realestate-algarve.info home your portugal information source to real estate and living in portugal
  SELECTEER CATEGORIE:

 
   

105-E Offshore situation 2008 : Offshores & Mortgages
103-E Mortgages : Offshores & Mortgages
109-E Buying, Selling & Cost 2016 : Buying & Selling
104-E Changing offshore taxation : Offshores & Mortgages
118-E Building & Architects : Building
107-E Education in Portugal : Education
106-E Tax on Rental Income : Taxation & Succession
120-E Building restrictions in Portugal : Building
110-E SZA-Homecare : Health
124 E Other mortgages : Offshores & Mortgages
134-E Fiscal Representation : Taxation & Succession
100-E Realestate-Algarve : Home
195-E Marriage : Licences
205-E A.I.M.I. Additional Rates Tax : Taxation & Succession
201-E Divorce in Portugal : General
Austerity and stabiliation package for Portugal : Taxation & Succession
195-E New austerity measures : Taxation & Succession
Is it still worth it? : Offshores & Mortgages
202-E New Local Lodging Regulations : Letting and Rentals
101-E Business profile : About Us
114-E Long term property rentals : Letting and Rentals
204-E Condominium requirements : General
116-E Tax evation & Tax planning : Taxation & Succession
121-E New tax reforms on realestate : Taxation & Succession
111-E Tax on Rental Income : Taxation & Succession
115-E AFPOP : General
117-E Architects : Building
119-E Project Management : Building
122-E Buying or Building : Building
123-E New property tax laws 2004 : Taxation & Succession
201-E Re Valuation of properties in 2012 : Taxation & Succession
200-E Evaluations of older properties : Taxation & Succession
145-E Property licening : News letters
145-E Reversed mortgages : Offshores & Mortgages
144-E Letting your property in Portugal : Letting and Rentals
142-E Legalisation of illegal buildings : Building
146-E Newsletter March 2006 - 1 : News letters
147-E Newsletter March 2006 - 2 : News letters
194-E Inspection Rental Licence : Letting and Rentals
112-E Taxation in Portugal 2009 : About Us
150-E Newsletter March 3 : News letters
151-E Newsletter April 1 Rentals : News letters
152-E Newsletter 2 April 2006 : News letters
153-E Rentals license - the total picture : Letting and Rentals
100-E About Realestate Algarve 2010 : About Us
154-E Property Management : Property Management
198-E Commissions rate : Real Estate
Home : About Us
155-E Again about rentals. : News letters
156-E Rentals and no progress : News letters
157-E Fiscal Number : Taxation & Succession
158-E Possible change in off-shore taxation : Offshores & Mortgages
159-E New Residency Laws : General
190-E Short term rentals : Letting and Rentals
197-E Environmental-friendly houses : Building
199-E Disclosure of assets in Belgium : Offshores & Mortgages
192-E Energy Certificate : Licences
191-E Rental issues again : Letting and Rentals
160-E Documents needed for title Deed (Escritura) : Buying & Selling
161-E Development control : Building
162-E Capital Gains again : Taxation & Succession
164-E Tax on Expatriates : Taxation & Succession
165-E Hunting : Miscellaneous
166-E Villa licensing and no progress : Letting and Rentals
167-E Algarve Resident Feb. 2007 : News letters
168-E ReAct Discretionary Trust : Taxation & Succession
169-E Off-Shores and Trusts : Offshores & Mortgages
170-E Reverse home schemes : Offshores & Mortgages
171-E April 2007 : Letting and Rentals
172-E Tax Amnersty for British off-shore accounth : Taxation & Succession
173-E Off-Shore Bank accounts : Taxation & Succession
174-E Short-term holiday letting : Letting and Rentals
175-E Property Management Agreement : Property Management
176-E Equity release schemes : Offshores & Mortgages
177-E Holiday let licening : Letting and Rentals
178-E English inheritance tax : Taxation & Succession
179-E Holiday lets and Rental Income : Letting and Rentals
180-E Buying off-plan : Buying & Selling
181-E Setting up a company : Business structures in Portugal
182-E Calculation C.G.T. : Taxation & Succession
183-E Trusts : Offshores & Mortgages
117-E Application short term rentals : Letting and Rentals
196-E Importing a car : General
184-E Tax retuns (IRS) 2007 : Taxation & Succession
185-E New Road Tax : Taxation & Succession
186-E Driving license renewal : General
187-E Valuations : General
188-E New Tourist Rental License : Letting and Rentals
189-E New Car tax system 2008 : Taxation & Succession
203-E Non Habitual Residence (10 years exemption) : Taxation & Succession
193-E Registration of Hydric Resources : Licences

009-D Thuiszorg in de Algarve : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
014-D Sociale Verzekeringen : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
019-D Bouwbeperkingen in de Algarve : Bouwen
011-D AWBZ : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
001-D Over Ons : Algemeen
004-D Makelaardij in Portugal : Algemeen
003-D Hypotheken in Portugal : Offshore & Hypotheken
005-D Belastingen in Portugal 2005 : Belastingen & Erfrecht
008-D Veranderingen in offshore per 1/1/02 : Offshore & Hypotheken
015-D Kwalitatief Marktonderzoek : Belastingen & Erfrecht
013-D Ziektekosten verzekering : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
017-D Kopen en Wonen in Portugal : Algemeen
018-D Bouwbegeleiding : Bouwen
007-D A.F.P.O.P. : Diversen
009-D Kopen en verkopen & kosten : Algemeen
024-D Nieuw Nederlands belastingstelsel : Belastingen & Erfrecht
025-D Veranderingen in makelaardij : Algemeen
002-D Makelaars in Portugal : Algemeen
033-D I.M.I. - Onroerende zaak belasting : Belastingen & Erfrecht
037-D Uitwisseling gegevens rentetegoeden : Belastingen & Erfrecht
035-D Erfrecht procedure : Belastingen & Erfrecht
036-D Naheffing in SISA : Belastingen & Erfrecht
038-D Vermogenswinstbelasting 2014 : Belastingen & Erfrecht
078-D Sociale Verzekeringen 2010 : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
080-D Omgekeerde hypotheek : Offshore & Hypotheken
039-D Het Nieuwe Nederlandse Erfrecht : Belastingen & Erfrecht
041-D Sociale lasten onafhankelijke werkers : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
081-D Nederlands onderwijs in de Algarve : Onderwijs
073-D Vergunningen voor waterbronnen. : Vergunningen
075-D Trouwen : Algemeen
076-D Versimpeling Europees erfrecht : Belastingen & Erfrecht
082-D Tweetraps Testamenten : Belastingen & Erfrecht
09-D A.I.M.I. - Aanvullende belasting : Belastingen & Erfrecht
000-D Realestate-Algarve : Home
020-D Verbouwen van een boerderij : Bouwen
077-D Inrichting en Binnenhuis Architectuur : Bouwen
083-D Zorgtoeslag : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
082-D Aanvaarding van een erfenis : Belastingen & Erfrecht
087-D Tolheffing in Portugal : Algemeen
084-D Hertaxatie van huizen in 2012 : Belastingen & Erfrecht
089-D Belastingveranderingen 2012-2013 : Belastingen & Erfrecht
090-D Belastingen in Spanje : Belastingen & Erfrecht
100-D Belastingheffing op huurinkomsten : Belastingen & Erfrecht
101-D Beneficiar aanvaarden van een erfenis. : Belastingen & Erfrecht
103-D Woonlandfactor : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
107-D Executeur-Testamentair : Belastingen & Erfrecht
036-D December 2002 : Nieuws uit de kranten
108-D Nieuwe huwelijks recht per 01/01/2018 : Belastingen & Erfrecht
023-D Huren voor een langere termijn : Huur en Verhuur
012-D Belastingontduiking & Belastingplanning : Belastingen & Erfrecht
016-D Veranderingen in onr. goed bel. per 1-1 : Belastingen & Erfrecht
027-D Nieuwe belastingwetgeving 2004 Patrimonium : Belastingen & Erfrecht
003-D Hypotheek Info RABO : Offshore & Hypotheken
028-D Buitenlandse spaartegoeden per 1-1-2005 : Belastingen & Erfrecht
029-D Inkomstenbelasting of I.R.S. : Belastingen & Erfrecht
030-D Belasting vertegenwoordiging : Belastingen & Erfrecht
031-D Nieuwe makelaardij wetgeving : Makelaardij
032-D Ficha Tecnica de Habitação : Bouwen
042-D Legalisatie illegale bouw : Bouwen
043-D Een eigen bedrijf in Portugal : Zakenlijk
044-D Verhuur van Uw huis in Portugal : Huur en Verhuur
045-D Aangifte inkomsten uit werkbetrekking : Belastingen & Erfrecht
046-D Belastingaangifte uit arbeid : Belastingen & Erfrecht
072-D CVZ en terugbetaling : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
047-D Wie is belastingplichtig in Portugal : Belastingen & Erfrecht
095-D Over erfrechtzaken : Belastingen & Erfrecht
098-D Schenken tijdens het leven aan kinderen. : Belastingen & Erfrecht
048-D Nieuwe Huurwet 2006 : Huur en Verhuur
049-D Overlijdensakte : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
051-D Is een off-shore nog de moeite waard? : Offshore & Hypotheken
052-D Wat te doen indien U nog een off-shore heeft : Offshore & Hypotheken
053-D Maken van testament en echtscheiding. : Belastingen & Erfrecht
062-D Vermogenswinstbelasting in Spanje : Belastingen & Erfrecht
063-D Medische behandeling in Nederland : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
064-D Korte termijn verhuur : Huur en Verhuur
065-D AOW in het buitenland : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
066-D Wonen en werken buitenland : Algemeen
079-D Importeren van een Auto : Diversen
084-D Rechtzaak Zorgverzekering : Algemeen
093-D Belastingen in Spanje : Belastingen & Erfrecht
104-D Nieuwe wetgeving vakantieverhuur AL : Huur en Verhuur
067-D Energielabel : Vergunningen
059-D Witwassen van geld : Belastingen & Erfrecht
068-D Franchise organisaties in Nederland : Algemeen
097-D Nieuwe registratie van Ont. Goed in Loulé : Juridisch-Legaal
094-D Energie label - Nieuwe aanvullende wetgeving : Juridisch-Legaal
069-D Tarieven AOW 2009 : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
054-D Aftrekbare medische kosten voor IRS : Belastingen & Erfrecht
005-D Belasting en Erfrecht 2006 : Belastingen & Erfrecht
055-D Niet of te late betaling van belastingen : Belastingen & Erfrecht
056-D AOW & ANW uitkeringen & Min. Loon : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
057-D Afhandeling erfenis in Portugal : Belastingen & Erfrecht
058-D Huishoudelijk Personeel : Personeel
: Belastingen & Erfrecht
099-D Formulieren sociale zekerheid in Europa : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
102-D Verantwoordelijkheid Makelaar : Makelaardij
059-D Witwassen geld : Belastingen & Erfrecht
060-D Vermogenswinst belasting in EG : Belastingen & Erfrecht
061-D Schenken aan kinderen : Belastingen & Erfrecht
071-D Zorgtoeslag in het buitenland : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
092-D Kopen in Spanje : Makelaardij
085-D Echtscheiding : Belastingen & Erfrecht
070-D Zorg in het buitenland : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
074-D Verlaging successierechten : Belastingen & Erfrecht
086-D Uitschrijven uit Nederland : Belastingen & Erfrecht
106-D Aftrekosten I.R.S. 2015 : Belastingen & Erfrecht
088-D Nogmaals Tolwegen : Algemeen

email article print article042-D Legalisatie illegale bouw

042-D  Legalisatie illegale bouw

 

De laatste jaren wordt ik als makelaar steeds vaker geconfronteerd met objecten die ter verkoop worden aangeboden waar na bestudering van het papierwerk blijkt dat niet alles wat er in werkelijkheid staat ook officieel is goedgekeurd.

 

In feite kunnen zich verschillende situaties voordoen:

  • Of er is door de gemeente een vergunning afgegeven voor een aan- of verbouw en deze is na voltooiing niet doorgegeven aan de Finançes (belastingdienst).
  • Of er is nooit een vergunning aangevraagd voor een bij- of verbouw.
  • Of er is wel een aanvraag gedaan, de vergunning is goedgekeurd maar nooit uitgenomen binnen de daarvoor gestelde termijn.
  • Of er is wel een vergunning uitgenomen maar men heeft nooit na de verbouwing een Vistoría (inspectie) aangevraagd waardoor de bestaande Lic. de Hab. (woonvergunning) niet alles dekt.
  • Of het komt voor dat er in de officiële eigendomspapieren meer staat beschreven dan er ooit is goedgekeurd.
  • Maar het meest voorkomende geval is natuurlijk dat er geen vergunning is aangevraagd en verkregen voor de bouw en het daardoor tevens niet is aangegeven bij de belastingdienst en incorrect of onvolledig is beschreven bij de Conservatório.
  • En het meest extreme geval (en dat is geen uitzondering) is dat iemand iets gekocht heeft via de Notaris en zelf met behulp van een advocaat en er is een woonvergunning gebruikt die niet bij het betreffende huis hoort.

 

Het is voor de meeste mensen die geen 100% inzicht hebben hoe het Portugese systeem werkt moeilijk te begrijpen dat zo iets heeft kunnen gebeuren. In het kort komt het er op neer dat er in het verleden geen uitwisseling was tussen de verschillende authoriteiten en wij hebben hier te maken met 4 onafhankelijke grootheden:

*       De Notaris                        - Notário

*       De gemeente                             - Camâra

*       De belastingdienst             – Finanças

*       De landregistratie              – Conservatório

 

De laatste jaren zijn vooral de belastingdienst en gemeenten actief in het uitwisselen van gegevens en opsporen van illegaal gebouwde objecten. Beide authoriteiten hebben hetzelfde doel voor ogen, nml. het verhogen van de inkomsten van de gemeentelijke kas.

Naast het feit dat mensen nu aangegeven worden is de controle door de bouwpolitie (fiscal de obras) veel groter dan voorheen en daarnaast schuwt men niet om van moderne technieken gebruik te maken; b.v. d.m.v. luchtfotografie heeft men heel veel huizen in kaart gebracht en op die manier ontdekt dat er o.a. veel zwembaden illegaal zijn gebouwd.

Men is nu begonnen met het aanschrijven van de eigenaren waarvan men vermoedt dat zij illegaal hebben gebouwd en een juridische procedure (processo de contra-ordenação) wordt door de gemeente gestart. In dit geval zult U mogelijk eerst gehoord worden door de G.N.R. (politie).

Geeft U toe dat er illegaal gebouwd is dan volgt er eerst een (minimale)  boete (Coima) welke ongeveer € 250 bedraagt.

Helaas is het zo dat de huidige eigenaar verantwoordelijk is ook voor wat zich in het verleden heeft voorgedaan. Natuurlijk kunt U proberen dat op de vorige eigenaar te verhalen maar die is al lang weg of was ook te goeder trouw.

Normaliter krijgt men in eerste instantie 30 dagen de tijd om een legalisatie proces in te dienen. Indien men dat niet doet zal men gesommeerd worden om de illegale bouw af te breken. Let wel om iets af te breken dat illegaal is, heeft men een aparte vergunning nodig (licença de demolisão)

 

Een legalisatie proces volgt in grote lijnen dezelfde procedure als een normaal proces om te bouwen, echter men kan voor grote verrassingen komen te staan indien men gebouwd heeft in beschermd gebied (RAN en/of REN). Dan zou het wel eens kunnen gebeuren dat legalisatie niet eens mogelijk is. Ook speelt een rol wanneer de illegale verbouwing heeft plaatsgevonden. Is dat lang geleden dan kunnen er soms verzachtende omstandigheden zijn.

 

In het kort zal ik aangeven welke stappen er ondernomen moeten worden:

Ø       Het vinden van een Architect

Ø       Deze zal in principe de zaak eerst proberen te bespreken met de Architect van de gemeente om te zien wat wel of niet mogelijk is.

Ø       Tekenen van het project

Ø       Niet onmogelijk dat de gemeentes eisen dat er eerst een topografische tekening gemaakt moet worden (kosten € 250 - € 500)

Ø       Indienen van het project

Ø       Goedkeuring van het project

Ø       Uitname van de bouwvergunning waarbij U eerst een officiële bouwer zult moeten vinden en mogelijk een verzekering zult moeten afsluiten.

Ø       Bij het uitnemen van de bouwvergunning zal er een boete betaald moeten waarbij de kosten voor de bouwvergunning minimaal verhoogd zullen worden met 50%. Het schijnt dat sommige gemeentes de boete variabel maken al naar gelang de ouderdom van het vergrijp.

Ø       Er zijn gemeentes (b.v. Portimão) die echter ook een straf opleggen van 10x de waarde van de bouwvergunning en dat kan in de duizenden Euros lopen.

Ø       Vervolgens dienen de eindtekeningen (telas finais) ingediend te worden en zult U een inspectie (Vistoría) van het gebouwde moeten aanvragen.

Ø       Deze aanvraag kan alleen gedaan worden indien U een Ingenieur of Technico Responsável vindt die bereid is te tekenen dat alles degelijk en deugdelijk is gebouwd.

Ø       Vervolgens zult U het gebouwde aan moeten geven bij de Finanças.

Ø       Gevolg hiervan is dat Uw huis opnieuw getaxeerd zal worden onder het nieuwe systeem, hetgeen bijna zeker een behoorlijke verhoging van de jaarlijkse I.M.I. (O.Z.B.) ten gevolge zal hebben.

Ø       En tenslotte zal de registratie in de Conservatório herzien moeten worden.

 

Dat aan dit alles grote kosten verbonden zijn zal duidelijk zijn. Daarnaast zal de procedure gemiddeld minimaal tussen de 6 en 12 maanden in beslag nemen.

 

Echter legaliseert U de zaak niet dan zal dit mogelijk een toekomstige verkoop in de weg staan omdat advocaten, namens de koper, tegenwoordig navraag doen bij de gemeentes wat er officieel is goedgekeurd. Mocht dit afwijken van de realiteit dan zal hij/zij meestal de klant adviseren om niet met de aankoop door te gaan.

De eerste persoon die U mogelijk attent zal maken op het bestaan van een probleem is mogelijk de makelaar. Het zal U duidelijk zijn dat als er iets niet legaal is de makelaar voorlopig niet kan verkopen.

 

Mocht U vragen hebben n.a.v. dit artikel dan kunt U contact met mij opnemen voor een orienterend gesprek of inspectie ter plekke.

Wij kunnen U tevens begeleiden tijdens het gehele legalisatie proces en het is natuurlijk beter en goedkoper dat de legalisatie aanvangt voordat U in een ambtelijke procedure terecht komt.

 

Robert Snapper

Makelaar o.g. AMI-1206

Tel: 282 768 821 of 917 566 931

 

 

 

 

Datum ingevoerd: 17 November 2005
 
In geval van vragen of opmerkingen aangaande dit artikel? email mij

 

email article print article

 

|

Copyright © 2002-2017 Ricola Algarvia Ldª. All rights reserved. Legal Notices | Privacy Policy
Protected by the copyright laws of the EU and by international treaties.