009-D  Kopen en verkopen onroerend goed.

¨    De wettelijke regelgeving betreffende het kopen en verkopen in Portugal is streng geregeld; echter het is altijd aan te bevelen om goed juridisch advies in te winnen van een advocaat of geregistreerd makelaar.

¨    Het is altijd belangrijk om te verifiëren dat de plannen bij de gemeente in overeenstemming zijn met wat werkelijke gebouwd is. Een woning bestemd voor bewoning moet de volgende documenten bezitten:

1.     Een woonvergunning voor woningen die gebouwd zijn na 1951 of een verklaring van de plaatselijke gemeente of belastingdienst dat de woning gebouwd al bestond voor 1951.

2.   Een gewaarmerkte kopie van een uittreksel uit de boeken van de plaatselijke registratie (Conservatório)

3.   Een soort logboek  "Caderneta Urbana en/of Caderneta Rústico" afgegeven door de plaatselijke belastingdienst.

Niet noodzakelijk maar goed om te hebben zijn een kopie van de aankoopakte van de huidige eigenaar (verkoper)

Een plattegrond van het huis

Bewijs dat de gemeentelijke belastingen zijn betaald de laatste 5 jaar. (wel belangrijk) 

    Zakelijke en industriële objecten dienen te hebben:

1.     Een gebruiksvergunning

2.   Een gewaarmerkte kopie van een uittreksel uit de boeken van de plaatselijke registratie (Conservatório)

3.   Een soort logbook  "Caderneta Urbana en/of Caderneta Rústico" afgegeven door de plaatselijke belastingdienst.

In het geval het een landelijk object betreft waar geen huis op staat heeft u een "Caderneta     Rústico” nodig ook weer afgegeven door de belastingdienst.

¨    Elke gemeente en plaatselijke belastingdiensten interpreteren de wetten en regelgeving soms anders en daarom moet er plaatselijk onderzocht worden wat wel en niet kan. Het is vaak noodzakelijk om aanvullende onderzoeken te doen indien het landelijk gelegen objecten betreft.

¨    Er is duidelijke regelgeving hoe makelaars moeten opereren en zij dienen een vergunning te hebben van het betreffende Ministerie. De verkoper betaald meestal de commissie en er is geen vast percentage (kartelvorming is ook hier verboden). Natuurlijk kan een makelaar ook exclusief optreden voor de koper.  

Hier volgen de basis stappen bij de aankoop van onroerend goed. Het is altijd aan te raden om goed juridisch advies in te winnen voordat men koopt.

1.    Gebruik alleen een erkende makelaar.

2.   Het is tamelijk normaal dat beide partijen net zoaIs in Nederland een voorlopig koopcontract tekenen - "Contrato de Promessa de Compra e Venda". Om rechtsgeldig te zijn dienen de handtekeningen op dit contract officieel gewaarmerkt te worden door de Notaris. In principe is in dit geval de waarmerking van de verkoper belangrijker dan de koper. De koper houdt het origineel alhoewel er meestal 2 contracten zijn. Dit contract is wettelijk bindend zo wel voor verkoper en koper. Indien niet anders vermeld verliest de koper zijn aanbetaling en moet de koper dubbel de aanbetaling teruggeven ~indien hij niet levert.  

3.    Het is natuurlijk zeer belangrijk dat de koper zich laat bijstaan door iemand die zijn taal spreekt of beter nog om namens hem op te treden. Dit kan gedaan worden d.m.v. een volmacht (Procuração) welke door de Notaris wordt voorbereid. Dit document kan tevens verleden worden bij het Portugese consulaat in Rotterdam of zelfs bij uw lokale Notaris, waarbij dan echter het document officieel in het Portugees dient te worden vertaald door een erkend vertaler. De kosten zijn dan in totaal behoorlijk wat hoger.

4.   Elke koper dient in het bezit te zijn van een Portugees belastingnummer (N.I.F.) welke verkregen kan worden bij elke plaatselijke belastingdienst. Indien het een firma betreft is een commercieel nummer nodig hetgeen alleen via het Ministerie in Lissabon aangevraagd kan worden. 

5.   Voordat de overdracht plaatsvindt vindt de overdrachtsbelasting (SISA) betaald Te worden bij de lokale belastingdienst waar het object is gelegen. Afhankelijk van de aard van het onroerend goed verschilt de belasting. Voor het eerst dit jaar (2007) wordt er onderscheid gemaakt tussen een woning voor eigen en permanente bewoning en 2e en vakantiewoningen, In het eerste geval is de tabel als volgt

In het geval het landelijk onroerend goed betreft (Rústico) is de belasting een vast percentage van 5%. Betreft het een bouwkavel of b.v, een commercieel object dan bedraagt de belasting een vast percentage van 6,5 %. Wordt het in off-shore gekocht en staat het land op de (zwarte lijst) dan wordt er een cast percentage geheven van 8%.

Een voorbeeld:

Stel een huis kost Î 175.000,00. Vermenigvuldig dan dit bedrag x 7% = Î 12.250,00 en trek er vervolgens Î 8.421, 94 van af. Te betalen belasting = € 3.828, 06