuurlijk de zekerheid voor de klant groter wordt.

Met ingang van 1 maart 2003 mogen makelaars geen zaken meer doen op eigen naam en zal dus iedereen een firma moeten hebben met alle financiële consequenties van dien.
Doel is om de drempel om makelaar te worden vaktechnish en financieel zo hoog te maken dat niet iedereen zo maar even makelaar kan worden.

Echter in sommige gevallen indien men iets wil kopen in een wat minder bekend gebied zal het soms moeilijk zijn om een erkend makelaar te vinden.  Om een voorbeeld te geven, de Algarve is verdeeld in 15 gemeentes van Vila do Bispo in het westen to Vila Real de St. Antonio in het oosten. Het middengedeelte rond Loulé is het meest dicht bevolkt met 134 makelaars, gevolgd door Albufeira met 58, maar in Aljezur, in het Noord Westen van de Algarve, en toch een gebied dat behoorlijk in trek is bij buitenlanders zit geen enkele erkende makelaar en evenals zit er geen enkele in Alcoutim in het noord-oosten van de Algarve.

Veel mensen zijn de afgelopen jaren in Portugal en ook Spanje slachtoffer geworden van mala-fide tussenpersonen. Dus probeer lering te trekken uit de slechte ervaringen van anderen door zelf deze fout niet te maken.

Robert M.L. Snapper (Makelaar o.g. AMI-1206)