KOPEN EN WONEN IN PORTUGAL.
 

Een huis kopen in Portugal.
Het is goed om eerst even stil te staan bij de zeden en gewoonten van de in de Algarve en Portugal opererende makelaars en de marktsituatie ter plaatse. Deze wijken namelijk af van wat u gewend bent in Nederland. De verschillen komen naar voren bij zaken als de opdrachtgever, de commissie, de begeleiding en de huizenmarkt op zich.

De opdrachtgever:
In de praktijk kent de makelaar maar één opdrachtgever; de verkoper geeft de verkoopopdracht en betaalt de commissie. Portugal kent het systeem van de vrije makelaardij waarbij de verkoper aan één of meerdere makelaars opdracht geeft / kan geven tot de verkoop van zijn onroerend goed. Slechts degene die het huis verkoopt ontvangt de commissie. Een enkele keer komt het wel eens voor dat een makelaar exclusiviteit heeft, maar dat is een uitzondering. Het systeem van dubbele vertegenwoordiging waarbij koper en verkoper beiden door een eigen makelaar worden vertegenwoordigd is in Portugal geen regel.
Natuurlijk is het ook mogelijk dat een potentiële koper een koopopdracht verstrekt aan een makelaar. Zelf ben ik daar voorstander van en breng dit  regelmatig in praktijk. De meeste makelaars  kennen  dit  principe echter niet.

De commissie:
Voor zijn werkzaamheden brengt de makelaar een voor Nederlandse begrippen hoge(re) commissie in rekening. Deze bedraagt in de Algarve meestal tussen de 4 en 5% van de verkoopprijs. 

In andere   delen  van  Portugal, voornamelijk in de grote steden, kan de commissie wat lager liggen maar is met 3% toch nog altijd hoger dan in Nederland.

Dat wil echter niet zeggen dat de makelaars slapend rijk worden. De meeste makelaars bemiddelen bij de aan- en verkoop van onroerend goed tussen buitenlanders en de tweede helft van de jaren 80 gaf dan ook een enorme groei te zien. Tegen het einde van 1989 echter stortte de markt in o.a. als gevolg van een sterk teruglopende economie in Europa. Zeker 4 tot 5  jaar heeft de markt geleden onder de recessie in Europa en de rest van de wereld. De laatste 2 tot 3 jaar zit er weer een sterk stijgende lijn in en de vraag is op dit moment groot en in zeker in de lagere en midden sector is de vraag groter dan het aanbod. De meeste makelaars werkten in het verleden met buitenlandse agenten/ makelaars / tussenpersonen, die de acquisitie van aspirant kopers in een bepaald land doen / deden d.m.v. reclame in lokale, regionale of landelijke bladen, alhoewel er tegenwoordig natuurlijk andere marketing technieken zijn die goedkoper en veel sneller werken en misschien in de toekomst kostenverlagend kunnen gaan werken. Ik denk daarbij voornamelijk aan het Internet, hetgeen natuurlijk op dit moment explosief groeit en zeker in de nabije toekomsr het middle zal zijn om reclame te maken.  De spoeling wordt ook dunner omdat er vaak te veel makelaars in een relatief klein gebied opereren, vaak dezelfde objecten in portefeuille hebben vanwege de al eerder genoemde vrije makelaardij en de samenwerking tussen makelaars nog gering is.

De begeleiding:
Daarnaast is de makelaar in Portugal voor potentiële kopers vaak veel meer dan alleen maar iemand die bemiddelt bij een zakelijke transactie. Hij is een vraagbaak voor nieuwkomers en ook mensen die hier al langer wonen vragen hem nog steeds om advies. Aspirant kopers komen in een nieuw land in aanraking  met een andere cultuur, een andere taal en andere wetten. Natuurlijk hebben de meeste mensen zich thuis wel enigszins georiënteerd, maar vaak heerst er nogal eens de gedachte dat er in zuidelijke landen minder wetgeving zou zijn. Niets is  minder waar en mijn advies is dan ook om alle  regels en wetten van het land na te leven, wil men tenminste hier ongestoord genieten van wat het land te bieden heeft. Nadat men de beslissing heeft genomen om eventueel hier wat te kopen, komt men meestal één of  meerdere keren terug voor een bezichtigingsperiode, gedurende welke de makelaar veel tijd in de klant zal investeren.

De huizen worden via een makelaar bezichtigd  daar deze vaak  moeilijk alleen te vinden zijn. Vaak ook wonen de eigenaren hier niet permanent. Straatnamen kent men wel in plaatsen en dorpen, maar meestal zijn de vrijstaande huizen alleen  bekend onder een door de eigenaar gegeven naam. Soms worden er door makelaars verkoopborden in de tuin geplaatst, maar lang niet altijd wil de verkoper dit. Ook ziet men vaak dat de eigenaren zelf hun onroerend goed aanbieden d.m.v. van een zelfgemaakt Vende-Se ( te koop ) bord in de tuin. Mocht dit het geval zijn en heeft u interesse in zo’n bepaald object dan is het natuurlijk niet onverstandig om een ter zake kundig iemand te laten uitzoeken wat de situatie is.

De huizenmarkt:
Huizen staan relatief lange tijd te koop. Ligt de gemiddelde verkooptijd in Nederland rond de 3 maanden, hier is het meestal langer dan een jaar. Een aantal factoren zijn daar verantwoordelijk voor. De voornaamste is dat we met een totaal andere markt te maken hebben.
De huizen die de makelaars in portefeuille hebben zijn voor het grootste deel eigendom van buitenlanders die het als vakantie huis gebruiken of er semi-permanent wonen. 
De kopers zijn veelal buitenlanders, alhoewel door de beschikbaarheid van hypotheken de afgelopen jaren toch ook steeds meer Portugezen huizen of appartementen  kopen. Vandaar dar er op dit moment enorm veel appartementen gebouwd worden om aan de vraag te voldoen. Voorla jonge Portugezen ( tot 30 jaar ) kunnen vaak gebruik maken van hypotheekrentes die rond of iets boven de 3% liggen. Aangezien de huren hier hoog zijn is het logisch dat veel Portugezen nu kopen. Binnen de Algarve werd er in het verleden relatief weinig verhuisd, alhoewel tegenwoordig toch steeds meer oudere mensen proberen een wat groter huis in te ruilen voor een kleiner of een appartement. Persoonlijk denk ik dat in de toekomst projecten met kleinere eenvoudige woningen of appartementen met daarnaast goede algemene en/of medische voorzieningen een goede toekomst tegemoet kunnen gaan.

We hebben hier dan ook in tegenstelling tot Nederland weinig te maken met mensen die een huis zoeken dichtbij hun werkkring, of moeten verhuizen vanwege hun werk.

Over een huis kopen in de Algarve is natuurlijk veel te vertellen. Vragen die men zou kunnen hebben zijn bijvoorbeeld:
• Wie is er makelaar
• Wat doet een Portugese notaris
• Heeft men een advocaat nodig
• Kan het huis gefinancieerd worden
• Kan men makkelijk huren
• Hoe vraagt men nutsvoorzieningen aan
• Wat moet men regelen om een nieuw huis te laten bouwen.
• Zijn er  bouwvergunningen nodig
• Wat is Contribução Autarquica
• Kan een Nederlandse architect helpen.
Heel veel vragen die een zeer uitgebreid antwoord behoeven. Om dit alles in detail te bespreken voert hier te ver, maar toch wil ik een aantal  kanttekeningen maken.
De makelaar / taxateur:
De makelaardij is de afgelopen 10 jaar een aaantal keren onderwero geweest van veranderingen. Allereerst via de wetgeving van 19 december 1992 waarbij de makelaardij wettelijk geregeld werd en duidelijk werd omschreven wie zich makelaar mag noemen en aan welke eisen deze dient te voldoen. Als men niet voldeed aan de gestelde eisen en niet in het bezit is van een vergunning uitgegeven door het CMOPP, dan mocht men niet bemiddelen bij de aan- en verkoop van onroerend goed.
Deze eisen hadden in principe niets te maken met vakbekwaamheid en men hoefde geen makelaarsexamens af te leggen. Wel waren er een aantal  officiële makelaarsopleidingen van start gegaan, maar dan voornamelijk in en rond de grotere steden zoals Lissabon en Porto. Vakbekwaam werd men in principe door ervaring en het was altijd goed om mensen die u kent te vragen welke makelaar(s) zij aanbevelen.
De erkende makelaars hadden allen een nummer b.v. 1206-AMI en moesten zich of “Mediador Imobiliário”, noemen, indien zij als zelfstandige op eigen naam werkzaam waren  of noemen zich “Sociedade de Mediação Imobiliária” indien zij een firma hebben.
De bovengenoemde wetgeving is echter in 1999 via D-L nº 77/99 van 16 maart 1999 vervangen door een nieuwe. Deze wetgeving gaat nu verder en gaat er ook op toezien dat er aan de vakbekwaamheid gewerkt gaat worden. In de toekomst zullen makelaars opleidingenm moeten gaan volgen of zal er iemand in het bedrijf moeten zijn die tenminste Hoger Beroeps Onderwijs heeft gevolgd en is er een nieuw organ in het leven geroepen die deze materie regelt ( IMOPPI ) en gaat toezien op de naleving hiervan, zullen de makelaars een naast een verplichte Verzekering een borg moeten storten etc. Makelaars die meer dan 3 jaar werkzaam zijn geweest en klachtenvrij zijn, zullen echter worden vrijgesteld van deze nieuwe vereisten
Indien men met een erkend makelaar handelt is de klant meer beschermt omdat de makelaars wettelijk verzekerd moeten zijn tegen wanprestaties ten opzichte van hun klanten.  (beroepsaansprakelijkheids verzekering). Voorts is de makelaar  gerechtigd om contracten te maken, de klant te vertegenwoordigen  en alle bijbehorende juridische zaken verbonden aan het kopen en verkopen van onroerend  af  te handelen.
De meeste makelaars in Portugal zijn/waren in het verleden in het algemeen niet in staat en opgeleid om, zoals in Nederland, technische taxatie rapporten uit te brengen over de staat van het huis. Daar heeft men in principe een bouwkundig ingenieur voor nodig, soms in combinatie met een makelaar.  Wel is hij in staat om de marktwaarde van onroerend goed in een bepaald gebied te kunnen bepalen (taxaties)

Onderlinge samenwerking tussen makelaars:
De samenwerking tussen  makelaars onderling in Portugal liet nog wel wat te wensen over, toch is er de laatste jaren enige verbetering  te bespeuren.
Een groot deel van de makelaars in de Algarve is verenigd in een regionale makelaarsbond de A.M.A. (Associação de Mediadores do Algarve). In het noorden bestaat er de A.M.I.N. ( Associação das Mediadoras Imobiliárias do Norte ). Daarnaast is er een grote landelijke makelaarsbond, de APEMI ( Associação Portuguesa das Empresas de Mediação Imobiliária ), gevestigd in Lissabon.
Men is meestal nog niet op een computer netwerk aangesloten zodat er geen automatische uitwisseling van gegevens is.

De notaris:
Deze is in tegenstelling tot de notaris in Nederland een staatsambtenaar en heeft in principe geen adviserende rol t.o.v. het publiek. Wel verlijdt de notaris alle officiële aktes; zoals koop- en verkoop, hypotheekaktes en testamenten.
 
De advocaat:
Het is in een heleboel gevallen zeker aan te bevelen een advocaat te raadplegen. Deze geeft u advies, doet titelonderzoek, maakt contracten en adviseert u eventueel over het maken van testamenten. De meeste advocaten spreken goed Engels.

De financiering van een huis:
Slechts zeer weinig buitenlanders zijn in staat  om hier een hypotheek af te sluiten. In Portugal is dit tot nu toe heel moeilijk en indien wel mogelijk, dan is het vaak niet aantrekkelijk vanwege de hoge rentevoet en het feit dat er slechts een beperkte aftrekbaarheid is van rente en kosten. Men komt in principe alleen maar in aanmerking indien men kan aantonen dat men in Portugal belastingplichtig is. Wel is het mogelijk om voor Nederlanders die een huis hebben in Nederland, dit huis als onderpand te gebruiken om een hypotheek af te sluiten op hun toekomstige huis in Portugal o.a via de Portugese Banco Totta & Açores, die in Amsterdam een vestiging heeft. Ook de ABN/AMRO met een vestiging in Gibraltar kan hierbij mogelijk helpen.

Huurobjecten zijn een beetje de stiefkinderen van de makelaardij in Portugal. Waarom ?
In principe is er zeer weinig aanbod van huizen  of appartementen die voor langere tijd of permanent verhuurd worden.
Het zal duidelijk zijn dat de hoge huuropbrengtsen die de eigenaren met het verhuren van hun huis vooral in de zomermaanden kunnen krijgen daar debet aan zijn.
De eigenaren kunnen in principe zonder veel moeite hun huis op weekbasis verhuren in het hoogseizoen. Echter indien men zijn huis verhuurt voor een langere periode dan 6 maanden kan het zijn dat men een éénmaal zittende huurder er niet zomaar vrijwillig weer uit krijgt. De huurder geniet in Portugal een grote mate van bescherming en de regelgeving is wat dat betreft nog veel sterker in het voordeel van de huurder dan in Nederland. Slechts d.m.v. een gerechtelijke procedure is dat mogelijk en dat is in Portugal een langdurige en kostbare zaak. Langlopende huurcontracten kunnen in principe alleen maar gemaakt worden met een minimale looptijd van 5 jaar.
Zeker voor jonge mensen is het vaak moeilijk om betaalbare huisvestiging te vinden. De gevraagde huurprijzen liggen vaak hoger dan wat men per maand verdient, alhoewel er voor jongeren tot 30 jaar wel speciale voordelen zijn om een hypotheek te verkrijgen.

Een huis laten bouwen:
Hier is zeker voorzichtigheid op zijn plaats, omdat de wetgeving vaak verandert en men tevens van gemeente tot gemeente de regels anders interpreteert. Daarnaast is het bouwen in de Algarve buiten de bebouwde kom sinds een aantal jaren flink afgeremd d.m.v. een wetgeving die bekend staat als “PROTAL”. Deze raamwetgeving verplichte o.a. de gemeentes om binnen een bepaalde periode hun  bestemmingsplannen (PDM) te maken. Op dit moment zijn de meeste bestemmingsplannen van de gemeentes goedgekeurd en gepubliceerd in de Portugese staatskrant. Hierdoor is er meer duidelijkheid gekomen wat men wel en niet mag doen. Toch is het zeker van belang een makelaar, architect of advocaat te raadplegen om te zien of er inderdaad gebouwd mag worden, wat er gebouwd mag worden en voor hoe lang eventuele vergunningen geldig zijn.

Bouwvergunningen:
Voor alle verbouwingen, behalve kleine interne verbouwingen, en natuurlijk ook voor nieuwbouw zijn vergunningen nodig. Er staan zware geldstraffen op het niet naleven hiervan. Vergunningen zijn aan termijnen gebonden. Een aantal mensen zou misschien overwegen om hun huis zelf te bouwen of om dit in eigen beheer te doen. De Portugese wetgeving staat echter toe dat relatief kleine bouwprojecten,  tot een bedrag van 5.000.000$00  (f.55.000,-)  in eigen beheer gebouwd kunnen worden. Boven dit bedrag kan men dit alleen doen d.m.v. een gekwalificeerde bouwer, die een officiële vergunning heeft om te bouwen. In beide gevallen echter ligt de eind verantwoordelijkheid bij een “ Technico Responsável “. Dit is meestal een ingenieur of architect die de logboeken, die tijdens de bouw bijgehouden moeten worden, dient in te vullen. Dit is een grote verantwoordelijkheid en men zal in principe niet maar zo genegen zijn om voor iemand, die relatief weinig verstand heeft van bouwen in Portugal, verantwoordelijk te zijn.

Nederlandse architect:
Natuurlijk kan men een Nederlandse architect een ontwerp laten maken. Echter, deze is niet bevoegd om dit hier in te dienen zonder dat hij hier ingeschreven staat en hij zal dus altijd de hulp van een Portugese collega nodig hebben. Daarnaast is de regelgeving betreffende de bouw sterk afwijkend van Nederland.
Naast mijn makelaarsactiviteiten heb ik me altijd intensief bezig gehouden met de begeleiding van bouwprojecten voor mensen die hier gedurende de bouw zelf niet aanwezig konden zijn.
Deze begeleiding  begint bij de aankoop van de grond, daarna  de selectie van architecten en ingenieurs, vervolgens de keuze van een bouwer, dit aan de hand van gedane offertes, waarbij de goedkoopste of de duurste zeker niet altijd de beste keus hoeft te zijn. Er zitten soms behoorlijke verschillen in prijsopgaves, zelfs indien verschillende bouwers hetzelfde bestek hebben gekregen. Na goedkeuring van het project volgt de echte bouwfase waarbij er  gecoördineerd moet worden tussen bouwers, onderaannemers, architect en de klant. De gehele financiële administratie van de bouw wordt eveneens verzorgd. De betalingen worden niet eerder verricht dan nadat gebleken is dat aan de prestaties of contractuele verplichtingen van de aannemer of onderaannemers werkelijk is voldaan.
Bouwen in Portugal is goed mogelijk, maar men moet wel opletten. Over de bouw is IVA (BTW) verschuldigd. Het is in verband met eventueel later te betalen vermogenswinst-belasting van belang dat u overal ontvangstbewijzen van krijgt  en deze ook bewaart. Het zijn de enige wettige bewijsmiddelen die de belastingdienst later van u accepteert als zijnde kosten ten behoeve van de bouw uitgegeven.
Onderdeel van de begeleiding is tevens de juridische kant, zoals het verkrijgen van vergunningen, en waar het uiteindelijk om gaat is dat de klant op het eind van de bouw 100% legaal eigenaar is van zowel  land  als huis en alle noodzakelijke vergunningen heeft. Bouwen in de Algarve  is tijdrovend en arbeidsintensief, maar het is de moeite waard als u uw kant en klare droomhuis niet kunt vinden. Soms staat het juiste huis op de voor u verkeerde plek.

De opdrachtgever, mijn klant, wordt voorts maandelijks of vaker, indien noodzakelijk, op de hoogte gehouden van de vooruitgang gedurende de bouw d.m.v. rapporten, rekening overzichten  en foto’s.
Het voordeel van bouwen is natuurlijk dat men de plek kan kiezen die men wenst. U kunt  samen  met de architect uw eigen huis ontwerpen, zelf de tegels voor keuken en badkamers  uitkiezen, etc.
Al met al, inclusief het tekenen van de plannen, de goedkeuring van de projecten moet men toch zeker rekenen dat bouwen 1,5 tot 2 jaar duurt. Iemand die u belooft een middelgroot huis in ongeveer 6 maanden op een grondstuk te bouwen is, vertelt u een fabel.