realestate-algarve.info home your portugal information source to real estate and living in portugal
  SELECTEER CATEGORIE:

 
   

105-E Offshore situation 2008 : Offshores & Mortgages
103-E Mortgages : Offshores & Mortgages
109-E Buying, Selling & Cost 2016 : Buying & Selling
104-E Changing offshore taxation : Offshores & Mortgages
118-E Building & Architects : Building
107-E Education in Portugal : Education
106-E Tax on Rental Income : Taxation & Succession
120-E Building restrictions in Portugal : Building
110-E SZA-Homecare : Health
124 E Other mortgages : Offshores & Mortgages
134-E Fiscal Representation : Taxation & Succession
100-E Realestate-Algarve : Home
195-E Marriage : Licences
205-E A.I.M.I. Additional Rates Tax : Taxation & Succession
201-E Divorce in Portugal : General
Austerity and stabiliation package for Portugal : Taxation & Succession
195-E New austerity measures : Taxation & Succession
Is it still worth it? : Offshores & Mortgages
202-E New Local Lodging Regulations : Letting and Rentals
101-E Business profile : About Us
114-E Long term property rentals : Letting and Rentals
204-E Condominium requirements : General
116-E Tax evation & Tax planning : Taxation & Succession
121-E New tax reforms on realestate : Taxation & Succession
111-E Tax on Rental Income : Taxation & Succession
115-E AFPOP : General
117-E Architects : Building
119-E Project Management : Building
122-E Buying or Building : Building
123-E New property tax laws 2004 : Taxation & Succession
201-E Re Valuation of properties in 2012 : Taxation & Succession
200-E Evaluations of older properties : Taxation & Succession
145-E Property licening : News letters
145-E Reversed mortgages : Offshores & Mortgages
144-E Letting your property in Portugal : Letting and Rentals
142-E Legalisation of illegal buildings : Building
146-E Newsletter March 2006 - 1 : News letters
147-E Newsletter March 2006 - 2 : News letters
194-E Inspection Rental Licence : Letting and Rentals
112-E Taxation in Portugal 2009 : About Us
150-E Newsletter March 3 : News letters
151-E Newsletter April 1 Rentals : News letters
152-E Newsletter 2 April 2006 : News letters
153-E Rentals license - the total picture : Letting and Rentals
100-E About Realestate Algarve 2010 : About Us
154-E Property Management : Property Management
198-E Commissions rate : Real Estate
Home : About Us
155-E Again about rentals. : News letters
156-E Rentals and no progress : News letters
157-E Fiscal Number : Taxation & Succession
158-E Possible change in off-shore taxation : Offshores & Mortgages
159-E New Residency Laws : General
190-E Short term rentals : Letting and Rentals
197-E Environmental-friendly houses : Building
199-E Disclosure of assets in Belgium : Offshores & Mortgages
192-E Energy Certificate : Licences
191-E Rental issues again : Letting and Rentals
160-E Documents needed for title Deed (Escritura) : Buying & Selling
161-E Development control : Building
162-E Capital Gains again : Taxation & Succession
164-E Tax on Expatriates : Taxation & Succession
165-E Hunting : Miscellaneous
166-E Villa licensing and no progress : Letting and Rentals
167-E Algarve Resident Feb. 2007 : News letters
168-E ReAct Discretionary Trust : Taxation & Succession
169-E Off-Shores and Trusts : Offshores & Mortgages
170-E Reverse home schemes : Offshores & Mortgages
171-E April 2007 : Letting and Rentals
172-E Tax Amnersty for British off-shore accounth : Taxation & Succession
173-E Off-Shore Bank accounts : Taxation & Succession
174-E Short-term holiday letting : Letting and Rentals
175-E Property Management Agreement : Property Management
176-E Equity release schemes : Offshores & Mortgages
177-E Holiday let licening : Letting and Rentals
178-E English inheritance tax : Taxation & Succession
179-E Holiday lets and Rental Income : Letting and Rentals
180-E Buying off-plan : Buying & Selling
181-E Setting up a company : Business structures in Portugal
182-E Calculation C.G.T. : Taxation & Succession
183-E Trusts : Offshores & Mortgages
117-E Application short term rentals : Letting and Rentals
196-E Importing a car : General
184-E Tax retuns (IRS) 2007 : Taxation & Succession
185-E New Road Tax : Taxation & Succession
186-E Driving license renewal : General
187-E Valuations : General
188-E New Tourist Rental License : Letting and Rentals
189-E New Car tax system 2008 : Taxation & Succession
203-E Non Habitual Residence (10 years exemption) : Taxation & Succession
193-E Registration of Hydric Resources : Licences

009-D Thuiszorg in de Algarve : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
014-D Sociale Verzekeringen : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
019-D Bouwbeperkingen in de Algarve : Bouwen
011-D AWBZ : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
001-D Over Ons : Algemeen
004-D Makelaardij in Portugal : Algemeen
003-D Hypotheken in Portugal : Offshore & Hypotheken
005-D Belastingen in Portugal 2005 : Belastingen & Erfrecht
008-D Veranderingen in offshore per 1/1/02 : Offshore & Hypotheken
015-D Kwalitatief Marktonderzoek : Belastingen & Erfrecht
013-D Ziektekosten verzekering : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
017-D Kopen en Wonen in Portugal : Algemeen
018-D Bouwbegeleiding : Bouwen
007-D A.F.P.O.P. : Diversen
009-D Kopen en verkopen & kosten : Algemeen
024-D Nieuw Nederlands belastingstelsel : Belastingen & Erfrecht
025-D Veranderingen in makelaardij : Algemeen
002-D Makelaars in Portugal : Algemeen
033-D I.M.I. - Onroerende zaak belasting : Belastingen & Erfrecht
037-D Uitwisseling gegevens rentetegoeden : Belastingen & Erfrecht
035-D Erfrecht procedure : Belastingen & Erfrecht
036-D Naheffing in SISA : Belastingen & Erfrecht
038-D Vermogenswinstbelasting 2014 : Belastingen & Erfrecht
078-D Sociale Verzekeringen 2010 : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
080-D Omgekeerde hypotheek : Offshore & Hypotheken
039-D Het Nieuwe Nederlandse Erfrecht : Belastingen & Erfrecht
041-D Sociale lasten onafhankelijke werkers : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
081-D Nederlands onderwijs in de Algarve : Onderwijs
073-D Vergunningen voor waterbronnen. : Vergunningen
075-D Trouwen : Algemeen
076-D Versimpeling Europees erfrecht : Belastingen & Erfrecht
082-D Tweetraps Testamenten : Belastingen & Erfrecht
09-D A.I.M.I. - Aanvullende belasting : Belastingen & Erfrecht
000-D Realestate-Algarve : Home
020-D Verbouwen van een boerderij : Bouwen
077-D Inrichting en Binnenhuis Architectuur : Bouwen
083-D Zorgtoeslag : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
082-D Aanvaarding van een erfenis : Belastingen & Erfrecht
087-D Tolheffing in Portugal : Algemeen
084-D Hertaxatie van huizen in 2012 : Belastingen & Erfrecht
089-D Belastingveranderingen 2012-2013 : Belastingen & Erfrecht
090-D Belastingen in Spanje : Belastingen & Erfrecht
100-D Belastingheffing op huurinkomsten : Belastingen & Erfrecht
101-D Beneficiar aanvaarden van een erfenis. : Belastingen & Erfrecht
103-D Woonlandfactor : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
107-D Executeur-Testamentair : Belastingen & Erfrecht
036-D December 2002 : Nieuws uit de kranten
108-D Nieuwe huwelijks recht per 01/01/2018 : Belastingen & Erfrecht
023-D Huren voor een langere termijn : Huur en Verhuur
012-D Belastingontduiking & Belastingplanning : Belastingen & Erfrecht
016-D Veranderingen in onr. goed bel. per 1-1 : Belastingen & Erfrecht
027-D Nieuwe belastingwetgeving 2004 Patrimonium : Belastingen & Erfrecht
003-D Hypotheek Info RABO : Offshore & Hypotheken
028-D Buitenlandse spaartegoeden per 1-1-2005 : Belastingen & Erfrecht
029-D Inkomstenbelasting of I.R.S. : Belastingen & Erfrecht
030-D Belasting vertegenwoordiging : Belastingen & Erfrecht
031-D Nieuwe makelaardij wetgeving : Makelaardij
032-D Ficha Tecnica de Habitação : Bouwen
042-D Legalisatie illegale bouw : Bouwen
043-D Een eigen bedrijf in Portugal : Zakenlijk
044-D Verhuur van Uw huis in Portugal : Huur en Verhuur
045-D Aangifte inkomsten uit werkbetrekking : Belastingen & Erfrecht
046-D Belastingaangifte uit arbeid : Belastingen & Erfrecht
072-D CVZ en terugbetaling : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
047-D Wie is belastingplichtig in Portugal : Belastingen & Erfrecht
095-D Over erfrechtzaken : Belastingen & Erfrecht
098-D Schenken tijdens het leven aan kinderen. : Belastingen & Erfrecht
048-D Nieuwe Huurwet 2006 : Huur en Verhuur
049-D Overlijdensakte : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
051-D Is een off-shore nog de moeite waard? : Offshore & Hypotheken
052-D Wat te doen indien U nog een off-shore heeft : Offshore & Hypotheken
053-D Maken van testament en echtscheiding. : Belastingen & Erfrecht
062-D Vermogenswinstbelasting in Spanje : Belastingen & Erfrecht
063-D Medische behandeling in Nederland : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
064-D Korte termijn verhuur : Huur en Verhuur
065-D AOW in het buitenland : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
066-D Wonen en werken buitenland : Algemeen
079-D Importeren van een Auto : Diversen
084-D Rechtzaak Zorgverzekering : Algemeen
093-D Belastingen in Spanje : Belastingen & Erfrecht
104-D Nieuwe wetgeving vakantieverhuur AL : Huur en Verhuur
067-D Energielabel : Vergunningen
059-D Witwassen van geld : Belastingen & Erfrecht
068-D Franchise organisaties in Nederland : Algemeen
097-D Nieuwe registratie van Ont. Goed in Loulé : Juridisch-Legaal
094-D Energie label - Nieuwe aanvullende wetgeving : Juridisch-Legaal
069-D Tarieven AOW 2009 : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
054-D Aftrekbare medische kosten voor IRS : Belastingen & Erfrecht
005-D Belasting en Erfrecht 2006 : Belastingen & Erfrecht
055-D Niet of te late betaling van belastingen : Belastingen & Erfrecht
056-D AOW & ANW uitkeringen & Min. Loon : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
057-D Afhandeling erfenis in Portugal : Belastingen & Erfrecht
058-D Huishoudelijk Personeel : Personeel
: Belastingen & Erfrecht
099-D Formulieren sociale zekerheid in Europa : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
102-D Verantwoordelijkheid Makelaar : Makelaardij
059-D Witwassen geld : Belastingen & Erfrecht
060-D Vermogenswinst belasting in EG : Belastingen & Erfrecht
061-D Schenken aan kinderen : Belastingen & Erfrecht
071-D Zorgtoeslag in het buitenland : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
092-D Kopen in Spanje : Makelaardij
085-D Echtscheiding : Belastingen & Erfrecht
070-D Zorg in het buitenland : Gezondheid & Soc.Verzekeringen
074-D Verlaging successierechten : Belastingen & Erfrecht
086-D Uitschrijven uit Nederland : Belastingen & Erfrecht
106-D Aftrekosten I.R.S. 2015 : Belastingen & Erfrecht
088-D Nogmaals Tolwegen : Algemeen

email article print article018-D Bouwbegeleiding

BOUW BEGELEIDING

 

Inleiding:

 

Alhoewel de term Bouw/Project Begeleiding meer bekend begint te worden, is het duidelijk dat nog veel mensen niet precies weten wat deze dienstverlening inhoudt.

Misschien het meest belangrijke punt is te weten dat alle diensten hetzelfde oogmerk hebben, namelijk om de klant in Portugal te vertegenwoordigen en te adviseren en zijn belangen te behartigen gedurende de gehele verbintenis.

Zoals het woord aangeeft is een project manager een adviseur of firma aangesteld door de klant om het gehele project te coördineren, overzien en te controleren, inclusief alle andere daarbij betrokken partijen zoals architect, bouwer, enz.

De project manager fungeert eveneens als de centrale figuur en neemt de verantwoordelijkheid op zich, naast andere zaken, dat de wensen van de klant doorgegeven en geïntegreerd worden in de werkzaamheden. Het is aan te bevelen dat de projectmanager via een volmacht ook volledige bevoegdheid heeft om namens de opdrachtgever op te treden.

In Nederland kent men deze functie nu ook en worden zijn werkzaamheden geregeld in de RVOI-2001. Daarin staat ook omschreven wat men in Nederland onder project management verstaat:

Namens de opdrachtgever draagt het projectmanagement zorg voor de organisatie,planning en beheersing van een project als afzonderlijke opdracht. Daarbij zijn inbegrepen werkzaamheden met betrekking tot specifieke tijds-,kosten-,kwaliteits,-of organisatie-aspecten. Ook werkzaamheden m.b.t. arbeidsomstandigheden kunnen bij het projectmanagement een rol spelen.

 

Naast deze service, bieden vele management firmas en zeker bouwbegeleiders hun kennis aan en zijn een bron van informatie betreffende de te volgen procedures, de juridische en kosten kant. De bedoeling van deze adviserende dienst is om de klant een totaal inzicht te geven wat er bij komt kijken en welke kosten er aan verbonden zijn voordat men een verplichting aangaat.

Concluderend kan men zonder enige twijfel zeggen dat een klant die een project overweegt, hetzij privé huis of project ontwikkeling, klein of groot, in ieder geval een eerste advies in dient te winnen voordat hij aan een onbekend avontuur begint.~

Dat geldt zeker voor een land als Portugal waar men als Nederlander meestal geen kennis heeft van procedures, zeden en gewoontes.

De projectmanager gaat als adviseur met de opdrachtgever een inspanningsverbintenis aan en geen aannemingsovereenkomst. Dat betekent dat hij zich naar beste inzicht en vermogen dient in te spannen.

 

De start:

 

Bouwbegeleiding kan natuurlijk pas van start gaan wanneer men éénmaal eigenaar is geworden van een bouwkavel of een terrein waar op gebouwd kan worden of waar een bestaand huis verbouwd mag worden. Men heeft dan in principe al de keus gemaakt of het onroerend goed op uw eigen naam is gekocht of mogelijk via een off-shore constructie.

Aangezien deze fase onder het hoofdstuk makelaardij valt wordt dat in een ander artikel besproken.

Gewaarschuwd dient te worden voor het feit dat men geen grondstuk koopt voordat men er zeker van is dat men daar werkelijk op mag bouwen.

 

De bouwbegeleider zal u helpen met de volgende processen.

 

Waar mag men en kan men bouwen.

 

Koopt men een bouwkavel in een urbanisatie (residentiële woonwijk) dan ligt daar meestal vast wat en hoeveel men er op bouwen. Het aantal m² dat bezet mag worden of het % van het totaal dat gebruikt mag worden, het totaal aantal m² dat gebouwd mag worden indien er meer dan 1 verdieping gebouwd mag worden en eventuele andere aanvullende voorwaarden.

 

Het is o.a. de taak van de architect om dit uit te zoeken. Hij moet immers een project indienen conform de bestaande bestemmingsplannen voor die bepaalde urbanisatie.

Het kiezen van een architect is een belangrijke fase, aangezien er magie moet zijn tussen klant en architect.

De architect fase is een tamelijk langdurige aangelegenheid zeker als men bouwt buiten een reeds goedgekeurde urbanisatie. Daarnaast zijn er duidelijk verschillen in snelheid tussen de éne en de andere gemeente.

 

De architect kan meestal pas aan de slag als hij het terrein heeft gezien en vaak is het nodig om een topografisch plan te laten door een topograaf. De volgende fases komen dan aan de beurt:

v      De architect maakt een schets

v      De klant heeft een eerste indruk van het werk en de ideeën van de architect

v      Wijzigingen worden besproken en doorgevoerd.

v      Men is het eens over het definitieve concept

v      De architect prepareert de definitieve plannen

v      Deze worden ingediend bij de plaatselijke gemeente

v      Afhankelijk van het gebied dienen deze binnen een bepaalde periode te worden goedgekeurd.

v      De architect begint met het voorbereiden van wat wij de specialisatie tekeningen noemen. Deze bestaan uit:

Ø      De projecten voor fundering en betonconstructies (ijzertekeningen),

Ø      Projecten voor water en riolering

Ø      Project voor termische isolatie

Ø      Projecten voor telefoon en electriciteit

 

Ook deze plannen dienen binnen een bepaalde termijn ingediend te worden en ook hier is eerst goedkeuring van de overhead vereist voordat men kan beginnen.

 

Eventueel maakt de architect nog de volgende projecten die echter meestal door gespecialiseerde bedrijven worden gemaakt.

Ø      projecten voor gas of gastank

Ø      project centrale verwarming

Ø      project voor veiligheid = alarmsysteem

Ø      project voor buitenwerken zoals b.v. tuinaanleg en irrigatie

 

Is de tweede fase van goedkeuring éénmaal onderweg dan kan men gaan denken aan het vinden van een bouwer en het verkrijgen van prijsopgaves voor de bouw. Zeker op dit moment zal het niet eenvoudig zijn om de misschien gewenste goede bouwer te kunnen vinden. De meeste goede bouwers zijn druk en hebben voor jaren werk.

 

Een goede prijsopgaaf van een bouwer kan pas verkregen worden indien er een goed bestek is. In Portugal is het vaak anders dan in Nederland. Het bestek zoals wij dat in Nederland kennen is hier vaak niet aanwezig. Ook is de functie en betrokkenheid van de architect tijdens de bouw anders: Hij begeleidt in principe de bouw niet, vandaar dat u een bouwbegeleider vaak nodig heeft. Men kan wel afspraken maken met de architect maar de meesten hebben daar gewoon physiek de tijd niet voor.

Daarnaast is de architect meestal niet de verantwoordelijk man tijdens de bouw, maar is dat de Technico Responsável (meestal een bouwkundig ingenieur)

In prijsopgaves kunnen in Portugal grote verschillen zitten. De redenen kunnen verschillend zijn en in zijn algemeenheid kan men stellen dat de goedkoopste niet altijd de slechtse en de duurste niet altijd de beste is. Aanbesteding van een bouw hoeft zoals men misschien in Nederland gewend is niet altijd naar de goedkoopste te gaan.

Sommige bouwers zijn duurder omdat ze een grotere en duurdere infrastructuur van hun organisatie hebben. Zoals een eigen kantoor met secetaresses, eigen bouwopzichters, een eigen wagenpark en materiaal etc. Bouwen is niet echt goedkoop meer en voor goede bouw moet men tegenwoordig toch al rekenen op 750 - 800 p/m², exclusieve VAT/BTW. Deze prijs betreft alleen de bouw onder kap, overdekte terrassen en terrassen zijn natuurlijk goedkoper. Een veel gestelde vraag aan mij is:  wat kost bouwen per m² van een huis van b.v. 100m². Indien het antwoord is 750 p/m² denk men dat de bouw van het huis in totaal 75.000 kost.

Men vergeet alle verdere bijkomende kosten:

1)       Kosten van architect van tussen de 5 en 10%

2)     Kosten voor bouw en andere vergunningen

3)     Kosten voor extra watervoorziening, mogelijk bouwstroom en bouwwater.

4)     Kosten voor verwarming (meestal niet in bouwprijs inbegrepen)

5)     Kosten van een goede of betere keuken met inbouwapparatuur

6)     Kosten van bouwen van terrassen

7)     Kosten van een zwembad

8)     Kosten van oprijlaan

9)     Kosten van perceel afscheiding

10)  Kosten van extra toegangspoort met hek, al dan niet electrische

11)    Kosten van aanleg voor tuin en irrigatie

12)  Kosten van Ingenieur tijdens de bouw

13)  Kosten voor waterverzachter

14)  Kosten voor centarle of vloerverwarming

15)  Kosten voor alarmsysteem

16)  Kosten van satelliet en audio installatie

17)  Kosten verbonden aan de juridische begeleiding en legalisering van het huis bij alle competente authoriteiten.

18)  Kosten voor bouwbegeleiding

 

Meestal komt het voor dat tijdens de bouw  veranderingen worden voorgesteld en doorgevoerd want het lezen van een plan op tekening en de werkelijkheid verschillen vaak nogal van elkaar. Dat zou kunnen betekenen dat we geheel opnieuw door alle goedkeuring moeten. Soms hebben kleine veranderingen verstrekkende gevolgen en ik zal 1 voorbeeld noemen.

Bv. Stel men heeft een project goedgekeurd met een ovaal zwembad en men besluit tijdens de bouw dat een rechthoekig zwembad toch beter of practischer is. Dit zou kunnen betekenen dat we geheel opnieuw door het goedkeuringsproces moeten want de ijzerconstructies voor een oval zwembad zijn anders dan voor een rechthoekig. Dit kan heel veel extra werk betekenen want ondanks het feit dat het de bouwer weinig uitmaakt zitten we op het einde van de dag met het feit dat we het meest belangrijke document moeten krijgen zonder welke we later niet kunnen verkopen. Ik heb het hier over de woon of gebruiksvergunning (Licença de Habitação of Utalização).

 

Het woord woonvergunning heeft hier een andere betekenis dan in Nederland. Hier betekent het een vergunning van de plaatselijke gemeente dat het huis/project is gebouwd conform de plannen zoals goedgekeurd door de gemeente.

 

De ene gemeente is hier wat makkelijker in dan de andere en de ene bouwer heeft wat betere contacten dan de andere. In sommige gevallen kan een keuring achterwege blijven en kan de Technico tekenen, maar dat zal hij zeker niet doen als het niet 100% correct is. Hij is immers de verantwoordelijke man als er iets mis gaat.

 

Het zal duidelijk zijn dat het bouwen van een huis een kostbare en langdurige zaak is. Vooral de financiën zullen in de gaten gehouden moeten worden en één van taken van de bouwbgeleider is natuurlijk dat er geen betalingen gedaan worden voordat een bepaalde fase af is. Hoe vaak is het voorgekomen dat een bouwer de klant in het buitenland opbelt en zegt dat iets af is, terwijl dat niet zo is. Ook zijn veel mensen slachtoffer geworden door zicht te laten lokken door een grote aanbetaling in ruil voor een korting. Meestal maak ik een contract met 10 betalingen zodat het risico gespreid is en de motivatie om te blijven werken aanwezig blijft. Helaas gaat een bouwer ook nog wel eens failliet tijdens de bouw, vaak door omstandigheden buiten zijn schuld, maar omdat anderen hem niet betalen.

Het is dus zaak dat de projectmanager een deugdelijke administratie bijhoudt en dat er regelmatig rapporten worden opgemaakt en notulen worden gemaakt van vergaderingen die plaats hebben gevonden, die eventueel geaccordeerd worden door alle partijen.

 

Het einde van het verhaal is natuurlijk dat men een grote investering doet en dat deze natuurlijk ook 100% juridisch in orde moet zijn.

 

Het is de taak van uw projectmanager om daar voor te zorgen.

 

 

Datum ingevoerd: 26 December 2002
Voor het laatst bijgewerkt: 12 January 2003
 
In geval van vragen of opmerkingen aangaande dit artikel? email mij

 

email article print article

 

|

Copyright © 2002-2017 Ricola Algarvia Ldª. All rights reserved. Legal Notices | Privacy Policy
Protected by the copyright laws of the EU and by international treaties.